按：“盡管房價上漲，但住房擁有率達(dá)到了69.2%，為歷史最高水平。人們眾口一詞地呼喊著行業(yè)口號。音樂不停響著，沒有人想讓這只旋轉(zhuǎn)木馬停下來?！?/span>

在美國，旋轉(zhuǎn)木馬在2008年金融危機(jī)中慢慢停了下來。

2002-2007年間，美國房價暴漲，掀起民眾購房熱潮。彼時，少有人想過房價會有下跌風(fēng)險，貸款機(jī)構(gòu)在這期間為追逐利潤，降低房貸審查要求，向沒有足夠經(jīng)濟(jì)實力的購房業(yè)主大量放貸。

然而，繁榮的泡沫在2007年開始破滅，并在2008年演變?yōu)槿娴慕鹑谖C(jī)。在泡沫破滅的過程中，無數(shù)借貸者無力繼續(xù)還貸，被迫對住房抵押貸款違約。銀行等貸款機(jī)構(gòu)為了挽回壞賬損失，紛紛向法院申請查封凍結(jié)手續(xù)，甚至雇傭?qū)Ｈ藗卧熨J款人簽署同意放棄房屋贖回權(quán)的文件。這導(dǎo)致貸款人陷入個人破產(chǎn)、房屋被查封拍賣的雙重困境，從而引發(fā)了嚴(yán)重的止贖危機(jī)。最少600萬人在這場危機(jī)中被奪走住房，失去銀行信用，跌落至社會底層。

房子是大多數(shù)普通人最大的一筆財產(chǎn)，它也承載著自我價值、對未來的希望。人們在房子里對婚姻和家庭做出承諾、招徠親朋和鄰居、養(yǎng)育孩子，奪走一個家庭的房子，如同奪走他們的夢想。

《房奴》一書聚焦美國止贖危機(jī)，調(diào)查止贖背后的系統(tǒng)性抵押貸款欺詐，也跟蹤了數(shù)位房產(chǎn)崩盤大潮中試圖與不義系統(tǒng)對抗的人。界面文化（ID：booksandfun）摘錄其中片段，以饗讀者。我們發(fā)現(xiàn)，危機(jī)之下并非人人平等，失去房子普通人是房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)過度擴(kuò)張、監(jiān)管缺失的最大受害者，也是政府實施紓困措施時最后想到的群體，正如作者戴維·戴恩（David Dayen）在后記中所說：

“如果普通人被抓到偷蘇打水或抽大麻，那么大概很長時間內(nèi)都無法回歸正常生活。但是，如果是系統(tǒng)性犯罪——把幾百萬份欺詐性抵押貸款打包成證券、未能實現(xiàn)證券化過程、從事欺詐性服務(wù)、用偽造止贖文書來驅(qū)趕房屋所有人等行為，就不用承擔(dān)任何責(zé)任。許多人都想弄明白，為什么為了多賺點錢，銀行就可以如此放肆地破壞房地產(chǎn)市場？結(jié)果表明只有一個答案，那就是他們知道不需要承擔(dān)嚴(yán)重的后果。我們?nèi)狈Σ徽撠毟毁F賤一概公平定罪的公平制度。這確保了富人和有權(quán)有勢者可以持續(xù)犯罪?！?/span>

《止贖來敲門》（節(jié)選）

撰文｜[美] 戴維·戴恩  翻譯 | 葉碩

對房屋所有人來說，喪失贖回權(quán)的消息就像破碎球一樣，撞開了他們的大門。奪走一個家庭的房子，相當(dāng)于奪走他們的精神，就像一支蠟燭被掐滅了火焰，明亮的光芒瞬間消逝。幾百萬美國人，以為自己在中產(chǎn)階層中獲得了立足之地，面前是一條通往財富和經(jīng)濟(jì)安全的康莊大道，然而，華爾街一場毀滅性的失誤，卻給他們造成了致命的傷害。

這天傍晚，這位文書遞送員的目的地，是格塞塔路607號。這里是西棕櫚灘附近的一片獨立區(qū)域，一處典型的后繁榮時代的住宅小區(qū)，房屋數(shù)量少，面積大。這座建于2006年的房子是一個單層住宅，有三間臥室和兩個衛(wèi)生間，屋頂是陶土瓦片，外墻板是黃色的，夾在一大片漆成一模一樣的建筑物之間。建商們似乎認(rèn)為，黃色是說服買家出手的最佳顏色。屋內(nèi)，愛潑斯坦一家對即將到來的不速之客，絲毫沒有察覺。

麗莎·愛潑斯坦坐在主衛(wèi)的窗臺上，往膝蓋涂抹著護(hù)理磨砂膏，女兒詹娜在浴缸里，倚著一把傾斜的嬰兒座椅保持直立。麗莎用一條品牌彩色頭巾把棕色頭發(fā)扎了起來，這種頭巾在1970年代很常見，很可能曾在洛達(dá)或鮑勃·紐哈特的脫口秀中出現(xiàn)過。她眼睛是湛藍(lán)色的，五官也很柔和，笑起來聲音之大，能蓋過房間里的所有雜音。每當(dāng)興奮起來的時候，她說話的聲音就會變得十分響亮。此時此刻，她全神貫注在浴缸里的女兒身上。

麗莎四十三歲，是一名護(hù)士，一個妻子，一位新手媽媽。她在這套房子里只住了兩年。她的生活即將永遠(yuǎn)被改變。

“篤篤篤！”

她片刻都沒有遲疑?！耙欢ㄊ顷P(guān)于房子的，艾倫！”她向丈夫喊道，“是銀行的人來了，這可不是什么好消息！”

2007年初，麗莎和艾倫開始尋找新的住所。此時的房地產(chǎn)市場，跟麗莎印象中購買公寓時的情形大相徑庭。房地產(chǎn)熱潮席卷佛羅里達(dá)。打開收音機(jī)或電視機(jī)，經(jīng)過公交車站，各種信息都在轟炸著你：“新家園！”“大好機(jī)會！”“現(xiàn)在就出手！”一天，麗莎開車經(jīng)過一群人，發(fā)現(xiàn)他們住在一溜帳篷里，在空地上的拖車跟前排隊。這些都是準(zhǔn)備買房子的人，他們在這里露宿兩三天，只為在一片建筑新址上挑到自己喜歡的位置。房地產(chǎn)泡沫時期，佛羅里達(dá)的每一天都是黑色星期五。

不過，等麗莎和艾倫開始找房子的時候，房地產(chǎn)熱潮略有降溫。曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)緊迫性的廣告牌（“切莫錯過！”），如今強(qiáng)調(diào)的是優(yōu)惠（“原價40萬，現(xiàn)價35萬！”）。專業(yè)人士們宣稱，這正是抄底的時候，“買房的大好時機(jī)！”麗莎懷疑，在他們眼里，到底有沒有不好的時機(jī)。

事實上，房地產(chǎn)泡沫漫長的衰退已經(jīng)開始。瀏覽商業(yè)雜志的封底，你會發(fā)現(xiàn)一些苗頭。2006年中，亞美利奎特（Ameriquest）——美國最大的抵押貸款公司——突然關(guān)閉了所有的分支機(jī)構(gòu)。同年夏天，另一家巨頭“新世紀(jì)金融公司”，也開始面臨巨大的現(xiàn)金短缺，并在次年春天破產(chǎn)。

房屋所有人也感受到了壓力；三年內(nèi)，止贖率翻了一番。不過，對于大多數(shù)普通美國人，甚至對于潛在的購房者來說，這些危險信號都是遙遠(yuǎn)的背景音。經(jīng)濟(jì)分析家中的樂觀派，依然大有人在。2007年年初，美聯(lián)儲主席本·伯南克向聯(lián)合經(jīng)濟(jì)委員會聲稱：“次貸市場中的問題對更大的經(jīng)濟(jì)和金融市場影響有限?！睋Q句話說，只會有一次止贖浪潮，將那些買了太多房子、貸了太多款的人沖刷出去，而不是兩次。收入穩(wěn)定的年輕家庭——如麗莎和艾倫——根本無需憂心。

然而，盡管本·伯南克并沒有預(yù)見到危機(jī)，佛羅里達(dá)的房地產(chǎn)商們卻知道，那架維持了幾十年高額利潤的機(jī)器，開始運轉(zhuǎn)失靈了。他們必須在市場崩潰前將剩下的房子傾銷掉。尚未建好的住宅小區(qū)突然將所有房屋列入出售清單。開發(fā)商們聘請設(shè)計師，迅速為街道鋪上瀝青。他們降低價格，吸引購買者，飛快地清空庫存。那些購房者自以為機(jī)智地低價買進(jìn)，殊不知他們其實是最后一批毫無戒心地被誘騙進(jìn)房地產(chǎn)泡沫的人。麗莎沒太留意。懷孕的她依然在全職工作，她的精力有限。

一天，艾倫讓麗莎去看格塞塔路的一個小區(qū)，這是全美最大的開發(fā)商霍頓公司建造的一座嶄新的封閉式小區(qū)。她去了那片開發(fā)區(qū)，位于南佛羅里達(dá)一條寬闊的無限蔓延的馬路旁。小區(qū)門內(nèi)的住宅樓高大林立，襯得新栽的棕櫚樹又矮又小。左邊是佛羅里達(dá)住宅小區(qū)的標(biāo)配： 一個巨大的不知所謂的人工湖，一座噴泉向天空中噴著水花。麗莎給艾倫打電話，問他是否確定房子真的在格塞塔路?！斑@些房子就像大學(xué)宿舍，根本不像家！”艾倫向她確認(rèn)，地點沒錯。

他們計劃買下這套房子然后賣掉公寓。十五年的按揭，麗莎已經(jīng)還了八年，因為有時候會多還一些本金，她此時只欠了大約2.5萬美元。而且，那間公寓的價格早已飆升。他們算了算，公寓至少可以賣到25萬美元，用這些錢來購買新房，就只剩下一小部分按揭貸款。這個想法并不冒失，幾十年來，當(dāng)家庭成員增加需要購買更大的房子時，人們都會采用這種策略。泡沫時代的價格增長，對于他們出售公寓來說，理論上還是很有利的。

然而，為了鎖定房子，他們必須盡快簽訂協(xié)議。于是，2007年2月23日，麗莎和艾倫來到了DHI抵押貸款公司（霍頓公司的金融子公司）簽署協(xié)議文件。為買下格塞塔路的這套房子，他們支付了1.7萬美元的首付款，剩下的31.3萬美元，則申請抵押貸款。因為艾倫的手機(jī)銷售業(yè)務(wù)的收入不穩(wěn)定，所以夫婦倆決定利用麗莎優(yōu)秀的信用記錄（當(dāng)時是803分），將這筆貸款掛在她的名下。當(dāng)時懷孕八個月的麗莎告訴貸款經(jīng)辦人，在簽名前，她會閱讀抵押貸款合同的每一頁，這令經(jīng)辦人大為吃驚。

問題是，她得上廁所，頻繁地上廁所。

于是，交易代理、地產(chǎn)銷售以及艾倫不得不等麗莎一行行地仔細(xì)讀完抵押貸款合同，還要等她不斷地往返于廁所和簽字桌之間。每次離席之前，她大約能看完五頁。

麗莎唯一的抵押貸款經(jīng)驗，是跟鄰居之間的私人貸款。那是一次簡單的十五年固定利率的交易，而這次要復(fù)雜得多。盡管她的信用記錄完美無瑕，DHI抵押貸款公司給麗莎的卻是次級貸款，而非給予優(yōu)質(zhì)借款人的貸款。為了確保首付較低，前十年的還款額都是由利息構(gòu)成的。之后二十年里，不但本金和未攤銷的月還款額會增加，貸款利率還會上調(diào)。每月要多還幾百甚至幾千美元?？梢哉f這是一個十年后引爆的財務(wù)定時炸彈，到那時DHI將會大獲其利。

5%的首付和還款只抵沖利息的條款意味著，十年內(nèi)，這對夫婦無法積累資產(chǎn)凈值。一旦將協(xié)議成本計算在內(nèi)，只要房屋價值稍有下跌，可能只要3%，他們就會遭殃。一旦他們遭遇任何財務(wù)危機(jī)，則會面臨極其危險的局面。2001年這種抵押貸款產(chǎn)品剛剛面市的時候，杰出的金融分析師喬什·羅斯納指出：“沒有資產(chǎn)凈值的房子，只是一處負(fù)債的租房?！钡躯惿瘺]有意識到這些不利方面。認(rèn)真閱讀抵押貸款協(xié)議更多只是一種形式，一種負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。她沒有知識背景，讀不懂全部內(nèi)容，而且她覺得還有一條出路： 麗莎計劃賣掉公寓，用這些錢來支付大部分按揭。所以，不管這些文件上說的是什么，都不會生效。當(dāng)翻到抵押貸款合同的最后一頁時，她簽下了名字。

直到后來，麗莎和艾倫才意識到自己的錯誤。他們根本賣不掉公寓，公寓的價格最終暴跌了60%以上。麗莎每周都會給代理公司打電話，每周都會聽到同樣的回復(fù)：沒人出價。每個月麗莎都會把按揭款塞到皇家撒克遜小區(qū)的鄰居家的門縫底下，然后回來再寫一張支票給新房子還貸。他們有足夠的積蓄，對于兩套房子的按揭款也能支撐一陣，但不是永遠(yuǎn)。

3月，詹娜出生了。麗莎覺得，有了這個孩子，她受的所有的苦都是值得的。當(dāng)詹娜十八個月大的時候，新?lián)Q的兒科醫(yī)生在她的脊柱下部發(fā)現(xiàn)了一處先天缺陷，之前那位醫(yī)生以為這無關(guān)緊要而忽略了。新醫(yī)生讓她做了核磁共振成像，診斷結(jié)果是脊柱裂。她的椎骨連在脊髓底部，像皮筋一樣拉得緊緊的。如果不進(jìn)行治療，拉扯會隨著時間而加重。頻繁的檢查和就診，令麗莎不得不經(jīng)常請假。詹娜的醫(yī)生建議通過外科手術(shù)來治療，為了手術(shù)和術(shù)后護(hù)理，麗莎和艾倫要籌集數(shù)千美元的醫(yī)療費。與此同時，隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，佛羅里達(dá)各地的企業(yè)紛紛破產(chǎn)，也包括那家手機(jī)經(jīng)銷商。艾倫失業(yè)了。

財務(wù)危機(jī)和情緒壓力，壓垮了這對年輕的夫婦，夫妻關(guān)系也因堆積如山的債務(wù)飽受摧殘。更可怕的是，麗莎和艾倫羞于告訴親朋好友他們的財務(wù)困境。2007年的佛羅里達(dá)，只要稍加注意，誰都會發(fā)現(xiàn)一場止贖危機(jī)的來臨——卡車行駛在車道上，路邊堆滿了打包好的箱子，上面貼著粗體的標(biāo)志“免費”——但是幾乎沒人公開談?wù)摗Ｊシ课莸泥従恿罘课輧r格下跌，帶來更多的止贖和房價更嚴(yán)重的下跌。于是人們有足夠的理由保守秘密，嘗試自己解決問題，免得被認(rèn)為是社區(qū)房價下跌的罪魁禍?zhǔn)住＝Y(jié)果是，止贖浪潮無聲無息地席卷了佛羅里達(dá)州。

2008年1月，麗莎算了一筆賬，得出結(jié)論，她還能繼續(xù)支付九個月的新房和公寓按揭。之后，就不得不需要財務(wù)支援了，這在她的人生中尚屬首次。她打電話給抵押貸款公司，希望他們可以調(diào)整月供還款金額或是想一些辦法。盡管麗莎的貸款來自DHI抵押貸款公司，但他們卻一直讓她向摩根大通家庭金融服務(wù)公司寄送月供還款，后者是美國最大的銀行——摩根大通銀行的一個分支。整件事看起來有點可疑。然而，摩根大通的地位讓麗莎相信她能夠得到幫助。該公司一直吹噓自己的資產(chǎn)負(fù)債表“穩(wěn)得很”。2008年3月，當(dāng)投資銀行貝爾斯登公司破產(chǎn)時，政府邀請摩根大通將其收購。麗莎在報紙上看到其他銀行左一家右一家地破產(chǎn)，摩根大通卻似乎堅若磐石。所以，那里肯定會有些聰明人，能夠解決這個問題。

她跟摩根大通家庭金融服務(wù)公司的一名工作人員通了電話?！拔矣芯艂€月的時間來解決這個問題，”她說，“我們有足夠的時間，我有完美的信用記錄，我的月供還款從來沒有逾期過。我們能做些什么呢？”工作人員讓她把財務(wù)文件傳真過去，說稍后會回復(fù)她。麗莎照做了，卻杳無回音。下周她又打電話過去。一周又一周，就這樣過去了。

跟麗莎通話的人總是換來換去，麗莎不得不一遍又一遍地從頭講述她的故事。他們總是讓她傳真新的文件復(fù)印件過去，聲稱之前的找不到了。光是復(fù)印和傳真，就花了麗莎一大筆錢。然而，她發(fā)出的文件總是如石沉大海。大通的工作人員之間似乎完全沒有溝通。有的人告訴麗莎，要獲得批準(zhǔn)尚需不少時日，而下一個則說，根本沒有她的申請記錄，必須從頭開始。這段痛苦的經(jīng)歷耗費了大量的時間和精力，簡直成了她的第二份工作。

麗莎艱難地處理著自己的財務(wù)困境，與此同時，在癌癥中心，麗莎越來越意識到，身邊的病人們也在財務(wù)困境中泥足深陷。按照慣例，病人會要求醫(yī)生在診斷書上簽字，這樣，他們就可以出示給債權(quán)人以獲得財務(wù)資助。然而，病人們會屢屢來找麗莎，再要一份醫(yī)生證明，一份又一份。抵押貸款公司似乎總會丟失文件。麗莎明白這是怎么回事，但她對自己財務(wù)困難的秘密守口如瓶。病人們甚至?xí)埱篼惿o他們的抵押貸款公司打電話，證明他們的醫(yī)療狀況。然而，這只會令她面對跟她本人所遭遇的同樣差勁的機(jī)構(gòu)。白天麗莎跟別人的抵押貸款公司交涉，晚上則是跟她自己的糾纏，這讓她倍覺挫敗。

有一次，摩根大通的工作人員對麗莎說：“嗯，你現(xiàn)在給我們打電話，但這種貸款我們得聽富國銀行的，是他們不肯調(diào)整?！丙惿瘡膩頉]去過富國銀行，也沒跟他們打過任何交道。她的抵押貸款跟他們又有什么關(guān)系？她給富國銀行打電話，問他們?yōu)槭裁床豢险{(diào)整她的貸款，可那里的人說，沒有麗莎·愛潑斯坦的記錄。既然摩根大通的工作人員每天的說法都不一樣，她認(rèn)為富國銀行的人很可能也一樣。她將他們的名字添加到每周致電的清單里。然而，富國銀行的人，甚至都沒把她當(dāng)作自家的客戶。

這些推諉搪塞，耗盡了麗莎的全部積蓄。1月，她尚能謹(jǐn)慎地行動，可在浪費了幾個月打電話、發(fā)傳真和懇求后，9月時，她已深陷絕望。最終，摩根大通的一位工作人員給了她一個建議。銀行處理那些違約的借款人已經(jīng)夠麻煩了，他們不會沒事找事去關(guān)注一個仍在還款的借款人。雖然大通的人沒有明說“只有當(dāng)你好幾次沒還款時，銀行才會關(guān)注你”，但暗示已經(jīng)很清楚了： 麗莎應(yīng)該停止還貸九十天，正式違約，銀行才會打電話給她。只有到那時，摩根大通才會提供幫助。

在麗莎的一生中，從未有過逾期經(jīng)歷——不管是房屋抵押貸款，車貸，還是水電費，任何一切。她內(nèi)心認(rèn)為違約是可恥的，不對的，是對她所珍視的責(zé)任的背叛。“我是一個好人，因為我的信用記錄良好。”她會這樣告訴自己。但是，就像在崩盤的房地產(chǎn)市場中遭殃的千千萬萬美國人一樣，她絕望了。她的婚姻瀕臨破裂，她的女兒需要治療，她的積蓄消耗殆盡。如果不支付抵押月供就能走出這團(tuán)混亂，哪怕違背了心中的所有信條，她也會義無反顧。

2008年10月，摩根大通等銀行接受了政府?dāng)?shù)千億美元的救援資金，就在同一個月底，麗莎·愛潑斯坦沒有償還她的月供。從這一天起，她成了一名逾期的房屋所有人。她開始嘔吐。接下來的三個月里，幾乎每天都是如此。麗莎每天都會翻看墻上的日歷，三個月后，她的體重足足減輕了二十磅。并不是因為擔(dān)心失去房子——說到底，她并不喜歡那座龐然大物。更多的是因為失去了自我價值，失去了衡量她成就的價值，那一頁紙上的數(shù)字，衡量著你對社會是一種貢獻(xiàn)還是一個負(fù)擔(dān)。

其間，麗莎做了一個夢。那是一個晚上，在一座大房子里，窗外大雨傾盆而下。喧囂的雨聲中，麗莎抱著女兒安撫。墻體里充滿了水，水隱隱波動，沖撞著家具，不斷膨脹、膨脹。最后，墻壁轟然爆開，大水噴涌而出，淹沒了整個家。麗莎抓住女兒，沖出家門，跑到街上，離開了這個被淹沒的家，離開了這所要吞噬她和她家人的房子。就算不去看心理醫(yī)生，她也明白這個夢的含義。

九十天到了，麗莎給大通打電話?！昂昧耍呀?jīng)三個月了?！丙惿f。工作人員說，大通會給她寄些東西，等著就好，不用擔(dān)心。

兩個禮拜后，有人來敲門。她早就知道了。

“是銀行的人，這可不是好消息！”

艾倫拿著一捆文件，步履艱難地走進(jìn)衛(wèi)生間，交到麗莎手上。她平復(fù)了一下自己，撕開信封。

在佛羅里達(dá)州，貸款方如果想要取消一名借款人的贖回權(quán)，必須提起訴訟。所以，這是來自佛羅里達(dá)逾期法務(wù)集團(tuán)的一份起訴狀副本，這是一家著名的房屋止贖廠，他們指控麗莎違反了抵押貸款條款，并附帶了一份法院傳票和一疊訴訟通知。她有二十天的時間做出書面回復(fù)。

在這些傳票中，她有一個極為意外的發(fā)現(xiàn)。摩根大通家庭金融服務(wù)公司的名字并未出現(xiàn)其中。也沒有富國銀行。麗莎的手指劃過寫著原告名字的段落：“美國銀行——摩根大通抵押貸款信托2007S2的受托人。”

對于富國銀行怎么會跟她的抵押貸款有關(guān)，麗莎已經(jīng)摸不著頭腦了。現(xiàn)在又冒出一個美國銀行——聽起來根本就不像是一家真的銀行，而是像電影里的銀行——成了這樁止贖案件的首席原告。還有，受托人是什么？信托又是什么？

這一切，到底意味著什么？

本文書摘部分節(jié)選自《房奴》，較原文有刪節(jié)，經(jīng)出版社授權(quán)發(fā)布。