文|無冕財經(jīng) 易鳴
編輯|陳澗
“10年后，如果電商在中國零售市場份額占50%，我給他一個億，如果沒到，他還我一個億?！?012年，王健林與馬云打了個賭。
十年后，王健林鮮少出現(xiàn)在公眾面前，馬云銷聲匿跡，身家縮水上千億。
馬云賭輸了。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國社會消費品零售總額44.0823萬億元，其中全國網(wǎng)上零售額13.0884萬億元，遠未達到50%。
王健林賭贏了，但自己的生意一度陷于危機。風(fēng)波之后，他把商業(yè)地產(chǎn)作為事業(yè)核心，并以此轉(zhuǎn)型，做起了“二房東”。
如今，在開發(fā)商摔了個大跤時，他們開始回看王健林?！袄贤跽媾?，壯士斷臂，活得最好”，有人甚至說，他成為了許家印最羨慕的人。
王健林確實又有點意氣風(fēng)發(fā)了，拉上騰訊、蘇寧、京東等股東，推動萬達商管赴港IPO，但去年10月遞交的招股書，失效了。這像是萬達上市“魔咒”作祟，畢竟上一個萬達商業(yè)，連續(xù)6年沖刺A股上市未果。
但這并不影響房企們追隨王健林，一些開發(fā)商盯上“輕資產(chǎn)”模式，搶萬達的生意。在房企年報中，一些涉及輕資產(chǎn)的企業(yè)，營收增長甚至超過50%。
學(xué)習(xí)王健林，能讓這些房企活得更好？
“包租公”正在改變
按以往的邏輯，只要租得出去，“包租公”就穩(wěn)賺不賠。
看看潘石屹。在SOHO中國今年3月的房源推介會上，潘石屹現(xiàn)身，說以七折價格銷售京滬兩地3.2萬平米物業(yè)，并且強調(diào)，銷售房源的收入將全部用于降負債。
2021年，SOHO中國出現(xiàn)十年來首虧，但即使虧了約1.31億元，也是因為罰款，出現(xiàn)了一筆4.39億元的一次性稅費開支。
明眼人都知道，潘石屹是在哭窮。畢竟，SOHO中國凈資產(chǎn)負債率約為44%，在行業(yè)處于較低水平。
即使疫情當(dāng)前，SOHO中國2021年租金收入約為17.42億元，同比增長13%。即使收益不高，“包租公”的生意仍能正向增長。
所以，坐擁固定資產(chǎn)的“包租公”們，能高枕無憂了？
其實不然。
即使“低買高賣”的方式讓外界嗤之以鼻，但不能否認，潘石屹布局北京、上海中心區(qū)物業(yè)的眼光真是好。
但也僅限于此。同樣是包租公，潘石屹折騰“共享辦公”無果，王健林卻把“輕資產(chǎn)”的生意講出了花，把自己折騰成了“二房東”。
在這種事情上，王健林就比潘石屹的想法豐富多了。
2015年，王健林宣告“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，“由于萬達廣場從選址到開業(yè)的建設(shè)周期是3年左右，所以今年開業(yè)的萬達廣場還全部是重資產(chǎn)，但是明年計劃開業(yè)的50個萬達廣場里，超過20個是輕資產(chǎn)，2017年以后，萬達將保持每年至少開業(yè)50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產(chǎn)。5年以后，萬達廣場將不再有重資產(chǎn)項目?！?/p>
截至2021年底，萬達商管運營狀況，圖片來自其招股書。
這一套操作，不僅甩了負債，還添了許多現(xiàn)金。但玩高杠桿的開發(fā)商就沒這么好運了，緊張到像是被勒住咽喉。
于是，原先收租收得四平八穩(wěn)的開發(fā)商，開始找上了王健林。
像是河南最大的開發(fā)商，胡葆森的建業(yè)集團，就將旗下的商業(yè)項目全部“外包”給萬達。
合作中，萬達商管全面負責(zé)河南建業(yè)商業(yè)項目的運營、對外招商、對外租賃以及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。協(xié)議的期限為10年，到2032年3月底為止。據(jù)媒體稱，萬達為此支付給建業(yè)7億元。
7億元交換10年使用權(quán)，外界評價“很便宜”。
不難理解，建業(yè)正遭遇流動性危機，但不忍“割肉”。于是，以長租的方式租給萬達，一次性拿回10億現(xiàn)金。
除了建業(yè)，4月初，鑫苑旗下多個商業(yè)項目將轉(zhuǎn)交給萬達經(jīng)營托管；萬達以輕資產(chǎn)方式，接連拿下北京SOLANA藍色港灣項目（下稱藍色港灣）和北京五棵松卓展購物中心（下稱五棵松卓展中心）的整體經(jīng)營管理權(quán)。
這意味著，包租公不好做了，“二手房東”的代運營生意有了市場。
王健林的生意火了？
“我們需要通過輕資產(chǎn)運營，盡快地屏蔽競爭者。”王健林曾說過。在2011年，他還放言，“萬達商業(yè)地產(chǎn)10年內(nèi)沒有太大競爭壓力”。
時代已經(jīng)變了。不少房企學(xué)萬達做“二房東”，包括華潤、寶龍、新城控股、萬科等頭部房企，都相繼有了代運營業(yè)務(wù)。
萬達商管收入狀況。
新城控股（601155.SH）年報顯示，2021年商業(yè)運營總收入達到86.39億元，同比增長51%。
這家企業(yè)稱，“商業(yè)運營優(yōu)勢產(chǎn)生的持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力”，意思就是，商業(yè)地產(chǎn)成為企業(yè)的資金蓄水池。
華潤置地（01109.HK）2021年租金收入139億元，按年增長38.1%，寫字樓營業(yè)額是19.2億元，較同期增長20%。
龍湖2021年已開業(yè)商場的同店銷售額和客流比實現(xiàn)超20%漲幅，商業(yè)租金收入同比增長40%，至81.5億元。
要知道，上述公司的收益，除了部分是通過資產(chǎn)獲得租金外，還有一部分是通過輕資產(chǎn)運營的方式獲利。
例如新城控股，2021年末，累計在營吾悅廣場達130座，其中，截至2022年3月25日，累計合作輕資產(chǎn)項目32座。
實際上，新城控股進軍輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的時間并不長，方向是“輕重并舉”。2021年8月，新城首個輕資產(chǎn)項目孝感吾悅廣場才開業(yè)。
2020年末，華潤萬象生活商業(yè)已開業(yè)項目59個，其中屬于母公司華潤置地自持項目的商業(yè)項目45個。其中，商業(yè)運營服務(wù)收入28.95億元，按年增長20.8%；商業(yè)運營及物業(yè)管理毛利率41.8%。
不知是不屑還是謹慎，這些開發(fā)商做輕資產(chǎn)，頗有些“半推半就”的意味。
2018年時，新城控股原聯(lián)席總裁陳德力指出：“輕資產(chǎn)的獲取現(xiàn)在我們的量占的比較少，因為目前存量資產(chǎn)市場極不規(guī)范，所以我們在這方面做的比較謹慎一點。”
按《輕資產(chǎn)發(fā)展模式風(fēng)險及其管控》一文所述，所謂“不規(guī)范”是指，輕資產(chǎn)中無形資產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)以及管理能力等難以量化的資產(chǎn)，會帶來比“重”資產(chǎn)企業(yè)更大的風(fēng)險，其中包括融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、營運風(fēng)險。
在2017年時，華潤置地也曾表示對輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不看好。華潤置地原董事會主席唐勇在中期業(yè)績會上直言，輕資產(chǎn)不是華潤置地短期內(nèi)的發(fā)展方向?！拜p資產(chǎn)是做保姆，重資產(chǎn)是自己的孩子?！币源吮磉_二者間的親疏關(guān)系。在2018年，華潤輸出了首個輕資產(chǎn)項目瀘州萬象匯。
時至今日，觀戰(zhàn)良久的鄭裕彤家族也入局了。
2022年3月，鄭志剛旗下的K11集團宣告，正式進軍內(nèi)地輕資產(chǎn)領(lǐng)域，并以上海浦東成首個據(jù)點，宣告預(yù)計2023年底商業(yè)管理輕資產(chǎn)項目將增至10個。
需要注意的是，市面上還沒有一家商管公司是可以“白手起家”，摒棄重資產(chǎn)。
所以，目前參與這場的游戲的，還都是包租公們。
“二房東”生意這么好做？
出來搶生意的“二房東”們，能拯救開發(fā)商嗎？
建業(yè)提到，跟萬達合作，可以提高商業(yè)不動產(chǎn)項目資產(chǎn)運營的效率和收益水平，同時起到了開源節(jié)流、降本增效的財務(wù)效果。
背后的意思便是，找萬達給我省錢，還讓我賺更多的錢。
所以，無論是從提供現(xiàn)金，還是提供服務(wù)上，資金充沛的“二房東”，能對“包租公”們施以援手。
相較傳統(tǒng)房企，輕資產(chǎn)模式收益率較高，圖片來自商業(yè)地產(chǎn)頭條。
更深層去剖析，建業(yè)對萬達有割肉的意味。根據(jù)2021年年報，建業(yè)旗下的商業(yè)項目租賃收入是2.03億元。粗略算來，十年就是20多億。那么，與萬達10年租約僅賣了7億，顯得非常不劃算。
建業(yè)債務(wù)告急，萬達的7億是“救命”錢。于此同時，手握現(xiàn)金的萬達以“低價”擴大規(guī)模。
與其說，這是“二房東”對“包租公”的救援，更是一場雙贏買賣。
無冕財經(jīng)注意到，目前大多數(shù)輕資產(chǎn)項目都是以國資合作為主。例如大悅城控股與廣州開發(fā)區(qū)經(jīng)管會旗下黃埔文化集團簽署協(xié)議，以輕資產(chǎn)輸出的形式開發(fā)廣州黃埔區(qū)科學(xué)城商業(yè)項目；K11集團與上海國資旗下的上海浦發(fā)上城置業(yè)有限公司合作，開發(fā)上海金橋地鐵上蓋項目商業(yè)部分管理服務(wù)的項目。
這也說明了，輕資產(chǎn)生意，主要還是以服務(wù)國字頭背景的企業(yè)為主。
這反映了一個點，一般是因為國企缺乏運營能力，且服務(wù)方的招牌夠響，雙方才能搭上線。但民營企業(yè)一向是，有肉吃肉，有湯喝湯，除非外包能有巨大收益，有錢干嘛不自己賺？
現(xiàn)金才是最貴的。如今，運營商不是傻子，這個關(guān)口談合作，開發(fā)商分分鐘可能被“割肉”。
所以，一些民營企業(yè)依然舍不得放手。
重倉大量商業(yè)地產(chǎn)項目的富力地產(chǎn)，投資物業(yè)租金收入也減少8%，由2020年的11.58億元減少至10.66億元。諷刺的是，在2017年，外界傳聞富力老板李思 “坐地殺價”，氣得王健林在辦公室摔了杯子，因此雙方結(jié)下梁子。
時至今日，富力雖面臨債務(wù)危機，仍未在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有切實的出售及轉(zhuǎn)變動作，也未曾與萬達合作。
外人的風(fēng)波，王健林管不著了。
王健林曾說，萬達的租金收入將在6年后接近千億。單憑這一條，就能“任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚船”。不過翻看招股書，萬達商管2021年營收234.81億元，離千億還差得遠。
如今，他不再膨脹，“由于全球疫情和內(nèi)外經(jīng)濟不確定性，企業(yè)進入賺辛苦錢時代?！彼?020年提到。
此番擔(dān)憂不是沒有道理。4月21日，珠海萬達商管招股書失效，這意味著王健林的上市“魔咒”再次生效。
資本市場不利，外部競爭加劇，王健林的生意也那么好做，他的“追隨者”們，是不是該停下腳步了想一想了。