文｜雷達財經(jīng) 李亦輝
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如不能通過港交所批準(zhǔn)，一個月后的10月23日，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱“珠海萬達”）的二次遞表或?qū)⒃俅巍笆А薄?/p>
在此之前，珠海萬達控股股東，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）率先披露中報業(yè)績。
中報顯示，過去半年，萬達商管的營收為244.03億元，同比增長7.12%；凈利潤為67.44億元，去年同期為71.61億元，同比下滑5.82%。
財報披露的前兩日，8月29日，標(biāo)普全球評級將萬達商管及其香港子公司萬達商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司（下稱“萬達香港”）的評級展望自穩(wěn)定調(diào)整至負面。
標(biāo)普認為，萬達商管旗下子公司珠海萬達能否成功上市存在不確定性，若珠海萬達未能如期成功上市，未來12至18個月內(nèi)萬達商管和萬達集團都將面臨較大的流動性壓力。而由于目前文化與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的營商環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，萬達集團的再融資風(fēng)險可能也會上升。
行業(yè)人士認為，珠海萬達能否成功上市至關(guān)重要，關(guān)乎著萬達商管是否要執(zhí)行近400億元的股份回購，這又進一步影響著萬達集團的流動性和再融資能力。
遺憾的是，珠海萬達于2021年10月21日遞交的招股書屆滿六個月已“失效”，今年4月22日的二次遞表“保質(zhì)期”也所剩無幾，目前還無進一步消息，留個王健林的時間不多了。
萬達商管經(jīng)營業(yè)績下滑
8月31日，萬達商管通過中國貨幣網(wǎng)和上海清算所網(wǎng)站披露了公司債券2022年中期報告。
財報顯示，2022年上半年公司營收為244.03億元，同比增長7.12%；利潤總額93.7億元，相比去年同期95.15億元小幅下滑1.52%；凈利潤為67.44億元，去年同期為71.61億元，同比下滑5.82%。
主營業(yè)務(wù)按收入來源劃分，上半年投資物業(yè)租賃及管理板塊收入225.09億元，較上年同期的209.96億元有所增長；酒店運營實現(xiàn)收入3.87億元，較上年同期的6.57億元大幅下滑；其他板塊收入14.65億元，上年同期為10.64億元。
根據(jù)萬達酒店發(fā)展此前披露的中期業(yè)績報告，截至上半年末，萬達管理的酒店網(wǎng)絡(luò)包括97家酒店，運營客房24609間，覆蓋中國78個城市，以及土耳其伊斯坦布爾。
費用方面，萬達商管各項費用均比上年大幅增長。具體來看，銷售費用在今年上半年為6.6億元，高于上年同期的5.96億元；其中廣告促銷費占據(jù)大頭，今年上半年為5.97億元。
2022年上半年，萬達商管管理費用為19.82億元，上年同期這部分開支為18.66億元。值得關(guān)注的是，上半年公司包含在管理費中的律師、訴訟費高達2870萬元。
另外，今年上半年萬達商管的財務(wù)費用同樣大增，期內(nèi)的60.25億元高于去年上半年的47.5億元。今年上半年，公司僅利息支出就達40.5億元。
報告中也披露了萬達商管集團母公司萬達集團上半年的凈利潤為28.58億元，同比上漲72.58%。
天眼查顯示，大連萬達集團 持有萬達商管44.99%股權(quán)，王健林直接持有萬達商管5.24%股權(quán)，王健林也是萬達商管實控人。
截至上半年末，萬達商管的總資產(chǎn)為5921.23億元，與往年同期數(shù)據(jù)基本持平；總負債3007.16億元，較上年同期2998.29億元小幅增長；資產(chǎn)負債率為50.79%，較上年同期的51.28 %略微下降。
根據(jù)有息債務(wù)及變動情況，截至6月末，萬達商管合并報表范圍內(nèi)有息債務(wù)總額1398.25億元，有息債務(wù)同比變動減少1.32%。
報告期末合并報表范圍內(nèi)有息債務(wù)中，信用類債券余額396.22億元，占有息債務(wù)余額的28.34%，其中2022年下半年到期或回售的公司信用類債券170億元；銀行貸款余額963.96億元，占有息債務(wù)余額的68.94%；非銀行金融機構(gòu)貸款19.66億元，占有息債務(wù)余額的1.41%；其他有息債務(wù)余額18.41億元，占有息債務(wù)余額的1.32%。
在現(xiàn)金流方面，上半年萬達商管籌資和投資現(xiàn)金流均為負。
具體來看，截至6月末，萬達商管取得借款收到的現(xiàn)金為157.31億元，同時償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為182.5億元，公司上半年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-83.86億元；同期，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-99.27億元。
截止2022年6月30日，萬達商管經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為83.7億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為315.53億元。
但與此同時，公司對應(yīng)的一年內(nèi)到期借款2.42億元，一年內(nèi)到期應(yīng)付債券69.91億元，長期借款21.95億元，應(yīng)付債券232.54億元，其他非流動負債2.58億元。
萬達商管評級展望負面
目前，萬達商管控股子公司珠海萬達還處在上市關(guān)鍵期，但已有機構(gòu)出手下調(diào)了萬達商管的信用評級。
據(jù)樂居財經(jīng)，8月29日，標(biāo)普全球評級發(fā)布報告，將萬達商管以及其子公司萬達香港的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”。
同時，標(biāo)普還確認了萬達商管的長期發(fā)行人信用評級為“BB+”，萬達香港的長期發(fā)行人信用評級為“BB”，萬達香港擔(dān)保的高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級為“BB”。
標(biāo)普認為，如果珠海萬達未能成功上市，萬達商管和母公司萬達集團在未來12至18個月內(nèi)都將面臨巨大的流動性壓力。由于珠海萬達上市存在不確定性，標(biāo)普將萬達商管展望調(diào)整為負面。
標(biāo)普指出，2021年下半年，萬達商管從珠海萬達的若干Pre-IPO投資者那里獲得了395億元的投資。此后，萬達商管利用這些資金償還債務(wù)并進行流動投資。
標(biāo)普認為，如果公司在2023年底前未能完成珠海萬達的上市工作，公司有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份，因此標(biāo)普將395億元的Pre-IPO資金視作為債務(wù)處理。
標(biāo)普表示，上市申請結(jié)果、上市時間和市場價值仍存在不確定性。如果珠海萬達在2023年底前未能上市，且所有Pre-IPO投資者選擇執(zhí)行回售權(quán)退出投資，萬達商管和大連萬達集團的流動性和財務(wù)指標(biāo)或?qū)夯?/p>
除此之外，在充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)環(huán)境中，大連萬達集團的文創(chuàng)和物業(yè)開發(fā)部門再融資風(fēng)險也可能上升。這取決于房地產(chǎn)市場的受影響程度，以及文創(chuàng)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻商業(yè)環(huán)境。
文創(chuàng)方面，標(biāo)普指出，萬達集團文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)板塊（核心為萬達電影和萬達體育）的業(yè)績在2021年恢復(fù)良好，但由于疫情的原因，預(yù)計2022年文創(chuàng)領(lǐng)域的表現(xiàn)將較弱，尤其電影院業(yè)務(wù)仍受到影響。
地產(chǎn)方面，標(biāo)普稱萬達集團恢復(fù)了萬達地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。然而，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，萬達地產(chǎn)的土地投資支出和增長趨勢仍存在不確定性，可能會影響大連萬達集團的財務(wù)指標(biāo)。
因此，標(biāo)普認為萬達集團的信用狀況被其資本密集型的房地產(chǎn)開發(fā)和自由支出驅(qū)動的文創(chuàng)業(yè)務(wù)所拖累，未來幾年，母公司較弱的信用狀況又將繼續(xù)制約萬達商管的評級。
而對于萬達商管當(dāng)前評級的確認，標(biāo)普預(yù)計該公司穩(wěn)定的租賃業(yè)務(wù)將在未來12至18個月繼續(xù)支撐其信用狀況。
憑借強大品牌認知度，90%以上的租戶均為固定租賃協(xié)議，萬達商管的租金收入不受租戶銷售業(yè)績的約束，即使在市場條件不利的情況下也能保持相對穩(wěn)定。
標(biāo)普預(yù)計，萬達商管的輕資產(chǎn)購物中心擴張將支持該公司的持續(xù)去杠桿化，但輕資產(chǎn)模式的實施也可能帶來執(zhí)行風(fēng)險。
由于萬達商管在其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中并沒有持有購物中心，或?qū)⒋嬖诮灰讓κ诛L(fēng)險。另外萬達商管是否能夠復(fù)制其成功案例，并在人口較少、消費較弱的低線城市長期保持其增長趨勢也存在不確定性。
最后，標(biāo)普表示，如果發(fā)現(xiàn)珠海萬達商業(yè)在2023年底前的IPO存在重大障礙，導(dǎo)致萬達商業(yè)和大連萬達集團的流動性惡化至不足水平，標(biāo)普可能會下調(diào)評級。
如果大連萬達集團的信用狀況惡化，標(biāo)普也可能下調(diào)評級，原因可能是再融資的不確定性導(dǎo)致現(xiàn)金流減少，或大舉擴張房地產(chǎn)開發(fā)和重資產(chǎn)文創(chuàng)業(yè)務(wù)。
珠海萬達上市之路仍懸而未決
在今年4月份二次遞交招股書后，目前珠海萬達的上市之路仍懸而未決。
珠海萬達是從萬達商管剝離的輕資產(chǎn)運營平臺。2014年12月23日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司曾在港交所上市，后于2016年9月20日退市。
2018年2月22日，公司更名為現(xiàn)在的萬達商管，宣布將轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，并開始出售海外資產(chǎn)項目。
2020年9月，萬達商管正式對外宣布，從2021年開始，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即基于自身的品牌影響力和資源整合能力獲取市場及項目，但并不承擔(dān)項目場地的資金，只負責(zé)項目的設(shè)計、建設(shè)和運營，從中分得收益。
2021年3月24日，萬達商管一紙公告，宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退，預(yù)示著公司回A失敗。
隨后的3月29日，萬達集團在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，萬達商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，也就是此后去港交所上市的珠海萬達。
同時，珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股擬上市平臺萬達輕資產(chǎn)商管公司珠海萬達商管。
資產(chǎn)重組完成后，珠海萬達還開啟了一輪Pre-IPO融資。據(jù)中誠信披露，萬達商管全資子公司珠海萬贏企業(yè)管理有限公司(簡稱“珠海萬贏”)與部分境內(nèi)外投資者簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的珠海萬達21.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、騰訊、PAG太盟投資集團等投資者，共計融資金額約380億元。
根據(jù)前述標(biāo)普的報告，萬達商管和這批投資者簽署了有關(guān)上市進程的承諾，如果珠海萬達在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份。
除此之外，根據(jù)之后披露的招股書，萬達商管及珠海萬贏還簽署了一份業(yè)績方面的對賭協(xié)議。
根據(jù)這份協(xié)議，萬達商管同意保證珠海萬達2021年預(yù)估實際凈利潤及2022年、2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，如未達成，將以零對價轉(zhuǎn)讓股份或者支付現(xiàn)金補償。
2021年10月21日，萬達商管向香港聯(lián)交所遞交上市申請，在屆滿六個月失效后，今年4月22日又重新遞交更新后的申請材料。
更新后的招股書顯示，2021年珠海萬達收入234.81億元，毛利潤達到105.22億元，但凈利潤僅為35.12億元，與51.9億元承諾金額相差甚遠。
目前，珠海萬達的上市進程暫無進展。不過，留給王健林的時間并不多。
根據(jù)港交所規(guī)定，擬上市公司的招股書有效期是六個月，如果申請上市公司6個月內(nèi)未完成上市，招股書就會進入失效狀態(tài)。據(jù)此計算，如果不能在近期通過港交所批準(zhǔn)，珠海萬達的招股書將在10月23日再次失效。
目前，市場對珠海萬達的估值不得而知，但若繼續(xù)等待上市的最佳時機，則代價也不輕，這對王健林而言不是一個容易的選擇。