文｜聞旅編輯部
企查查顯示，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“三亞鳳凰島國際郵輪港”）新增1條司法拍賣信息，拍賣標的為三亞市河西區(qū)三亞灣路國際客運港區(qū)的土地使用權【三土房(2011)字第013030、013031號】及地上房屋，起拍價為101211950元，拍賣時間為2022年6月15日10時至2022年6月16日10時止，處置單位為北京市第三中級人民法院。
該起拍賣所屬的司法案件為三亞鳳凰島國際郵輪港與西藏信托有限公司金融借款合同糾紛案件，案號為（2018）京民初19號；以及源于5月10日三亞鳳凰島國際郵輪港新增的一則被執(zhí)行人信息，其案號為（2022）京03執(zhí)恢158號，執(zhí)行標的為90000萬元。
盡管如此，這遠非三亞鳳凰島國際郵輪港困境的全部。
企查查顯示，目前三亞鳳凰島國際郵輪港有4條終本案件信息，未履行總金額已高達314355.96萬元；作為被執(zhí)行人，三亞鳳凰島國際郵輪港現(xiàn)有9條股權凍結信息，凍結股權標的的企業(yè)包括三亞鳳凰島國際郵輪港以及旗下子公司三亞鳳凰島度假酒店管理有限公司、三亞鳳凰島物業(yè)管理有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司、三亞鳳凰島發(fā)展有限公司。
而就在月前，北京產(chǎn)權交易所發(fā)布了一則名為【CP2022BJ1002187】三亞鳳凰島發(fā)展有限公司債權資產(chǎn)轉讓【文旅產(chǎn)業(yè)】信息，轉讓方為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司，債務人為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司，債權總額為37012.272015萬元（其中債權本金為35494萬元，債權利息為1518.272015萬元），以名下位于三亞市天涯區(qū)三亞灣路國際客運港區(qū)的養(yǎng)生度假中心酒店A座（1#樓）（不含第一層）的房產(chǎn)（用途：商服用地/產(chǎn)權式酒店，（其中土地使用權面積12512.18平方米，房屋建筑面積36335.28平方米）為抵押擔保（登記編號：瓊（2017）三亞市不動產(chǎn)證明第0004796號及0005822號）。以三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司，三亞鳳凰島投資集團有限公司為保證擔保。披露起始日期為2022年4月19日至2022年10月15日。
信息顯示，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司成立于2010年10月，法定代表人為曾憲云，注冊資本10000萬元人民幣，經(jīng)營范圍包括港口碼頭開發(fā)經(jīng)營，國際國內客貨服務，旅游觀光服務，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，酒店開發(fā)建設，文化傳媒咨詢服務，停車場服務，電瓶車運營。
作為三亞鳳凰島的主體公司，根據(jù)企查查信息，目前三亞鳳凰島國際郵輪港股權結構為中國交通建設股份有限公司（以下簡稱“中國交建”）和三亞鳳凰島投資集團有限公司（以下簡稱“三亞鳳凰島投資集團”）分別持股45%，三亞鈺晟投資有限公司持股10%。
據(jù)報道，早在1990年代末，三亞港務局計劃在此吹沙填海，建設國際客運港。后因資金問題，三亞港務局與司法部下屬企業(yè)眾城集團合資成立三亞眾城國際客運旅業(yè)有限公司（以下簡稱“眾城國際”）。2002年，湖北地產(chǎn)商曾憲云以700萬元收購眾城國際，并將其重組，三亞鳳凰島由此開始了房地產(chǎn)化過程。
按照曾憲云的設想，鳳凰島將建設包括國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街等7個投資項目，總投資額超過50億元。隨后，鳳凰島一直以打造“七星級酒店”度假島進行宣傳，曾憲云則一度被稱為“鳳凰島島主”。
2006年，在鳳凰島項目主體完工后，浙江國都控股持巨資介入，成為眾城國際的最大股東。由此，鳳凰島項目整體規(guī)劃開始重新論證和設計，前后花費了約1000萬美元，全球征集幾十家建筑設計事務所，設計了100多套方案。次年3月鳳凰島被調整為旅游綜合體，對標東方迪拜，鳳凰島投資金額被擴大到100億元。
隨著鳳凰島項目建設的逐漸完工，鳳凰島發(fā)展在2010年分立為四個公司，分別為鳳凰島發(fā)展、鳳凰島國際飯店、鳳凰島置業(yè)和鳳凰島置地。四家公司分屬四大股東，其中鳳凰島發(fā)展由浙江國都全資持有，三亞郵輪港屬于曾憲云，鳳凰島置業(yè)屬于李樹平實控的海南大洋，鳳凰島置地則屬于曾開發(fā)“香水灣一號”的浙江商人周霖。
雖然所有股東都算不上一線開發(fā)商，但據(jù)報道，鳳凰島項目在海南樓市熱潮期曾達到過16萬/平方米的天價。然而，受宏觀形勢影響，此后其市場熱度逐步消退，2013年，鳳凰島新房降至7萬/平方米，與高點相比跌去一半還多。
2014年3月，中國交建以50億元收購了三亞鳳凰島國際郵輪港45%的股權，同時鈺晟投資對三亞郵輪港10%的決策權不可撤銷的授予中交行使，二者成為一致行動人。由此，中國交建成為了鳳凰島新的控制人。據(jù)三亞鳳凰島官網(wǎng)顯示，收購完成后，中國交建后期陸續(xù)投資預計200億元滾動開發(fā)三亞鳳凰島后續(xù)項目。
盡管迎來實力雄厚的央企入股，但尷尬的是，受此后海南島劇烈的環(huán)保整治風暴沖擊，三亞鳳凰島國際郵輪港沒能如愿實現(xiàn)“再次騰飛”。2017年，中央第四環(huán)境保護督察組點名批評三亞鳳凰島，填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕。2018年1月初，三亞鳳凰島被停工整改。
盡管再遭挫折，但這期間，各方圍繞三亞鳳凰島的規(guī)劃并未止步。
2018年10月，國研智庫召開《海南省三亞鳳凰島創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃方案與政策建議》咨詢研究項目結題座談會，針對報告建議鳳凰島按照短期、中期和遠期三個階段進行戰(zhàn)略推進。國務院發(fā)展研究中心副主任隆國強指出，作為海南建設具有國際競爭力的國際旅游島的先行區(qū)，三亞鳳凰島的建設是落實新的歷史條件下國家對海南省四大定位的一項具體舉措，適應了我國產(chǎn)業(yè)結構升級、消費結構升級和比較優(yōu)勢轉換的歷史趨勢，這項研究具有全局意義。
或許是意識到難以等來轉機，曾經(jīng)的“鳳凰島島主”曾憲云，決定將所持項目股權悉數(shù)轉手。2019年9月，?？趧儇S農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司、新疆大正寶通創(chuàng)投、曾憲云等股東掛牌轉讓三亞鳳凰島投資集團100%股權，轉讓底價為40.37億元。同時和鳳凰島投資一起捆綁出售的還有鈺晟投資。轉讓完成后，受讓方將持有三亞鳳凰島國際郵輪港55%股權，超過中國交建，成為公司控股股東。
彼時的轉讓信息顯示，三亞鳳凰島項目的資產(chǎn)主要是郵輪港和填海工程及其土地資產(chǎn)，具體包括已經(jīng)建成并通航的8萬噸郵輪泊位、已獲批運營的兩個15萬噸郵輪泊位和已建成正在審批中的兩個22.5萬噸的郵輪泊位，一期填島新城的土地28.3萬平方米和二期填島形成的土地49.9萬平方米，以及鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)、鳳凰島物業(yè)管理、三沙鳳凰島國際郵輪港、鳳凰島度假酒店等附屬公司、股權投資。
當時的轉讓公告顯示，截至2019年6月末，三亞郵輪港有息負債總額104.5億元。同時，郵輪港還處于訴訟中。與西藏信托的32億借款糾紛正在審理，而與中交航天局9.1億的工程款糾紛剛剛達成和解。
值得注意的是，中國交建入股五年之后，三亞郵輪港的估值出現(xiàn)大幅縮水。2014年中國交建收購45%股份的出資是49.62億，而按照該轉讓價格，鳳凰島投資和鈺晟投資捆綁55%持股出售的底價不過48億，以此計算，中國交建手中的股份縮水接近23億。
網(wǎng)易地產(chǎn)彼時報道，有知情人士透露，接盤者或為中國交建。“這是早就定下來的事，捆綁股權，中交接盤，屬于戰(zhàn)略需求！此次交易相當于轉讓了夾層公司，中交接盤后將直接或間接持有郵輪港公司100%股權。”但從現(xiàn)實看，所謂三亞鳳凰島由中國交建“大一統(tǒng)”的新時代并未發(fā)生。
據(jù)報道，鳳凰島已經(jīng)很長時間沒有傳出新房銷售消息。海南實施全域限購后，島外購房資金被限制進入，島上房產(chǎn)更難轉手套現(xiàn)。聞旅查詢貝殼平臺發(fā)現(xiàn)，目前鳳凰島有10套住房在售，掛牌價最低不到3萬4千元。
另有業(yè)內人士分析，三亞鳳凰島二期已經(jīng)沒有可售的房產(chǎn)規(guī)劃，民營企業(yè)選擇出局算是及時止損。而批后公示的三亞總部經(jīng)濟及中央商務啟動區(qū)控制性詳細規(guī)劃，也印證了這種說法，在已被列入該項規(guī)劃的鳳凰島一、二期項目中，目前仍是一座空島的二期項目（2號島）全部被規(guī)劃為郵輪母港配套設施用地?？晒v挪的空間集中在一期的商業(yè)用地上，即規(guī)劃中仍未建設的七星級酒店、商務別墅會所、海上熱帶風情街等。這類重投資、慢回報的商業(yè)物業(yè)，更考驗開發(fā)商長線運營功力。
根據(jù)中國交建2021年年度報告，截至2021年12月31日，公司所擁有的三亞鳳凰島國際郵輪港長期應收款及應收質保金（含1年內到期）賬面余額高達31.77億元，其中壞賬準備為24.88億元，較去年同期的7.89億元，暴增近17億元。
盡管項目前景看似陰霾籠罩，但根據(jù)新近諸多信號，歷經(jīng)多年輾轉，三亞鳳凰島項目的操盤方即將迎來新的變化。
2020年10月發(fā)布的《海南省貫徹落實中央第三生態(tài)環(huán)境保護督察組督察報告整改方案》顯示，根據(jù)論證結果，調整鳳凰島二島的海域使用權審批文件，拆除鳳凰島二號人工島島體除郵輪母港碼頭功能外的填海陸域，最大限度恢復生態(tài)環(huán)境。
2021年3月，廣州南沙區(qū)文廣旅體局與三亞中央商務區(qū)管理局11日在海南三亞簽訂合作協(xié)議，約定共建區(qū)域郵輪產(chǎn)業(yè)群，三亞將加強與廣州等粵港澳大灣區(qū)城市聯(lián)動發(fā)展，打造世界首屈一指的國際郵輪旅游消費中心和亞太地區(qū)重要的郵輪物資供給基地。
2021年5月14日，海南省自然資源和規(guī)劃廳向三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司下達了《關于擬收回三亞鳳凰島國際郵輪港二期等項目海域使用權告知書》；5月17日，海南省省委書記沈曉明主持召開省生態(tài)環(huán)境保護督察整改工作領導小組會議，審議通過鳳凰島二期拆除方案。
2021年11月20日，海南省人民政府網(wǎng)站發(fā)布《海南省落實中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改情況》指出，經(jīng)三亞市委市政府審議，確定將“三亞鳳凰島二期項目全部拆除，恢復建設前原狀。全部拆除后，郵輪母港碼頭功能另行考慮”作為推薦的鳳凰島二期項目整改拆除技術方案。
2022年4月26日，三亞鳳凰島國際郵輪港訴海南省人民政府、海南省自然資源和規(guī)劃廳行政訴訟糾紛一案在海口海事法院公開開庭審理。為妥善做好本次海域使用權收回工作，海南省自然資源和規(guī)劃廳在前期處置過程中對海域使用權收回適用法律法規(guī)及有關程序均開展了細致研判，并充分聽取了行政相對人的意見建議。從程序和實體兩個角度展現(xiàn)出海南省自然資源和規(guī)劃廳對行政相對人合法訴求的尊重及其合法權益的維護。
海南省自然資源和規(guī)劃廳副廳長江國棟在總結陳詞時表示，國家生態(tài)文明試驗區(qū)作為海南“三區(qū)一中心”的戰(zhàn)略定位之一，是國家賦予海南的重要任務。依法收回三亞鳳凰島二期工程海域使用權既是省委省政府落實中央環(huán)保督查整改要求的有力體現(xiàn)，也是踐行國家生態(tài)文明試驗區(qū)的應有之義。
根據(jù)《海南省“十四五”綜合交通運輸規(guī)劃》，海南要建設國際化的航運樞紐，著力打造國際郵輪港。構建以三亞國際郵輪母港為核心、?？趪H郵輪始發(fā)港為重要組成的郵輪港發(fā)展格局。盡管政策利好不斷，但受疫情防控常態(tài)化影響，海南島郵輪業(yè)目前基本處于蟄伏狀態(tài)。展望未來，命途多舛的三亞鳳凰島能否再續(xù)輝煌？聞旅對此保持關注。