文|動脈網(wǎng)

2022年8月8日，大連康養(yǎng)集團正式揭牌。再加上之前6月掛牌成立的上?？叼B(yǎng)集團、年初的北京康養(yǎng)集團以及2021年7月的蘇州康養(yǎng)集團，可以看到各地方正在組織“國字頭”隊伍入場康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

國企參與養(yǎng)老并非什么新鮮事，只是過去我們熟悉的是中康養(yǎng)、中康投、國中康健這樣的央字頭隊伍。他們實力不容懷疑，這次地方出手，或許會帶來更多貼近本地實際情況的措施。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有前期投入大、投資回報周期長的特點，對企業(yè)的投融資能力、運營管理能力有很高的要求。因此，過去10年，即便是財大氣粗的房企，也不容易在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上跑通。

相比房企，國企可能更適合參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。國企融資能力強，有條件、有能力去做養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的開拓者。并且，國企的品牌形象更容易受到C端客戶群體的認可。

國企參與養(yǎng)老，既是責任使然，也是優(yōu)勢所在。

蘇州康養(yǎng)集團怎么做？

據(jù)蘇州市政府的數(shù)據(jù)，目前蘇州戶籍人口中有188.84萬老齡人，占總人口比例達24.78%，平均期望壽命達84.33歲，老齡化程度居國內(nèi)前列。推動老年康養(yǎng)服務及康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刻不容緩。

蘇州康養(yǎng)集團在7月份集中簽約了13個項目。透過這13個項目，我們可以看到蘇州康養(yǎng)集團圍繞康養(yǎng)機構、康養(yǎng)置業(yè)、康養(yǎng)醫(yī)療、康養(yǎng)居家、康養(yǎng)教育、康養(yǎng)旅居等板塊進行了布局。

蘇康養(yǎng)近期簽約項目，數(shù)據(jù)源自官網(wǎng)

可以看到此次集中簽約的項目涉及到多種養(yǎng)老項目類型，無論是城心養(yǎng)老還是日間照料，不管是酒店康養(yǎng)還是鄉(xiāng)村康養(yǎng)，應有盡有。難道“國家隊”入局養(yǎng)老的打法，僅僅是憑借雄厚實力，全線出擊、多點開花嗎？

或許我們應該撥開業(yè)務的表象，探索國企參與養(yǎng)老過程中，最核心的優(yōu)勢——盤活資源。

這里的資源除了養(yǎng)老服務需要的資金、技術以及人才外，最重要的莫過于對于閑置物業(yè)再利用的探索。

養(yǎng)老項目以及服務的落地，離不開場地，而場地成本是養(yǎng)老機構投資中占比最高的。如果地方政府能將閑置場地資源有效整合，將這條路走通，無疑會解開養(yǎng)老服務機構身上最沉重的負擔，讓他們能快步奔跑迎來新的發(fā)展機遇。

場地，桎梏養(yǎng)老機構發(fā)展的枷鎖

一直以來，養(yǎng)老機構都存在“一床難求”與“半數(shù)空置”并存的現(xiàn)象。

一方面，大力引入各類資源投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，達到的效果卻不如預期。另一方面，空置的床位代表著投資的失敗，對于養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展起不到正向作用。也就是說，這種現(xiàn)象是養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的核心矛盾之一。

雖然可以用供需問題來簡單解釋，但背后的邏輯還需加入政策和市場等宏觀因素。我們可以從政府、養(yǎng)老機構和用戶三方各自的角度來分析這個問題，正是三方各自思維模式的不同，造成了這樣的現(xiàn)象。

01 規(guī)劃階段

對各地政府來說，養(yǎng)老服務的建設是一個重要的指標。

一個普遍的現(xiàn)象是，對于養(yǎng)老機構發(fā)展目標的話語主要有“床位數(shù)每千名老人達到X張”“福利機構總床位數(shù)達到X張”和“新增床位達到X張”。其中的共性在于強調(diào)床位的覆蓋率以及床位總數(shù)的增長。

政府在追求數(shù)量增長的同時，可能會造成養(yǎng)老機構的服務供給和市場需求之間匹配度不高，形成了結構性失衡。

對于供給端的養(yǎng)老機構，要想快速擴張就必須迎合政府的需求。

盡管服務的是夕陽人群，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身卻是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》預計，2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模約為13萬億元。面對此等規(guī)模的市場，社會資本快速涌入。

由于發(fā)展規(guī)劃及地方政府都將床位增長作為主要發(fā)展目標，社會資本在此政策激勵之下，快速投入市場，建設養(yǎng)老機構。在這過程中，社會資本忽略了老年人的實際需求，包括對養(yǎng)老機構的價位、服務內(nèi)容和位置偏好等。

廣州市養(yǎng)老機構分布情況，數(shù)據(jù)源于廣州市民政局

對需求端的老年人，實際需求未被認真傾聽。

老年人的實際需求是復雜且充滿變化的，不管是養(yǎng)老機構還是政府部門，對其需求特征的描述和預測往往很困難，因此很難納入決策的因素中。此外，國內(nèi)的家庭環(huán)境又在某種程度上限制了老年人的發(fā)聲渠道。

老年人本身的表達和思維能力在逐漸退化，其子女在面對是否將老人送入養(yǎng)老機構時又存在矛盾心理，無法正確向外部傳達老年人的真實需求。政府和養(yǎng)老機構無法觸達老年人的真實想法，使得真正的用戶反而成了局外人。

也就是說，在規(guī)劃階段，三方的信息不能有效互通，使得供給與需求的結構失衡，造成了“一床難求”與“半數(shù)空置”的現(xiàn)象。

02 建設階段

對政府來說，養(yǎng)老機構的發(fā)展是依托于城市建設的。

目前，養(yǎng)老機構建設場地的獲得主要有兩種途徑：一是拿新地塊建設養(yǎng)老機構；二是將原有的建筑或場所改造成養(yǎng)老機構。無論是哪種，養(yǎng)老機構的選址都有郊區(qū)化的趨勢。

過去的十年，國內(nèi)一二線城市建設的主基調(diào)是中心城區(qū)不斷向外拓展，城市在不斷地擴大。在這個過程中，人口遷移的速度滯后于城市擴張的速度，也就是說，老年人的分布呈現(xiàn)由中心城區(qū)向郊區(qū)遞減的趨勢。

2021年廣州市戶籍老年人口數(shù)量，數(shù)據(jù)源于廣州市統(tǒng)計局

但在現(xiàn)實中，中心城區(qū)的土地儲備有限且租金高昂，政府并沒有動力將中心城區(qū)的土地開發(fā)成為經(jīng)濟效益不高的養(yǎng)老機構。因此出現(xiàn)了新增養(yǎng)老機構多在郊區(qū)的現(xiàn)象，盡管這與老年人數(shù)量的分布情況并不匹配。

只是地方政府無意去改變，因為城市建設和發(fā)展才是第一要務，而城市的擴張往往需要產(chǎn)業(yè)布局來吸引人口遷入。養(yǎng)老本身就是一項服務性產(chǎn)業(yè)，政府反而希望養(yǎng)老機構的入駐能夠帶動所在地區(qū)的人口增長。

對養(yǎng)老機構而言，大機構可以圈地，小機構只能去郊區(qū)。

養(yǎng)老機構作為服務業(yè)，受到交通位置、周邊醫(yī)療資源以及人口的影響較大。擁有優(yōu)越的交通條件、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源且人口密集的地方，往往是養(yǎng)老機構的最佳選址。

只是中心城區(qū)的土地資源緊張，很難有新的地用來建設養(yǎng)老機構。為了應對需求，只能在中心城區(qū)尋覓合適的廠房等廢棄場地改造成為養(yǎng)老機構，但這類場地數(shù)量有限，無法滿足市場需求。

值得注意的是，養(yǎng)老機構在政府床位數(shù)補貼這一邏輯之下，對于機構的建設更趨向于容納更多的床位，這也意味著更大的場地面積和更高昂的建設成本。

在綜合考慮需求、租金及土地升值空間等因素之后，養(yǎng)老機構傾向于選址在近郊相對便利的地區(qū)。區(qū)別在于有資本支持的大機構看重土地的增值空間，借著興建養(yǎng)老機構的機會進行圈地，而中小機構只能用租賃的方式。

廣州市新老區(qū)域養(yǎng)老資源對比，數(shù)據(jù)源于廣州市統(tǒng)計局、民政局

民辦養(yǎng)老機構的郊區(qū)化發(fā)展，使得城市近郊的床位數(shù)量接近甚至超過中心城區(qū)成為一種常見狀態(tài)。

以廣州市為例，廣州市以前俗稱的老四區(qū)越秀、東山、海珠和荔灣，除去東山被撤銷外，剩余3區(qū)有著全市數(shù)量最多的老齡人口，但無論是從床位總數(shù)還是人均床位數(shù)來看，都比不上新興的白云、黃埔、番禺和花都。未來，南沙、從化和增城會不會也朝這種方向演變呢？

對老年人來說，養(yǎng)老機構位置的考慮主要基于在家庭關懷、醫(yī)療條件和交通條件三個方面。

很多老年人之所以不愿去養(yǎng)老機構，最大的原因在于養(yǎng)老機構的位置會將老年人與原有的家庭關系和社會關系相隔離。老年人在這個階段對于家庭關懷的情感需求尤為看重，即便是選擇機構進行養(yǎng)老，也優(yōu)先考慮離家近或者離子女家近的養(yǎng)老機構。

隨著年齡的增長和身體機能的下降，老年人對于醫(yī)療服務的需求會不斷增長。周邊有大醫(yī)院的養(yǎng)老機構會更容易得到老年人的青睞。

而優(yōu)秀醫(yī)療資源通常集中在中心城區(qū)，因此中心城區(qū)的養(yǎng)老機構的入住率相對更高?；A設施相對較弱的郊區(qū)民辦養(yǎng)老機構入住率更低，“高空置率”現(xiàn)象的出現(xiàn)也就不足為奇。

交通條件是家庭照料和醫(yī)療資源的延伸考慮。如果不能在最優(yōu)范圍內(nèi)找到合適的機構，那么交通便利，便于子女探望和醫(yī)療資源使用的郊區(qū)養(yǎng)老機構就成了權衡之下的選擇。

也就是說，在建設階段，政府基于城市擴張的需要，對養(yǎng)老機構選址的宏觀布局逐漸向郊區(qū)傾斜。再疊加養(yǎng)老機構對成本的考量，以及老年人對位置的偏好，造成了中心城區(qū)“一床難求”與近郊地區(qū)“半數(shù)空置”的現(xiàn)象。

03 運營階段

政府部門對于資源的分配，使得公辦與民辦養(yǎng)老機構在運營階段所處的境況差異較大。

地方政府受限于財政壓力，再加上養(yǎng)老機構本身具有的社會福利性質(zhì)，并沒有大規(guī)模增加公辦養(yǎng)老機構的動力，反而趨向于將有限的資源投入打造示范項目。從數(shù)量上來說，公辦養(yǎng)老機構數(shù)量和床位數(shù)量的占比都非常小。

近年來，政府對民辦養(yǎng)老機構運營的補貼類目和補貼額度在不斷增加，只是這些補貼卻并未有效降低養(yǎng)老機構的運營壓力。

以額度較大的一次性補貼“醫(yī)養(yǎng)結合補貼”為例，這一補貼的條件是需要養(yǎng)老機構能夠提供一定的醫(yī)療服務，甚至是開辦醫(yī)療點。這對本就利潤微薄的中小型養(yǎng)老機構來說屬于不可能完成的任務。這種“補強不補弱”的邏輯，反而加大了中小養(yǎng)老機構的運營壓力。

此外，政府的運營補貼是多數(shù)民辦養(yǎng)老機構能夠獲得的主要補貼，但隨著政府對規(guī)范經(jīng)營的條件包括建筑面積、消防設備等軟硬件要求越來越正規(guī)，獲得該補貼的難度也在逐漸加大。

對于民辦養(yǎng)老機構來說，正規(guī)經(jīng)營的要求肯定應該遵守，但現(xiàn)實情況是軟件上的要求容易改進達標，硬件層面的東西包括現(xiàn)有建筑的基礎設施早已規(guī)劃好，要改就沒那么容易了。如果另起爐灶，在成本上更無法承擔。

一位業(yè)內(nèi)人士向動脈網(wǎng)介紹到：“養(yǎng)老機構成本占比最大的項目是場地建設裝修以及設施采購，通常占總投資的70%左右。且養(yǎng)老商業(yè)是一個重資產(chǎn)的長尾模式，投資回報時間偏長，根本無力重頭再來?！?/p>

另外，場地資源的不平衡也導致了養(yǎng)老機構收費標準的差異。

對公辦養(yǎng)老機構來說，場地設施由政府提供，規(guī)避了最大的成本，再疊加打造示范項目的邏輯，很多公辦養(yǎng)老機構不僅收費低、設施完善而且處于中心城區(qū)。反觀民辦養(yǎng)老機構，受限于場地成本，收費遠高于公辦機構，再加上位置因素，對老年人的吸引力有限。

“補貼少→收費高→入住率低→補貼少”是民營養(yǎng)老機構不得不面對的惡性循環(huán)。

對于老年人，費用是首要考慮的問題。目前我國老年人的收入主要來自養(yǎng)老金，企業(yè)年金和職業(yè)年金尚未發(fā)展起來，商業(yè)養(yǎng)老保險發(fā)育程度較低。老年人尚需用自身積蓄或子女供養(yǎng)來彌補養(yǎng)老金的不足，因此對于養(yǎng)老服務的支付意愿較低。

廣州市養(yǎng)老機構入住率統(tǒng)計，數(shù)據(jù)源于廣州市民政局為老服務綜合平臺

以場地為代表的資源分配不均，造成了運營成本的差異，再將老年人支付能力的因素考慮進去，使得民辦養(yǎng)老機構陷入“補貼少→收費高→入住率低→補貼少”的惡性循環(huán)，而公辦養(yǎng)老機構則進入“補貼高→收費低→入住率高→補貼高”的良性循環(huán)。

從廣州市養(yǎng)老機構入住率的數(shù)據(jù)也能看出，總的來看，公辦機構的入住率普遍高于民辦機構，中心城區(qū)的入住率也要高于新區(qū)。

綜合來看，造成中心城區(qū)公辦機構“一床難求”與近郊地區(qū)民辦機構“半數(shù)空置”現(xiàn)象的原因，在于政府、民辦養(yǎng)老機構和老年人三方對于養(yǎng)老的認知不同步，但究其根本，核心矛盾在于場地。

場地的高成本使得投資的周期長回報慢，國家隊的入場能否改變這種生態(tài)呢？

國家隊會帶來哪些改變？

國企作為國家經(jīng)濟的重要組成部分，伴隨經(jīng)濟發(fā)展的不斷沉淀，遺留下大量的房產(chǎn)、土地等存量資源。如何盤活這些閑置資源，是國企一直以來都在考慮的事情。

早在2016年，中共中央辦公廳和國務院辦公廳就對國有企業(yè)提出“盤活國有資本存量資源布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的指導意見。到了2021年，發(fā)改委再次提出“在推動地方黨政機關和國有企事業(yè)單位培訓療養(yǎng)機構轉型為養(yǎng)老服務設施方面，特別要注重盤活存量資源”。

01 場地供給，平衡公辦民辦成本差異

國企常見的存量房產(chǎn)主要有國有物業(yè)、政府物業(yè)，地產(chǎn)閑置物業(yè)以及酒店物業(yè)。

像社區(qū)中心、黨群建設中心、街道配套用房，這類物業(yè)就是典型的國有物業(yè)。它們具有分布廣泛但面積偏小的特點，再加上各地區(qū)人口分布和養(yǎng)老需求的不確定性，以及這些物業(yè)分布在不同的國企手中，缺乏有效的集中統(tǒng)一管理，導致過去并沒有針對這類場地運營的商業(yè)模型。

還有舊辦公樓、集體宿舍等政府物業(yè)，這類物業(yè)相比之下有更大的面積，更容易進行集中改造，地方政府也有意愿與外部企業(yè)合作，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢，采用公建民營的方式提供多樣化的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務。

此外，還有國企做地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)規(guī)劃要求興建的商業(yè)配套如公寓大樓。這類物業(yè)由于去化率不如住宅，閑置數(shù)量也不少。如果能將此物業(yè)進行改造利用，無論是裝修成為養(yǎng)老公寓還是配合周邊醫(yī)院做醫(yī)養(yǎng)結合，都是一個不錯的發(fā)展方向。

另外就是酒店資源包括各地企事業(yè)單位下屬的療養(yǎng)類機構。如何盤活過剩的酒店資源一直是各地都想解決的問題，例如利用酒店資源開設月子中心。同樣的邏輯，對酒店進行適老化改造以及療養(yǎng)機構的轉型，都會為養(yǎng)老服務提供大量的場地資源。

最后是集體所有制企業(yè)的遺留場地，比如工廠廠房。這類場地由于所有權歸屬問題，一直以來并沒有妥善處理的渠道。但它們所在的位置得益于城市的發(fā)展擴張，往往處在一個較為核心的區(qū)域，是理想的養(yǎng)老服務建設區(qū)域。

以往國企參與養(yǎng)老，更多是從內(nèi)部閑置物業(yè)再利用出發(fā)，作用也僅限于集團本身的發(fā)展。對于地區(qū)養(yǎng)老幫助有限。如今以地區(qū)為單位，新設健康養(yǎng)老集團，在一個區(qū)域內(nèi)盤活以物業(yè)為代表的閑置資源，對于整個地區(qū)養(yǎng)老服務的提升有明顯促進作用。

02 整合本地資源，打造產(chǎn)業(yè)集群

國企入局成立康養(yǎng)集團，除了場地資源，該如何在康養(yǎng)二字上做文章呢？

按以往的傳統(tǒng)思維，可以習慣地將康養(yǎng)理解為健康+養(yǎng)老，但從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度考慮，康養(yǎng)應該是以健康和養(yǎng)生為核心兼顧養(yǎng)老。

康養(yǎng)的概念需要升級成為“康養(yǎng)+”。

“康養(yǎng)+”產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括傳統(tǒng)藥業(yè)的延伸、旅游合作、商業(yè)地產(chǎn)合作、政府合作、養(yǎng)老社區(qū)、社區(qū)綜合健康服務、醫(yī)養(yǎng)結合、投資醫(yī)療不動產(chǎn)等模式。同時，醫(yī)療康養(yǎng)設備、遠程醫(yī)療、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、健康體檢、保健食品、康養(yǎng)旅游、適老產(chǎn)品等康養(yǎng)科技產(chǎn)品都有機會成為產(chǎn)業(yè)的下一個增長點。

此外，還要將本地優(yōu)勢資源考慮進去。以蘇州為例，過去數(shù)年間，蘇州在生物醫(yī)藥、電子信息和裝備制造等產(chǎn)業(yè)積累了經(jīng)驗。蘇州康養(yǎng)集團的成立，可以用市場化+產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展模式，打造出適應市場需求的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)集群的打造不僅只針對蘇州本地，還能將產(chǎn)品和服務向長三角區(qū)域拓展。

從結果來說，最直接的可能是認知偏差的消除。過往，老年人被認為是公共資源的消耗者，做養(yǎng)老只是公益性的福利事業(yè)，并不掙錢。

隨著康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，數(shù)量愈發(fā)龐大的老年人群體或?qū)⒈豢醋魇侵匾慕?jīng)濟發(fā)展的貢獻者和促進者。這樣有利于梳理政府、社會和老年人的關系，從而更精準地提供養(yǎng)老服務與產(chǎn)品。

03 機構衍生服務，助力閑置物業(yè)快速改建

閑置物業(yè)的改造最終是為了促成物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也就是物盡其用。想要完成這個目標，針對閑置物業(yè)進行功能上的升級改造就必不可少。改造工程并不難做，難的是改造后要符合后期運營的需要。為了規(guī)避后期風險、前期的基礎工作就不能少，而這也會成為新興的機會。

為養(yǎng)老機構提供方案的供應商不少，但之前多以通用解決方案為主，適配過去粗獷發(fā)展的風格。閑置物業(yè)這么多，如何判斷是否適合用作康養(yǎng)開發(fā)？這就需要供應商提供更多細致的服務。

比如項目可行性評估，需要針對周邊老年人口結構和類別、公共醫(yī)療配套資源、板塊發(fā)展速度、區(qū)域競爭環(huán)境，結合閑置物業(yè)形態(tài)及體量、周邊居民意愿等因素設計出適宜的養(yǎng)老服務產(chǎn)品，并用投資的標準建立財務模型進行綜合衡量。

對于有大量閑置物業(yè)可供選擇的國企來說，這樣的服務能有效降低后期經(jīng)營風險，是值得投入的成本。

04 養(yǎng)老服務向小而美專而精發(fā)展

通過前面對蘇州康養(yǎng)集團此次集中簽約項目的梳理，我們可以看到，盤活場地資源后，國家隊并不想一手包辦所有，反而大力引入社會力量進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品和服務。

此時，社會機構的核心競爭力在于服務能力。

過去，政府為了快速提高養(yǎng)老覆蓋，采取了床位補貼的手段，但從商業(yè)角度來說，依靠補貼并非是一個穩(wěn)定的商業(yè)模型。在床位數(shù)量到達一定程度后，補貼退坡是可以預見的事件，如果沒有穩(wěn)定的經(jīng)營能力，終究會被市場所淘汰。

過去，民辦養(yǎng)老機構受限于補貼政策，將重點放在床位建設上。之后，隨著補貼的退坡和國家隊對于場地成本的兜底，服務能力將決定養(yǎng)老機構發(fā)展的上限。

再加上數(shù)量巨大的國有物業(yè)，能擺下數(shù)百張床位的場地并不多，未來的養(yǎng)老機構可能會向小而美的方向發(fā)展。

從運營效率的角度考慮，一個機構既針對活力老人又針對失能失智老人，服務人員的工作安排肯定會出現(xiàn)問題，整個團隊運行效率必然無法達到最優(yōu)。

從支付的角度考慮，綜合的普惠性養(yǎng)老，用戶端的付費意愿并不高，反而是針對特定人群的個性化養(yǎng)老和定制化養(yǎng)老，用戶有較高的付費意愿。

從用戶的角度看，如果老人的子女到養(yǎng)老機構考察，發(fā)現(xiàn)這里的服務項目價格從3000~13000，明明只有100張左右的床位，卻能針對多種疾病需求進行各類專業(yè)看護，他們會信任這樣的機構嗎？

對于養(yǎng)老機構來說，未來需要將自己的客群定位更加聚焦，比如就針對失能老人，設計相應的服務標準并公示，將費用組成明細公布，讓老年人的子女能迅速理解服務的價值所在。

寫在最后

歸根到底，養(yǎng)老是服務行業(yè)，落腳點在“人”。過去參與其中的企業(yè)，特別是一線養(yǎng)老機構，受限于成本，特別是場地成本，能夠施展的空間不多。未來，隨著國企在這一層面的兜底。如何以人為本的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提供多樣化的養(yǎng)老服務項目，是養(yǎng)老機構們接下來要認真思考的問題。

在場地成本這個最大的枷鎖被打開后，入門門檻降低，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)周期長回報慢的難題或許會得到解答。對于這個13萬億的市場，資本接下來會如何參與，值得持續(xù)觀察。