記者｜牛鈺
編輯｜彭飛
在各地保交樓壓力下，AMC（不良資產(chǎn)管理公司）正積極參與房地產(chǎn)項目盤活。
今年以來，中國信達(dá)在各地充當(dāng)“白武士”紓困房企，其上市地產(chǎn)平臺信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）現(xiàn)身也愈加頻繁。
最新的一起案例是，信達(dá)地產(chǎn)9月16日在武漢以33.95億元的底價，從法拍網(wǎng)上競得泛?？毓傻膬勺诘貕K。
這則拍賣的起緣也是“信達(dá)系”。2018年，泛海旗下兩家武漢子公司向信達(dá)金融租賃有限公司（簡稱“信達(dá)金租”）申請融資17.90億元，但并未按期清償，隨后信達(dá)金租向法院申請執(zhí)行，上述拍賣地塊則為已查封的相關(guān)資產(chǎn)。
這兩宗位于武漢中央商務(wù)區(qū)的地泛海拿地已有15年，至今大部分并未開發(fā)。信達(dá)此次拿下地塊將重新恢復(fù)建設(shè)，既能讓信達(dá)金租從泛海處收回債務(wù)，也可以讓地產(chǎn)平臺信達(dá)地產(chǎn)繼續(xù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。
至于參拍的資金來源，信達(dá)地產(chǎn)9月16日的一份公告顯示，其全資子公司安徽信達(dá)房產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中國信達(dá)、信達(dá)資本共同參與認(rèn)購蕪湖同匯投資合伙企業(yè)股份，總認(rèn)繳規(guī)模不超過40.01億元。其中，中國信達(dá)出資36億元，安徽信達(dá)房產(chǎn)認(rèn)繳不超過4億元，資金用途為武漢區(qū)域某項目法拍。
9月份至今，信達(dá)已經(jīng)公告了三個類似上述“合伙基金”的模式，總規(guī)模達(dá)113億元，其中就包括參與法拍的武漢泛海地塊。
在這三個項目中，信達(dá)地產(chǎn)僅實際出資約10億元，屬于小額帶資代建模式。但這種模式需要依靠信達(dá)系債權(quán)重組、資金實力，有時也需要外部合作，是信達(dá)地產(chǎn)特有優(yōu)勢。
這種由中國信達(dá)主導(dǎo)、體系內(nèi)其它平臺參與出資，并由信達(dá)地產(chǎn)負(fù)責(zé)代建的開發(fā)模式，近期已完成數(shù)起。
公開信息顯示，在信達(dá)內(nèi)部，他們自己把這個叫“內(nèi)部協(xié)同（信達(dá)系債權(quán)重組及增量投入）+ 外部合作”模式。
從落地情況來看，信達(dá)這種模式不僅能盤活提升資產(chǎn)價值，為資產(chǎn)處置和變現(xiàn)提供有效渠道，“信達(dá)系”從中獲得相應(yīng)股權(quán)收益，信達(dá)地產(chǎn)還能賺取一定的代建費用。
“在紓困背景下，代建項目其實也有巨大的風(fēng)險?！毙胚_(dá)地產(chǎn)執(zhí)行董事、總經(jīng)理郭偉認(rèn)為，能否有“五個帶著”去盤活項目非常重要，即帶著資金的解決能力、帶著風(fēng)險隔離化解的能力、帶著產(chǎn)品適銷的解決能力、帶著項目優(yōu)化提升能力、帶著項目資源整合能力。
“市場整體的至暗時刻已經(jīng)結(jié)束，局部的機會開始出現(xiàn)。危中有機，大有可為。”郭偉強調(diào)，面對新一輪房地產(chǎn)行業(yè)周期，不要放過每一次危機。
信達(dá)系加速紓困房企
自去年下半年以來，信達(dá)便開始參與到遇困房企風(fēng)險化解的事務(wù)中。
去年12月，中國信達(dá)副總裁趙立民加入恒大成立的風(fēng)險化解委員會。今年1月23日，信達(dá)香港原董事長梁森林也加盟恒大，任非執(zhí)行董事。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國信達(dá)參與恒大風(fēng)險化解事務(wù)，與其子公司南陽商業(yè)銀行是近年恒大主要往來銀行之一有關(guān)。
匯生國際資本總裁黃立沖對界面新聞表示，信達(dá)系其實在這次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中受影響較大，從自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，信達(dá)也必須出手清理自己的不良資產(chǎn)，特別是在各地加強保交樓的趨勢下。
信達(dá)參與恒大風(fēng)險化解已有落地項目。今年7月29日，恒大在安徽8000畝規(guī)模的陽光半島爛尾項目迎來新主人，作為二股東的信達(dá)收購了項目50%股權(quán)，負(fù)責(zé)注資并引入重慶華宇集團代建。
據(jù)了解，陽光半島項目自2011開工，至今并未建成，最初的開發(fā)商在資金鏈斷裂后工程停滯，2017年，恒大投資100億元接盤，并更名為“恒大陽光半島”，項目在同年9月底復(fù)工，但從去年下半年開始，這個安徽空港新城最大的住宅項目再次陷入停工，直至此次信達(dá)入場“保交樓”。
在黃立沖看來，AMC機構(gòu)負(fù)責(zé)接管操盤，投入增量資金，找自己的平臺代建和第三方公司代建，在項目能如期銷售的前提下，能保證前期投入和一定的管理利潤，也能保證其它債權(quán)人的利益，反而是安全的路徑。
從目前已落地的項目看，信達(dá)參與的房企紓困不止是恒大。今年2月份底，融創(chuàng)方面開始跟四大AMC機構(gòu)洽談合作，每家規(guī)模都超百億，但并不是簡單的資產(chǎn)出售。
當(dāng)時有接近信達(dá)人士向界面新聞透露，融創(chuàng)當(dāng)時意圖出售一個位于上海外灘的董家渡項目。
但半年過去，信達(dá)實際紓困融創(chuàng)的落地項目并不多，更多的則是融創(chuàng)退出二者合作項目，信達(dá)接手其股權(quán)。比如4月份浙江寧波兩個并未有明確交易對價的項目股權(quán)，以及信達(dá)地產(chǎn)最近將以1.57億元收購的合肥項目50%股權(quán)。
有業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示，在目前的市場環(huán)境下，房企想加快資產(chǎn)出售也比較艱難，需要項目盡調(diào)、壓價、議價等多個步驟，而且長期低價出售資產(chǎn)也不利于出險房企的債務(wù)化解，所以包括融創(chuàng)在內(nèi)的很多房企今年出售的核心項目并不多，市場上整體收并購熱度也不高。
除恒大、融創(chuàng)外，信達(dá)還參與了紓困佳兆業(yè)、新力控股等開發(fā)商的項目。已經(jīng)落地的有廣州南沙悅伴灣項目、廣州增城海石洲悅項目。另外還有一些位于山東、武漢的小房企項目，也由信達(dá)系注資，信達(dá)地產(chǎn)代建或聯(lián)合建設(shè)。
今年6月1日，浙江房企佳源國際也與中國信達(dá)香港簽署了合作備忘錄，后者將幫助其盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資源配置、改善流動性及企業(yè)紓困等。
界面新聞了解到，信達(dá)香港對佳源國際的澳門相關(guān)項目已有進展，不排除后續(xù)將對佳源國際其他一些項目進行紓困。
另外，信達(dá)還大手筆與地方國資合作，參與成立地產(chǎn)方面紓困基金。
今年4月份，信達(dá)與陜建地產(chǎn)集團共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，將圍繞危困房企并購開展合作。8月份，信達(dá)在河南也與中豫建投集團達(dá)成共識，將在地產(chǎn)紓困基金等方面展開合作。
“保交樓”新模式
除了信達(dá)以外，其他全國性的AMC也在積極參與房企紓困，但從實際落地項目來看，信達(dá)的整體進展較快。
今年4月19日，央行、銀保監(jiān)會曾聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟座談會，此后AMC開始就風(fēng)險房企紓困并購業(yè)務(wù)情況布置相關(guān)工作。
中國華融已與中南建設(shè)、新華聯(lián)集團、陽光龍凈集團等簽署紓困框架協(xié)議，開展保交樓、爛尾樓盤活等合作全面參與推動重組紓困。8月16日，中國華融稱運用“債權(quán)+股權(quán)”“金融+產(chǎn)業(yè)”等工具箱，化解風(fēng)險、盤活資產(chǎn)，推動多地項目重啟，實現(xiàn)交房逾千戶。
另一家AMC長城資產(chǎn)則與央企開發(fā)商招商蛇口合作，從今年4月開始參與到佳兆業(yè)的紓困中，但項目側(cè)重深圳的舊改，目前還未有明確的落地。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，AMC的優(yōu)勢是資產(chǎn)管理，能夠騰挪和借助的資源比較多，在前期與政府配合進行項目審計之后，為了貫徹保交樓，可以引入一些資金去運營，常規(guī)的不良資產(chǎn)不是說建造項目去賣，而是通過引入招商、公共設(shè)施完善等，再二次運營補回現(xiàn)金流。
中國華融類似的紓困模式，更多為直接或聯(lián)系其他機構(gòu)提供資金，繼續(xù)由房企操盤建設(shè)。相對而言，中國信達(dá)的“金融機構(gòu)接管+代建”的模式復(fù)制落地的更為快速，相對效率也更高。
中國信達(dá)披露的中期業(yè)績顯示，上半年已落地佳兆業(yè)廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風(fēng)險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農(nóng)民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產(chǎn)企業(yè)理財產(chǎn)品，支付271戶、5.8億元上游供應(yīng)商欠款，帶動354億元存量項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
據(jù)信達(dá)地產(chǎn)披露的消息顯示，上述項目為中國信達(dá)對出險房企進行救助的首個成功落地的項目。
去年11月，佳兆業(yè)將該項目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托，今年7月份，信達(dá)系、平安信托以及華建國際實業(yè)（信達(dá)系）深度合作，由中國信達(dá)深圳分公司折價收購項目債權(quán)，華建深圳提供增量資金借款，再由信達(dá)地產(chǎn)進場操盤代建。
李宇嘉認(rèn)為，信達(dá)是家擁有全牌照的央企AMC，接管并讓信達(dá)地產(chǎn)進場，實際上也是一種信用修復(fù)，能夠協(xié)調(diào)各方資源，包括供應(yīng)商、施工單位、金融機構(gòu)、小業(yè)主等。
“但該模式有個重要的問題，首先是能否實現(xiàn)折價收購，畢竟現(xiàn)在不是火爆的市場，各房企應(yīng)該以讓利思維看待存量資產(chǎn)的價值評估，另外就是項目的資金問題?！崩钣罴伪硎尽?/p>
有房企人士對界面新聞表示，在“金融機構(gòu)接管+代建”這種模式中，能夠參與代建的房企能力很重要，“沒有金剛鉆就別攬瓷器活”，否則代建遇困的情況也時有發(fā)生。
信達(dá)地產(chǎn)也并不是中國信達(dá)紓困地產(chǎn)項目唯一的代建平臺，也會選擇第三方公司。
信達(dá)在安徽恒大項目上引入的華宇集團，是一家重慶的非上市房企，雖然并無代建經(jīng)驗，但和信達(dá)地產(chǎn)曾在安徽有諸多合作項目，二者有較好的合作關(guān)系。
機構(gòu)分析師認(rèn)為，在AMC紓困模式中，代建的機會很大，能夠參與到其中的房企，要有值得信任的品牌和口碑，也得有各個資源方的協(xié)同能力。
在房地產(chǎn)新的調(diào)整周期，一些財務(wù)相對穩(wěn)健、當(dāng)?shù)卣剃P(guān)系良好的本土房企，也將獲得與信達(dá)等AMC合作紓困出險房企項目的機會。