文|雷達(dá)財(cái)經(jīng) 孟帥
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9月29日，港股又迎來(lái)一家物業(yè)管理類(lèi)型的上市公司，而這家物管公司正是脫胎于國(guó)內(nèi)頭部房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)的萬(wàn)物云。不過(guò)，公司上市即出現(xiàn)破發(fā)。
而這背后，萬(wàn)物云的毛利率指標(biāo)也不容樂(lè)觀(guān)。2019年至2021年期間，萬(wàn)物云的毛利率指標(biāo)一直沒(méi)能突破19%，而與上市物企去年29.1%的毛利率均值相比，萬(wàn)物云也存在不小的差距。
與此同時(shí)，由萬(wàn)科物業(yè)改名而來(lái)的萬(wàn)物云，其科技成色仍有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。2019年至2021年，萬(wàn)物云研發(fā)開(kāi)支費(fèi)用占總營(yíng)收的比重始終沒(méi)有超過(guò)2%。此外，萬(wàn)物云去年與科技相關(guān)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占總營(yíng)收的比重也相對(duì)較低。
年內(nèi)港股最大IPO上市首日破發(fā)
9月29日，萬(wàn)物云正式在港交所掛牌上市。值得一提的是，此次萬(wàn)物云上市是截至目前港股年內(nèi)最大的新發(fā)IPO，萬(wàn)物云也成為了今年第6個(gè)成功敲響港交所上市鐘聲的物業(yè)企業(yè)。
在此之前，萬(wàn)物云曾獲得過(guò)數(shù)輪融資。天眼查顯示，2016年年初，萬(wàn)物云獲得來(lái)自本家萬(wàn)科集團(tuán)的戰(zhàn)略投資。一年之后，萬(wàn)科又在2016年的年報(bào)中披露了萬(wàn)物云新一輪的融資信息。彼時(shí)，博裕資本及58集團(tuán)成為了萬(wàn)物云新一輪的戰(zhàn)略投資者。此后，萬(wàn)物云便在長(zhǎng)達(dá)5年的時(shí)間里再未披露過(guò)融資相關(guān)的消息。
去年11月，萬(wàn)科對(duì)外官宣了分拆萬(wàn)物云赴港上市的消息，自此萬(wàn)物云開(kāi)啟了緊鑼密鼓的上市進(jìn)程。時(shí)間轉(zhuǎn)而來(lái)到今年4月，萬(wàn)物云向港交所正式遞交招股書(shū)，由中信證券、花旗、高盛擔(dān)任其聯(lián)席保薦人。3個(gè)多月后，萬(wàn)物云的上市申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)。9月1日，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云境外上市通過(guò)港交所聆訊。
眼下，萬(wàn)物云沖擊上市的旅程終于塵埃落定。據(jù)了解，萬(wàn)物云此次IPO吸引到了包括淡馬錫、瑞銀資管、中國(guó)城通控股以及旗下的中國(guó)國(guó)有企業(yè)混合所有制改革基金、潤(rùn)暉投資等在內(nèi)的基石投資人。前述基石投資者的投資總額達(dá)到21.63億港元，占到此次募資總額的37.56%。
雖然萬(wàn)物云正式邁入資本市場(chǎng)的步伐相對(duì)較晚，但根據(jù)弗若斯特沙利文的資料顯示，若按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的收入計(jì)算，萬(wàn)物云于2021年在中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)中已位列第一，享有4.28%的市場(chǎng)份額。
不過(guò)，叩響港交所大門(mén)的萬(wàn)物云，并未在上市首日迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，開(kāi)盤(pán)即跌破發(fā)行價(jià)。截至當(dāng)天收盤(pán)，萬(wàn)物云報(bào)收46港元/股，下跌6.79%，最新市值為536.88億港元。
事實(shí)上，在外界不少人看來(lái)，萬(wàn)物云選擇此時(shí)上市并非是最好的時(shí)機(jī)。受房地產(chǎn)行業(yè)及疫情的雙重影響，物業(yè)管理行業(yè)的整體增速有所放緩，利潤(rùn)承壓；另一方面，隨著市場(chǎng)回歸理性，物管企業(yè)蜂擁上市的熱潮逐漸退去，當(dāng)下物業(yè)股的整體表現(xiàn)較為低迷，年內(nèi)多家上市的物企股價(jià)破發(fā)。此前萬(wàn)物云的估值曾一度突破千億大關(guān)，但當(dāng)前的環(huán)境之下，萬(wàn)物云的估值已大不如前。
不過(guò)，對(duì)于萬(wàn)物云在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮則顯得比較淡定。此前萬(wàn)科8月舉辦的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮就曾表示，萬(wàn)物云從萬(wàn)科分拆獨(dú)立上市并不是賣(mài)豬仔，不是等它有個(gè)好價(jià)錢(qián)就把它賣(mài)掉，而是希望借上市幫萬(wàn)物云獲得更廣闊的發(fā)展空間。
此次上市的IPO儀式上，郁亮又表態(tài)稱(chēng)，萬(wàn)科并不在意萬(wàn)物云上市時(shí)估值的高低，而是更在意其未來(lái)的長(zhǎng)期表現(xiàn)。此番萬(wàn)物云上市，獲得了眾多投資者的支持，其中包括一些長(zhǎng)線(xiàn)價(jià)值的投資人。他相信，站在新起點(diǎn)上的萬(wàn)物云，將會(huì)獲得更大的發(fā)展空間，時(shí)間會(huì)證明萬(wàn)物云的價(jià)值。
投資者互動(dòng)平臺(tái)上，有投資者問(wèn)到，萬(wàn)物云的上市能為萬(wàn)科帶來(lái)什么收益。對(duì)此，萬(wàn)科董秘答復(fù)稱(chēng)，公司希望萬(wàn)物云通過(guò)上市獲得更多發(fā)展空間，通過(guò)資本市場(chǎng)助力業(yè)務(wù)更好的發(fā)展，成為開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的重要一環(huán)。
毛利率低于上市物企均值
伴隨著正式邁入港股的步伐，萬(wàn)物云近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況也逐漸清晰。根據(jù)港交所披露的萬(wàn)物云聆訊后資料集顯示，2019年至2021年，萬(wàn)物云分別錄得139.27億元、181.45億元、237.05億元的收入，年復(fù)合增長(zhǎng)率為30.46%。
值得一提的是，雖然萬(wàn)物云從萬(wàn)科分拆獨(dú)立上市，但萬(wàn)科集團(tuán)目前仍舊是萬(wàn)物云的最大單一客戶(hù)。2019年到2021年，萬(wàn)物云來(lái)自萬(wàn)科集團(tuán)的銷(xiāo)售收入分別為17.7億元、27.99億元及38.21億元，占總營(yíng)收的比重分別為12.7%、15.4%和16.1%，呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢(shì)。
同期，萬(wàn)物云的期內(nèi)利潤(rùn)分別為10.40億元、15.19億元、17.14億元，其中萬(wàn)物云去年期內(nèi)利潤(rùn)的增速為12.87%，相較上一年同期46%的增速明顯有所放緩。
與此同時(shí)，萬(wàn)物云的毛利率指標(biāo)從2019年的17.7%上漲至2020年的18.5%，又在2021年跌至17%，不及2019年的毛利率水平。今年第一季度，萬(wàn)物云的毛利率指標(biāo)再度下降至14.5%，與上年同期相比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究成果》數(shù)據(jù)顯示，去年物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率均值為29.1%。相比之下，萬(wàn)物云的毛利率較低，其毛利率水平約為均值的2/3。
就第一季度毛利率指標(biāo)的下降，萬(wàn)物云在聆訊后資料集中解釋稱(chēng)，主要是因?yàn)榇汗?jié)前后對(duì)居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)及開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)等若干服務(wù)條線(xiàn)的需求較低，導(dǎo)致產(chǎn)生的收入減少，但成本結(jié)構(gòu)相對(duì)固定。
早在今年3月萬(wàn)科舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全就曾提到有關(guān)萬(wàn)物云毛利率的話(huà)題。彼時(shí)，朱保全表示，從已上市的物業(yè)公司情況來(lái)看，就毛利率而言，大概可以分為兩個(gè)陣營(yíng)，一類(lèi)是在15%左右，一類(lèi)是在30%左右。萬(wàn)物云的毛利率在15%左右，從分析師的報(bào)告來(lái)看，15%左右是一個(gè)合理區(qū)間。
朱保全還指出，物業(yè)服務(wù)屬于民生行業(yè)，因而構(gòu)筑信任關(guān)系遠(yuǎn)比毛利率指標(biāo)重要。另外，在商業(yè)領(lǐng)域所有的合同締約都是以客戶(hù)能接受的毛利基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)的。
“云”科技屬性仍有待檢驗(yàn)
萬(wàn)物云的發(fā)展最早可以追溯至1990年，彼時(shí)萬(wàn)物云還未從萬(wàn)科體系中拆分出來(lái)，只是隸屬于萬(wàn)科集團(tuán)旗下的一個(gè)物業(yè)服務(wù)板塊。以此計(jì)算，萬(wàn)科在物業(yè)領(lǐng)域已有32年的發(fā)展歷史，而萬(wàn)科當(dāng)初之所以要推出物業(yè)管理業(yè)務(wù)，一定程度上是因?yàn)槭艿絊ONY售后服務(wù)的啟示。在此契機(jī)之下，深圳天景花園成為了萬(wàn)科物業(yè)接管的首個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。
兩年過(guò)后，萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)始了公司化的運(yùn)作。到了2009年，萬(wàn)科特意成立了物業(yè)事業(yè)部。時(shí)隔六年之后，萬(wàn)科物業(yè)開(kāi)啟全面市場(chǎng)化的道路，并于2016年6月成功摘得“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第一名的桂冠。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，萬(wàn)科物業(yè)的營(yíng)收在2018年成功突破百億，一舉成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)實(shí)現(xiàn)該成就的物業(yè)企業(yè)。
2020年10月末，萬(wàn)科物業(yè)正式更名為萬(wàn)物云，萬(wàn)物云的宗旨是致力于提供空間科技服務(wù)。萬(wàn)物云名稱(chēng)中的“云”字，也預(yù)示著萬(wàn)科物業(yè)在傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域之外被賦予了更多的科技屬性。
在談到公司的品牌從萬(wàn)科物業(yè)升級(jí)為萬(wàn)物云時(shí)，朱保全拿Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變作為類(lèi)比，他認(rèn)為未來(lái)萬(wàn)物云的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已不再是傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。
官網(wǎng)顯示，萬(wàn)物云下設(shè)有物業(yè)服務(wù)、居住消費(fèi)服務(wù)、智慧空間服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)五大板塊。其中，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)可以提供住宅物業(yè)、商寫(xiě)物業(yè)、城市與街道物業(yè)相關(guān)的服務(wù)；居住消費(fèi)服務(wù)業(yè)務(wù)包含二手房租售及新房置業(yè)、房屋裝修與美居煥新兩個(gè)業(yè)務(wù)；智慧空間服務(wù)方面則涵蓋智慧社區(qū)、智慧城市、智慧工地三個(gè)部分。
傍上了“云”的概念，萬(wàn)物云的科技屬性成色到底如何？截至今年第一季度末，萬(wàn)物云負(fù)責(zé)研發(fā)及技術(shù)實(shí)施的內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的規(guī)模為464人。
2019年至2021年，萬(wàn)物云用于研發(fā)的開(kāi)支費(fèi)用分別為2.04億元、2.5億元、3.74億元，這部分開(kāi)支主要用于支付給研發(fā)人員的工資、外包研發(fā)服務(wù)開(kāi)支及設(shè)備折舊和攤銷(xiāo)。但與總營(yíng)收相比，萬(wàn)物云研發(fā)費(fèi)用占總營(yíng)收的比重始終沒(méi)有超過(guò)2%。2019年至2021年，研發(fā)費(fèi)用占萬(wàn)物云總營(yíng)收的比重分別為1.46%、1.38%、1.58%。
再以2021年的經(jīng)營(yíng)情況為例，萬(wàn)物云在這一年共計(jì)斬獲下高達(dá)237.05億元的營(yíng)收。具體來(lái)看，來(lái)自社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)及AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)的收入分別為131.61億元、86.93億元、18.5億元，分別貢獻(xiàn)了總營(yíng)收的55.5%、36.7%、7.8%。萬(wàn)物云與科技屬性關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比重，仍有較大的提升空間。
據(jù)了解，此次萬(wàn)物云上市募集的56億港元，一部分將投入到與云相關(guān)的科技業(yè)務(wù)，其中約25%將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)，約20%將用于孵化萬(wàn)物云生態(tài)系統(tǒng)。
此番從萬(wàn)科分拆獨(dú)立上市，為萬(wàn)物云開(kāi)啟了一個(gè)全新的篇章。然而，萬(wàn)物云上市之后，仍需面對(duì)當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)上的嚴(yán)峻考驗(yàn)。未來(lái)是否會(huì)如郁亮所說(shuō)的那樣，“時(shí)間會(huì)證明萬(wàn)物云的價(jià)值”？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。