新房銷售再度放緩：7月份，30個大中城市商品房銷售套數(shù)和銷售面積環(huán)比增速可能由正轉(zhuǎn)負(fù)、同比降幅可能從收窄轉(zhuǎn)向擴大。

7月1-16日，商品房日均成交套數(shù)環(huán)比6月份日均成交套數(shù)下降了37%，日均成交面積則下降了39%；如果與6月1-16日對比，日均成交套數(shù)與成交面積則分別下降了15.3%和16.3%。

一、二、三線環(huán)比6月份均出現(xiàn)明顯下降，其中尤以二線城市下降幅度最大。具體來看，與6月份日均成交相比，一線城市成交套數(shù)和成交面積分別下降17.1%和19.4%，二線城市分別下降50%和51.4%，三線城市分別下降27%和25%。

在環(huán)比增長逆轉(zhuǎn)的同時，7月1-16日商品房日均銷售套數(shù)和銷售面積同比降幅再次擴大，從6月份的下降10.4%和7.4%擴大至下降44.8%和44.6%。

歷史數(shù)據(jù)顯示，30個大中城市商品房銷售情況與全國商品房銷售走勢基本一致，銷售面積高度相關(guān)，相關(guān)系數(shù)達0.87。可以預(yù)計，全國商品房銷售也將再度放緩。

此前，全國商品房銷售面積連續(xù)兩個月環(huán)比實現(xiàn)正增長，5月和6月份環(huán)比增速分別為25.8%和65.8%；當(dāng)月同比降幅連續(xù)兩個月收窄，從4月份的下降39%，到5月和6月的分別下降31.8%和18.3%。

二手房不一定會逆勢上升：在停貸事件影響下，相較于期房，現(xiàn)房和二手房會更受青睞，但是，在整體觀望情緒下，再疊加疫情影響，二手房恐怕也難以獨善其身。已經(jīng)持續(xù)改善了一段時間的二手房交易，可能也會和新房銷售一樣發(fā)生逆轉(zhuǎn)，7月上半月部分二手房成交數(shù)據(jù)驗證了這一點。

7月1-17日，16個可以獲得每日二手房成交套數(shù)的城市，日均成交結(jié)束了連續(xù)4個月的環(huán)比正增長態(tài)勢，從6月份的環(huán)比增長25.3%逆轉(zhuǎn)為環(huán)比下降18%，同比降幅也從14%擴大至21%。13個可以獲得每日二手住宅成交套數(shù)的城市，日均成交環(huán)比下降2.4%，較6月份回落31個百分點，但同比降幅收窄至3.6%。

此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的二手房住宅價格變化顯示6月份二手住宅交易有所改善。一方面，70個大中城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比降幅收窄，另一方面，跌幅擴大的城市數(shù)量由5月份的24減少至13個，跌幅收窄的城市數(shù)量從16個擴大至25個。

房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力可能再次加大，要警惕需求端和供給端形成共振：隨著新房銷售再次減少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比連續(xù)兩個月恢復(fù)的局面也可能被逆轉(zhuǎn)。6月份，房地產(chǎn)開資金來源環(huán)比增長38.38%，較5月份的14.65%顯著加大。

期房是我國新房銷售的主要模式，在新房銷售中占大頭，由此成為房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源之一，期房銷售下降無疑會影響房地產(chǎn)開發(fā)資金。目前，期房在商品房銷售面積中的占比為83.3%（2022年5月份）。與期房銷售相關(guān)的定金及預(yù)收款、個人按揭貸款，在房地產(chǎn)開資金來源中最新占比為32%、15.8%（2022年6月份），二者合計為47.8%。

期房銷售影響市場預(yù)期，進而會影響開發(fā)企業(yè)其他來源的資金，也會影響到開發(fā)企業(yè)應(yīng)付款，也就是供應(yīng)商和承包方應(yīng)收款，它們都將面臨收縮壓力。

對于開發(fā)企業(yè)在期房預(yù)售之外的其他來源資金，除自籌資金外，主要還有國內(nèi)貸款，截至6月份，其在房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中占比12.8%。外資目前僅占0.07%。

對于開發(fā)商可以通過延遲付款緩減現(xiàn)金流壓力的各項應(yīng)付款，規(guī)模已相當(dāng)可觀。與開發(fā)商到位資金相比較，截至5月份，各項應(yīng)付款超過了開發(fā)商到位資金的四成，其中，應(yīng)付工程款規(guī)模達到開發(fā)商到位資金規(guī)模的四分之一。

從歷史數(shù)據(jù)看，供給端的國內(nèi)貸款與各項應(yīng)付款（包括工程應(yīng)付款）均與預(yù)售資金高度正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)均在0.94上下。

今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金持續(xù)負(fù)增長，截至6月份，同比下降25.3%，其中，國內(nèi)貸款連續(xù)13個月負(fù)增長，截至6月，同比下降27.2%；自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款今年以來出現(xiàn)負(fù)增長，截至6月，分別同比下降9.7%、37.9%、25.7%；各項應(yīng)付款3月以來出現(xiàn)同比下降，截至5月份，同比下降3.1%。

需要指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資在今年4月份同比增速轉(zhuǎn)正，截至6月份同比增長30.7%。

商品房供應(yīng)正在持續(xù)收縮，本輪下行周期中幸存的房地產(chǎn)企業(yè)仍可期待：目前，新開工面積累計同比增速已經(jīng)持續(xù)11個月負(fù)增長，上半年同比下降34.4%，其中住宅新開工面積同比下降幅度更大（35.4%）。與此同時，本年購置土地面積累計同比連續(xù)11個月下降，上半年降幅48.3%。

未來供給減少已成必然之勢。目前，商品房待售面積與2014年上半年相當(dāng)，其中，住宅待售面積與2012年初相當(dāng)。與2016年年初峰值時對比，商品房待售面積下降了四分之一，住宅待售面積下降逾四成。

盡管從中長期看，人口出生率較低、老齡化程度持續(xù)加深，但是，我國家庭戶的規(guī)模還在下降、家庭戶的戶數(shù)在上升，這會在短期內(nèi)削弱人口年齡結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響。第七次人口普數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國家庭戶規(guī)模為2.62人/戶，較2010年下降了15%；我國家庭戶數(shù)較2010年增加了23%。

房地產(chǎn)行業(yè)本輪洗牌之后，開發(fā)商數(shù)量會減少，面對上述供需態(tài)勢，幸存的開發(fā)商可能隨著經(jīng)濟恢復(fù)迎來一波增長。

不過，當(dāng)前面臨的風(fēng)險仍需要慎重對待。如果單純依靠市場力量，房地產(chǎn)行業(yè)可能會進入螺旋式下降通道，因此各級政府和金融部門或?qū)⑦M一步呵護和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

目前，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，對我國經(jīng)濟影響較大。單單房地產(chǎn)，上半年在GDP中的占比為6.67%，較上年同期下降0.73個百分點；其對GDP的貢獻率已經(jīng)在2022年一季度轉(zhuǎn)負(fù)并在上半年進一步加大，拉低GDP累計增速0.34個百分點、貢獻率則為-13.56%。目前在固定資產(chǎn)投資完成額中占比四分之一的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)負(fù)增長，2022年1-6月份累計同比降幅擴大至5.4%。

7月17日，銀保監(jiān)會通過媒體就“保交樓”金融服務(wù)公開表態(tài)，簡要來說，一是銀行要千方百計推動“保交樓”；二是推進項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付；三是個性化地滿足居民客戶的不同需求，信守合同，踐行承諾；四是有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，大力支持租賃住房建設(shè)，支持項目并購重組，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點，更好滿足剛需和改善型客戶住房需求。