文|東灘智庫  尹福臣

伴隨科創(chuàng)經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟和創(chuàng)意經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，樓宇經(jīng)濟呈現(xiàn)豐富多彩的發(fā)展機會，并呈現(xiàn)出新的產(chǎn)業(yè)集聚和集群發(fā)展模式。在當前城市群和都市圈一體化演進中，樓宇經(jīng)濟呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化擴散并形成一些新的功能聚合節(jié)點，新型樓宇經(jīng)濟已經(jīng)成為城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。這里筆者對樓宇經(jīng)濟的發(fā)展演進、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和發(fā)展模式做些梳理總結(jié)，以為各地方謀劃樓宇經(jīng)濟提供些參考。

一、樓宇經(jīng)濟的發(fā)展演進

1、樓宇經(jīng)濟：是一種高密度、高復(fù)合、高效益的城市經(jīng)濟綜合體

樓宇經(jīng)濟是城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)，以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以引進各種企業(yè)、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點的一種經(jīng)濟形態(tài)。樓宇經(jīng)濟重要的不是樓宇，重要的是經(jīng)濟，它要承載的城市功能首要的是“發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)”。樓宇經(jīng)濟主要具有綜合體、高密度、高復(fù)合、高效益四個特點。

2、樓宇經(jīng)濟發(fā)展到“空間+產(chǎn)業(yè)+運營”的3.0階段

從上世紀90年代至今，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段，從單純提供“空間”的1.0階段、“空間+配套+服務(wù)”的2.0階段，發(fā)展到“空間+產(chǎn)業(yè)+運營”的3.0階段。

1.0階段：以單一業(yè)態(tài)為主的樓宇開發(fā)

改革開放早期，我國經(jīng)濟尚處于起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸商品化，樓宇經(jīng)濟主要為城市核心的辦公區(qū)，以單純提供商務(wù)空間為主，樓宇與經(jīng)濟的關(guān)系相對獨立，融合度較低。

2.0階段：講求業(yè)態(tài)功能整合的樓宇開發(fā)

我國經(jīng)濟迎來高速增長階段，城市核心+新區(qū)開發(fā)帶來的復(fù)合業(yè)態(tài)、綜合體及片區(qū)開發(fā)成為市場焦點，樓宇經(jīng)濟的業(yè)態(tài)功能不斷豐富和融合，樓宇與經(jīng)濟的融合度逐漸提高，樓宇經(jīng)濟形成空間+配套+服務(wù)的競爭格局。

3.0階段：樓宇與產(chǎn)業(yè)融合的樓宇開發(fā)

我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進入調(diào)整階段，樓宇成為產(chǎn)業(yè)集聚的重要載體，形成樓宇經(jīng)濟+的發(fā)展模式，上下游產(chǎn)業(yè)鏈高度融合。樓宇經(jīng)濟呈現(xiàn)城市多核心+多新區(qū)+近郊+社區(qū)生態(tài)的多種開發(fā)運營模式，樓宇經(jīng)濟形成了空間+產(chǎn)業(yè)+運營的全方位競爭。

3、發(fā)展趨勢：樓宇經(jīng)濟向著“綠色、智慧、共享、融合”的方向演進

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展越來越回歸于以人為本，樓宇開發(fā)建設(shè)中更加凸顯科技、綠色的元素和共享、融合的發(fā)展理念，樓宇運營要更加致力于打造環(huán)境友好、綠色健康的樓宇空間，提供具有前瞻性的科技化服務(wù)，打造樓宇、企業(yè)、物業(yè)、員工共同體關(guān)系的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

 

二、新型樓宇經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)

樓宇經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的集中體現(xiàn)，包括服務(wù)經(jīng)濟、消費經(jīng)濟和公共經(jīng)濟三大類產(chǎn)業(yè)。隨著城市消費經(jīng)濟和服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展升級，以及科技回歸都市和新型都市工業(yè)的發(fā)展，尤其是總部經(jīng)濟、科創(chuàng)經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟等新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)集聚化、園區(qū)化、專業(yè)化和網(wǎng)絡(luò)化的趨勢，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供了動力強勁的產(chǎn)業(yè)支撐。

1、商業(yè)服務(wù)：產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)?；?、品牌化和特色化發(fā)展

商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模化、品牌化和特色化趨向，引致樓宇經(jīng)濟向個性化、體驗化方向發(fā)展。主要的變化趨勢包括：從單一功能的初級市場向集聚各種業(yè)態(tài)及功能的綜合性商業(yè)載體發(fā)展；商業(yè)載體通過品牌復(fù)制，在各地城市中心再現(xiàn)；特色化體現(xiàn)在載體突出主題，精準定位主力客群，獨具特色的規(guī)劃設(shè)計等。

以下列舉了一些典型的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)：

· 大健康產(chǎn)業(yè)

· 文化創(chuàng)意

· 汽車后服務(wù)

· 健康養(yǎng)生

· 健身體育

· 零售

· 餐飲

· 酒店

· 公寓等

2、現(xiàn)代服務(wù)：新經(jīng)濟浪潮帶來現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟和智能技術(shù)等推動下，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)融合發(fā)展趨勢明顯，產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合頻頻出現(xiàn)，科創(chuàng)經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟和創(chuàng)意經(jīng)濟等新興業(yè)態(tài)成為樓宇經(jīng)濟的主力客群。

科創(chuàng)經(jīng)濟：新科技革命加速到來，各種顛覆性創(chuàng)新如物聯(lián)網(wǎng)、元宇宙、新能源、生物技術(shù)等，帶動新經(jīng)濟、新產(chǎn)業(yè)崛起，中小企業(yè)成為創(chuàng)新生態(tài)中的主要力量，科創(chuàng)經(jīng)濟及相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。

服務(wù)經(jīng)濟：在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟和智能技術(shù)等信息技術(shù)應(yīng)用的驅(qū)動下，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈分解、跨界融合和創(chuàng)新，催生了大量的供應(yīng)鏈服務(wù)、專業(yè)服務(wù)外包、制造業(yè)服務(wù)化等新興業(yè)態(tài)。

創(chuàng)意經(jīng)濟：虛擬現(xiàn)實、人工智能等數(shù)字科技與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結(jié)合，促進傳統(tǒng)創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)升級，并催生出諸多新的數(shù)字文創(chuàng)生態(tài)，如數(shù)字動漫、數(shù)字游戲、數(shù)字影視、新媒體、VR體驗等。

以下列舉了一些典型的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)：

· 信息技術(shù)服務(wù)

· 電子商務(wù)

· APP測試

· 會展服務(wù)

· 眾創(chuàng)空間

· 逆向物流

· 集中采購

· 集合營銷

· 呼叫中心等

3、公共服務(wù)：市場化、效能化和多元化催生眾多新興業(yè)態(tài)

公共服務(wù)業(yè)的市場化改革、效能化追求和多元化主體趨向，成為未來樓宇經(jīng)濟的發(fā)展助力。越來越多市場化主體介入公共服務(wù)業(yè)，并進駐商業(yè)辦公樓宇，提供健康、保健、醫(yī)療、文化、護理、教育、培訓(xùn)等多樣化的公共服務(wù)，彰顯公共服務(wù)的效益和升級。以醫(yī)療服務(wù)為例：在醫(yī)療服務(wù)市場化的大趨勢下，傳統(tǒng)醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈不斷分解、重組，民營醫(yī)院、民營診所、第三方獨立醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)、健康管理機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。

以下列舉了一些典型的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)：

· 教育培訓(xùn)

· 醫(yī)療衛(wèi)生

· 健康養(yǎng)老

· 文體中心

· 公共管理服務(wù)

· 公益性信息服務(wù)

· 社區(qū)服務(wù)等

三、新型樓宇經(jīng)濟的發(fā)展模式

樓宇經(jīng)濟在城市功能空間中呈現(xiàn)點式、線狀、園區(qū)、片區(qū)多種“樓宇生態(tài)圈”，城市核心商圈、依托新樞紐的商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)樓宇經(jīng)濟發(fā)展；特色產(chǎn)業(yè)樓宇引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)融合，成為樓宇經(jīng)濟的一大趨勢。

1、以商圈+園區(qū)為依托的樓宇經(jīng)濟

樓宇經(jīng)濟的主要集聚模式有兩種：一種是與城市商圈發(fā)展相伴生的樓宇經(jīng)濟，城市核心商圈往往成為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的重要依托和發(fā)展重點；另一種是以園區(qū)模式發(fā)展的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，可以結(jié)合區(qū)位交通、生態(tài)環(huán)境等因素落位于城市某地。

案例鏈接：青島市北區(qū)樓宇經(jīng)濟格局

近年來，青島市北區(qū)積極構(gòu)建商圈+園區(qū)的樓宇經(jīng)濟布局，通過租稅聯(lián)動、樓宇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善樓宇設(shè)施配套等措施，持續(xù)推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展提質(zhì)升級，構(gòu)建起以總部經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟為引領(lǐng)的“2+6”特色產(chǎn)業(yè)體系。

促進核心商圈擴容升級

依托中央商務(wù)區(qū)、青島新都心、浮山商貿(mào)區(qū)等核心商圈發(fā)展樓宇經(jīng)濟，其中中央商務(wù)區(qū)打造一批新航運、新貿(mào)易、新金融、新信息等不同優(yōu)勢特色的產(chǎn)業(yè)集群。濱海藍色經(jīng)濟發(fā)展帶規(guī)劃發(fā)展科技商務(wù)聚集區(qū)、創(chuàng)意文化體驗區(qū)。

引導(dǎo)特色樓宇集群發(fā)展

山東海洋特色產(chǎn)業(yè)園以青島國際航運中心為依托，集聚航運產(chǎn)業(yè)鏈重量級企業(yè)40余家?？缇迟Q(mào)易產(chǎn)業(yè)園推動“跨境貿(mào)易+特色消費”新業(yè)態(tài)發(fā)展，打造跨境貿(mào)易創(chuàng)新中心。金融產(chǎn)業(yè)園以卓越世紀中心、中海大廈、青房財富地帶等為依托，打造新金融總部高地。此外，還有青島生物科技創(chuàng)新園、中國（青島）新媒體產(chǎn)業(yè)園、青島國際人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園等。

2、依托新樞紐打造樓宇經(jīng)濟集聚區(qū)

近年來，隨著快速交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，依托高鐵和空港打造樓宇經(jīng)濟集群，成為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的重要模式，全國各地規(guī)劃建設(shè)了眾多高鐵商務(wù)區(qū)、臨空商務(wù)區(qū)，典型如上海虹橋商務(wù)區(qū)。

案例鏈接：上海虹橋商務(wù)區(qū)

上海虹橋商務(wù)區(qū)以虹橋樞紐為依托，規(guī)劃范圍為86平方公里，以虹橋樞紐區(qū)域為主功能區(qū)，打造長三角的綜合交通樞紐和區(qū)域商務(wù)中心。機場西翼中心規(guī)劃發(fā)展樞紐核心商務(wù)區(qū)、商務(wù)型辦公中心，以城市商務(wù)貿(mào)易功能為主；機場東翼中心規(guī)劃發(fā)展臨空經(jīng)濟園區(qū)、總部辦公中心，服務(wù)于產(chǎn)業(yè)功能為核心。

目前，機場西翼中心已形成富有特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，形成了以商務(wù)服務(wù)、貿(mào)易服務(wù)、文化服務(wù)和公共服務(wù)協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)體系。

商務(wù)服務(wù)：龍頭產(chǎn)業(yè)為總部經(jīng)濟，支撐產(chǎn)業(yè)包括金融保險、貿(mào)易采購、中介咨詢、科教培訓(xùn)、信息服務(wù)等。

貿(mào)易服務(wù)：產(chǎn)業(yè)平臺為會議展示，產(chǎn)業(yè)配套包括國際會議中心、跨國采購中心、五星級酒店、精品酒店群等。

文化服務(wù)：龍頭產(chǎn)業(yè)為總部經(jīng)濟，支撐產(chǎn)業(yè)包括文化娛樂設(shè)施、時尚文化地標、文化盛世舉辦等。

公共服務(wù)：公共配套強調(diào)產(chǎn)業(yè)、生活并重，配套載體購物、餐飲、休閑、娛樂等各類商業(yè)設(shè)施以及高端居住。

3、特色產(chǎn)業(yè)樓宇引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

當前，樓宇經(jīng)濟面臨三個層面的深度變革。

一是產(chǎn)業(yè)組織變革，在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟和智能技術(shù)等推動下，產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合，催生了眾多的新業(yè)態(tài)、新場景、新模式，在空間上也呈現(xiàn)更加多樣性的產(chǎn)業(yè)融合。

二是城市空間演進，城市群和都市圈呈現(xiàn)一體化和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，城市功能空間不斷演進和重塑，科技回歸都市，商旅文融合發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)復(fù)興為導(dǎo)向的園區(qū)經(jīng)濟，為樓宇經(jīng)濟提供了多樣化的發(fā)展機遇。

三是樓宇經(jīng)濟升級，越來越多的商務(wù)樓宇通過打造工作或生活場景，增強體驗化、個性化等手段強化項目競爭力；移動化、靈活性的辦公方式將誕生于生活、旅途、消費等多類場景。

受樓宇經(jīng)濟外部環(huán)境變化的影響，為推動樓宇經(jīng)濟提檔升級，更好地承載都市型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，很多地方都在大力鼓勵發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)樓宇，如濟南市政府出臺了《濟南市支持特色產(chǎn)業(yè)樓宇發(fā)展的若干政策》。從以下多樣化的特色樓宇經(jīng)濟實踐可以看出，特色產(chǎn)業(yè)樓宇正在成為樓宇經(jīng)濟發(fā)展的一大趨勢。

科技產(chǎn)業(yè)：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園等

科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)：孵化器集群、科技貿(mào)易中心等

供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)：展貿(mào)綜合體、工業(yè)品超市等

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)：新媒體產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等

健康產(chǎn)業(yè)：健康醫(yī)療綜合體、健康商業(yè)中心等

教育產(chǎn)業(yè)：智慧教育綜合體、科教培訓(xùn)中心等

體育產(chǎn)業(yè)：電競綜合體、運動主題綜合體等

電商產(chǎn)業(yè)：直播產(chǎn)業(yè)園、跨境電商產(chǎn)業(yè)園等

案例鏈接：睿泰數(shù)字產(chǎn)業(yè)園-數(shù)字教育產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

睿泰數(shù)字產(chǎn)業(yè)園位于鎮(zhèn)江國家高新區(qū)核心區(qū)，項目占地70畝，規(guī)劃建設(shè)面積15萬平方米。園區(qū)由睿泰集團開發(fā)建設(shè)，定位于構(gòu)建“面向大教育、大出版、大生態(tài)的數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”，打造成為國內(nèi)規(guī)模最大的數(shù)字教育出版內(nèi)容制作基地；立足中國的國際數(shù)字教育版權(quán)交易中心和國際數(shù)字教育技術(shù)轉(zhuǎn)移中心；全球最具活力的互聯(lián)網(wǎng)教育創(chuàng)業(yè)孵化器。

睿泰數(shù)字產(chǎn)業(yè)園覆蓋五大核心產(chǎn)品，聚焦內(nèi)容制作、版權(quán)交易、科技展示、創(chuàng)業(yè)孵化和人才培訓(xùn)等領(lǐng)域。

案例鏈接：嘉興海寧皮革城-時尚潮城電商產(chǎn)業(yè)基地

項目位于浙江嘉興的海寧皮革城，規(guī)劃總建筑面積約21.3萬m2，以皮革產(chǎn)業(yè)帶為依托，集電商供應(yīng)鏈、孵化培訓(xùn)、智能倉儲物流于一體，旨在打造領(lǐng)航長三角的“千億電商基地”。目前，基地入駐大型供應(yīng)鏈企業(yè)、網(wǎng)紅KOL平臺240余家。

電商直播供貨中心

核心功能：電商供貨、網(wǎng)紅直播中心、配套攝影場景、KOL培訓(xùn)等一站式供應(yīng)鏈平臺服務(wù)

合作伙伴：抖音、阿里巴巴、淘寶直播、快手、拼多多

入駐機構(gòu)：擁有本地直播機構(gòu)5家，市場里入駐的供應(yīng)鏈商家有160多家

抖音海寧電商基地

銷售品類：以裘皮服飾、皮草服飾、毛皮服飾、皮衣、派克服等秋冬時裝為主

核心功能：從電商KOL、運營、售后服務(wù)、生產(chǎn)加工、倉儲、打包發(fā)貨和物流快遞等多方面服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)商戶