記者 | 黃昱

越秀房托成了今年較早發(fā)布中期業(yè)績(jī)的港股上市公司。

8月4日，越秀房托(00405.HK）發(fā)布的2022年中期業(yè)績(jī)公告顯示，上半年其總收入約為9.4億元，同比增長(zhǎng)7%；物業(yè)收入凈額約為6.87億元，同比增長(zhǎng)7.6%；中期分派總額約為3.43億元，同比增長(zhǎng)0.8%；每基金單位分派約0.0734元，同比下降28.4%。

在當(dāng)天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀房托投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)表示，去年公司收購(gòu)廣州越秀金融大廈，部分資金采取了供股融資的方式，增加了大概12.34億個(gè)新基金單位，這是每基金單位分派額大幅下降的主要原因。

在此背景下，越秀房托每單位基金分派收益率不太理想。按基金單位于2022年6月30日的收市價(jià)3.06港元計(jì)算，越秀房托的每基金單位分派收益率為2.79%，按年計(jì)算的分派收益率為5.58%，同比減少0.59個(gè)百分點(diǎn)，而其大部分年份收益率都保持在6%以上。

自去年10月收購(gòu)廣州越秀金融大廈后，越秀房托旗下物業(yè)組合增加至9項(xiàng)，還包括廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、國(guó)金中心，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財(cái)富中心、星匯維港購(gòu)物中心以及杭州維多利。

截至6月30日，9項(xiàng)物業(yè)組合的總估值約為424億元，與2021年底基本持平。越秀房托主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良表示，今年暫時(shí)沒(méi)有具體的新收購(gòu)計(jì)劃。

寫字樓物業(yè)依然是越秀房托業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，寫字樓業(yè)態(tài)上半年的收入約6.4億元，占總收入比列超過(guò)67.6%。

2022年上半年，越秀房托寫字樓業(yè)態(tài)的收入較2021年同期增長(zhǎng)37.1%，較2019年同期增長(zhǎng)41%，較2017年同期（收購(gòu)武漢項(xiàng)目前）增長(zhǎng)56.8%。

姜永進(jìn)表示，今年上半年受經(jīng)濟(jì)下行、疫情多點(diǎn)散發(fā)的影響，國(guó)內(nèi)寫字樓需求減弱，基金管理人實(shí)施主動(dòng)管理，寫字樓業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)增長(zhǎng)。

不過(guò)，越秀房托寫字樓業(yè)態(tài)收入的增長(zhǎng)主要還是因?yàn)槭召?gòu)越秀金融大廈，如果剔除越秀金融大廈帶來(lái)的租金收入后，越秀房托寫字樓收入表現(xiàn)并不如人意，今年上半年只有約4.3億元，同比下降約7.5%。

在原有的6個(gè)寫字樓物業(yè)中，只有杭州維多利中心收入同比增長(zhǎng)了2.4%，其余均有不同程度的下降，其中武漢越秀財(cái)富中心的降幅最大，同比下降27%至5520萬(wàn)元。

過(guò)去多年來(lái)，越秀房托都將旗下組合物業(yè)分類為成熟型物業(yè)和成長(zhǎng)型物業(yè)，直到去年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，2017年底收購(gòu)的武漢物業(yè)和2018年底收購(gòu)的杭州維多利中心，仍被列為成長(zhǎng)型物業(yè)。

林德良曾表示，一個(gè)好的公司得有成長(zhǎng)型和成熟型物業(yè)的組合投資。成熟型物業(yè)是基底，成長(zhǎng)型物業(yè)可以帶來(lái)成長(zhǎng)性，這樣的話，就算在經(jīng)濟(jì)周期很差的時(shí)候，企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不會(huì)太差。

然而經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)，成長(zhǎng)型物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟期，同時(shí)因?yàn)闆](méi)有新的成長(zhǎng)型物業(yè)注入，到2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，越秀房托不需要再對(duì)物業(yè)組合進(jìn)行分類。

截至今年6月底，武漢越秀財(cái)富中心的出租率僅有70%，同比減少18個(gè)百分點(diǎn)，是越秀房托旗下所有寫字樓最低的，第二低的是上海越秀大廈，但出租率也達(dá)到了88.7%。

過(guò)去幾年，武漢越秀財(cái)富中心處于成長(zhǎng)期，2020年上半年，即便身處疫情中心，其出租率也達(dá)到了82.9%，同比大增17.1個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于今年上半年大幅下降的原因，越秀房托在財(cái)報(bào)指出，今年上半年武漢寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入增量爆發(fā)期，疊加疫情反復(fù)影響，進(jìn)一步加劇租賃成交難度。

酒店公寓是越秀房托第二大收入來(lái)源，今年上半年廣州四季酒店和雅詩(shī)閣公寓累計(jì)收入約1.66億元，同比下降15.2%。

林德良曾表示，酒店受疫情較大，讓酒店收入在2021年恢復(fù)到2019年的水平是不現(xiàn)實(shí)的要求。歷年財(cái)報(bào)顯示，廣州四季酒店在2019年的收入為4.43億元，到2021年只有3億多。

廣州四季酒店今年上半年收入約為1.17億元，平均入住率約為52.6%，同比減少8.6個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)1558元/間/晚，同比減少21%。

不過(guò)，姜永進(jìn)表示，隨著疫情有效控制，截至6月底，廣州四季酒店的入住率已回升至84.8%。