記者|牛鈺
編輯|彭飛
在各地保交樓壓力下,AMC(不良資產(chǎn)管理公司)正積極參與房地產(chǎn)項目盤活。
今年以來,中國信達在各地充當“白武士”紓困房企,其上市地產(chǎn)平臺信達地產(chǎn)(600657.SH)現(xiàn)身也愈加頻繁。
最新的一起案例是,信達地產(chǎn)9月16日在武漢以33.95億元的底價,從法拍網(wǎng)上競得泛??毓傻膬勺诘貕K。
這則拍賣的起緣也是“信達系”。2018年,泛海旗下兩家武漢子公司向信達金融租賃有限公司(簡稱“信達金租”)申請融資17.90億元,但并未按期清償,隨后信達金租向法院申請執(zhí)行,上述拍賣地塊則為已查封的相關(guān)資產(chǎn)。
這兩宗位于武漢中央商務(wù)區(qū)的地泛海拿地已有15年,至今大部分并未開發(fā)。信達此次拿下地塊將重新恢復建設(shè),既能讓信達金租從泛海處收回債務(wù),也可以讓地產(chǎn)平臺信達地產(chǎn)繼續(xù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。
至于參拍的資金來源,信達地產(chǎn)9月16日的一份公告顯示,其全資子公司安徽信達房產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中國信達、信達資本共同參與認購蕪湖同匯投資合伙企業(yè)股份,總認繳規(guī)模不超過40.01億元。其中,中國信達出資36億元,安徽信達房產(chǎn)認繳不超過4億元,資金用途為武漢區(qū)域某項目法拍。
9月份至今,信達已經(jīng)公告了三個類似上述“合伙基金”的模式,總規(guī)模達113億元,其中就包括參與法拍的武漢泛海地塊。
在這三個項目中,信達地產(chǎn)僅實際出資約10億元,屬于小額帶資代建模式。但這種模式需要依靠信達系債權(quán)重組、資金實力,有時也需要外部合作,是信達地產(chǎn)特有優(yōu)勢。
這種由中國信達主導、體系內(nèi)其它平臺參與出資,并由信達地產(chǎn)負責代建的開發(fā)模式,近期已完成數(shù)起。
公開信息顯示,在信達內(nèi)部,他們自己把這個叫“內(nèi)部協(xié)同(信達系債權(quán)重組及增量投入)+ 外部合作”模式。
從落地情況來看,信達這種模式不僅能盤活提升資產(chǎn)價值,為資產(chǎn)處置和變現(xiàn)提供有效渠道,“信達系”從中獲得相應(yīng)股權(quán)收益,信達地產(chǎn)還能賺取一定的代建費用。
“在紓困背景下,代建項目其實也有巨大的風險。”信達地產(chǎn)執(zhí)行董事、總經(jīng)理郭偉認為,能否有“五個帶著”去盤活項目非常重要,即帶著資金的解決能力、帶著風險隔離化解的能力、帶著產(chǎn)品適銷的解決能力、帶著項目優(yōu)化提升能力、帶著項目資源整合能力。
“市場整體的至暗時刻已經(jīng)結(jié)束,局部的機會開始出現(xiàn)。危中有機,大有可為?!惫鶄娬{(diào),面對新一輪房地產(chǎn)行業(yè)周期,不要放過每一次危機。
信達系加速紓困房企
自去年下半年以來,信達便開始參與到遇困房企風險化解的事務(wù)中。
去年12月,中國信達副總裁趙立民加入恒大成立的風險化解委員會。今年1月23日,信達香港原董事長梁森林也加盟恒大,任非執(zhí)行董事。
有業(yè)內(nèi)人士認為,中國信達參與恒大風險化解事務(wù),與其子公司南陽商業(yè)銀行是近年恒大主要往來銀行之一有關(guān)。
匯生國際資本總裁黃立沖對界面新聞表示,信達系其實在這次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中受影響較大,從自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看,信達也必須出手清理自己的不良資產(chǎn),特別是在各地加強保交樓的趨勢下。
信達參與恒大風險化解已有落地項目。今年7月29日,恒大在安徽8000畝規(guī)模的陽光半島爛尾項目迎來新主人,作為二股東的信達收購了項目50%股權(quán),負責注資并引入重慶華宇集團代建。
據(jù)了解,陽光半島項目自2011開工,至今并未建成,最初的開發(fā)商在資金鏈斷裂后工程停滯,2017年,恒大投資100億元接盤,并更名為“恒大陽光半島”,項目在同年9月底復工,但從去年下半年開始,這個安徽空港新城最大的住宅項目再次陷入停工,直至此次信達入場“保交樓”。
在黃立沖看來,AMC機構(gòu)負責接管操盤,投入增量資金,找自己的平臺代建和第三方公司代建,在項目能如期銷售的前提下,能保證前期投入和一定的管理利潤,也能保證其它債權(quán)人的利益,反而是安全的路徑。
從目前已落地的項目看,信達參與的房企紓困不止是恒大。今年2月份底,融創(chuàng)方面開始跟四大AMC機構(gòu)洽談合作,每家規(guī)模都超百億,但并不是簡單的資產(chǎn)出售。
當時有接近信達人士向界面新聞透露,融創(chuàng)當時意圖出售一個位于上海外灘的董家渡項目。
但半年過去,信達實際紓困融創(chuàng)的落地項目并不多,更多的則是融創(chuàng)退出二者合作項目,信達接手其股權(quán)。比如4月份浙江寧波兩個并未有明確交易對價的項目股權(quán),以及信達地產(chǎn)最近將以1.57億元收購的合肥項目50%股權(quán)。
有業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示,在目前的市場環(huán)境下,房企想加快資產(chǎn)出售也比較艱難,需要項目盡調(diào)、壓價、議價等多個步驟,而且長期低價出售資產(chǎn)也不利于出險房企的債務(wù)化解,所以包括融創(chuàng)在內(nèi)的很多房企今年出售的核心項目并不多,市場上整體收并購熱度也不高。
除恒大、融創(chuàng)外,信達還參與了紓困佳兆業(yè)、新力控股等開發(fā)商的項目。已經(jīng)落地的有廣州南沙悅伴灣項目、廣州增城海石洲悅項目。另外還有一些位于山東、武漢的小房企項目,也由信達系注資,信達地產(chǎn)代建或聯(lián)合建設(shè)。
今年6月1日,浙江房企佳源國際也與中國信達香港簽署了合作備忘錄,后者將幫助其盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、改善流動性及企業(yè)紓困等。
界面新聞了解到,信達香港對佳源國際的澳門相關(guān)項目已有進展,不排除后續(xù)將對佳源國際其他一些項目進行紓困。
另外,信達還大手筆與地方國資合作,參與成立地產(chǎn)方面紓困基金。
今年4月份,信達與陜建地產(chǎn)集團共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金,將圍繞危困房企并購開展合作。8月份,信達在河南也與中豫建投集團達成共識,將在地產(chǎn)紓困基金等方面展開合作。
“保交樓”新模式
除了信達以外,其他全國性的AMC也在積極參與房企紓困,但從實際落地項目來看,信達的整體進展較快。
今年4月19日,央行、銀保監(jiān)會曾聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會,此后AMC開始就風險房企紓困并購業(yè)務(wù)情況布置相關(guān)工作。
中國華融已與中南建設(shè)、新華聯(lián)集團、陽光龍凈集團等簽署紓困框架協(xié)議,開展保交樓、爛尾樓盤活等合作全面參與推動重組紓困。8月16日,中國華融稱運用“債權(quán)+股權(quán)”“金融+產(chǎn)業(yè)”等工具箱,化解風險、盤活資產(chǎn),推動多地項目重啟,實現(xiàn)交房逾千戶。
另一家AMC長城資產(chǎn)則與央企開發(fā)商招商蛇口合作,從今年4月開始參與到佳兆業(yè)的紓困中,但項目側(cè)重深圳的舊改,目前還未有明確的落地。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示,AMC的優(yōu)勢是資產(chǎn)管理,能夠騰挪和借助的資源比較多,在前期與政府配合進行項目審計之后,為了貫徹保交樓,可以引入一些資金去運營,常規(guī)的不良資產(chǎn)不是說建造項目去賣,而是通過引入招商、公共設(shè)施完善等,再二次運營補回現(xiàn)金流。
中國華融類似的紓困模式,更多為直接或聯(lián)系其他機構(gòu)提供資金,繼續(xù)由房企操盤建設(shè)。相對而言,中國信達的“金融機構(gòu)接管+代建”的模式復制落地的更為快速,相對效率也更高。
中國信達披露的中期業(yè)績顯示,上半年已落地佳兆業(yè)廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風險化解項目,保障4424套商品房按期交付,解決拖欠農(nóng)民工工資近1億元,兌付200戶、10億元房地產(chǎn)企業(yè)理財產(chǎn)品,支付271戶、5.8億元上游供應(yīng)商欠款,帶動354億元存量項目復工復產(chǎn)。
據(jù)信達地產(chǎn)披露的消息顯示,上述項目為中國信達對出險房企進行救助的首個成功落地的項目。
去年11月,佳兆業(yè)將該項目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托,今年7月份,信達系、平安信托以及華建國際實業(yè)(信達系)深度合作,由中國信達深圳分公司折價收購項目債權(quán),華建深圳提供增量資金借款,再由信達地產(chǎn)進場操盤代建。
李宇嘉認為,信達是家擁有全牌照的央企AMC,接管并讓信達地產(chǎn)進場,實際上也是一種信用修復,能夠協(xié)調(diào)各方資源,包括供應(yīng)商、施工單位、金融機構(gòu)、小業(yè)主等。
“但該模式有個重要的問題,首先是能否實現(xiàn)折價收購,畢竟現(xiàn)在不是火爆的市場,各房企應(yīng)該以讓利思維看待存量資產(chǎn)的價值評估,另外就是項目的資金問題?!崩钣罴伪硎尽?/p>
有房企人士對界面新聞表示,在“金融機構(gòu)接管+代建”這種模式中,能夠參與代建的房企能力很重要,“沒有金剛鉆就別攬瓷器活”,否則代建遇困的情況也時有發(fā)生。
信達地產(chǎn)也并不是中國信達紓困地產(chǎn)項目唯一的代建平臺,也會選擇第三方公司。
信達在安徽恒大項目上引入的華宇集團,是一家重慶的非上市房企,雖然并無代建經(jīng)驗,但和信達地產(chǎn)曾在安徽有諸多合作項目,二者有較好的合作關(guān)系。
機構(gòu)分析師認為,在AMC紓困模式中,代建的機會很大,能夠參與到其中的房企,要有值得信任的品牌和口碑,也得有各個資源方的協(xié)同能力。
在房地產(chǎn)新的調(diào)整周期,一些財務(wù)相對穩(wěn)健、當?shù)卣剃P(guān)系良好的本土房企,也將獲得與信達等AMC合作紓困出險房企項目的機會。