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萬科張海開經(jīng)這一年:強(qiáng)管控、斬?cái)唷爸T侯”自主投拓體系

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萬科張海開經(jīng)這一年:強(qiáng)管控、斬?cái)唷爸T侯”自主投拓體系

“保安全”與“促發(fā)展”這個兩難命題,考驗(yàn)著開經(jīng)的管理智慧

萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海

記者 | 王婷婷

編輯 | 彭飛

12月2日之后,52歲的張海更忙了。這一天,他被任命為萬科聯(lián)席總裁。

三個月前,談到從萬科上海區(qū)首到集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營部負(fù)責(zé)人的任職變化,張海向界面新聞用一句話總結(jié):“會比之前忙得多。”

彼時正值萬科一年一度的媒體交流會,他身穿一件印有“筋廠制造”的黑色T恤,像個旁觀者一樣站在角落里,期間偶爾也有人過來跟他碰杯交流兩句。

在地產(chǎn)行業(yè)劇烈變動的這一年,作為萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO,張海主導(dǎo)著各區(qū)域、城市的投資、開發(fā)決策,此前的“各區(qū)域自主投拓體系”一去不復(fù)返。

去年12月16日,張海卸任在位10年之久的上海區(qū)首,開始負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營本部的管理。這是萬科首次在集團(tuán)和七大區(qū)域之間新設(shè)的構(gòu)架平臺:統(tǒng)籌地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2021年,萬科遇到了上市以來第三次凈利潤下滑,萬科主席郁亮將主因歸于過去一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式,“城市公司或區(qū)域間離散度大、協(xié)同度不夠,操盤能力參差不齊?!?/p>

張海上任后主抓兩方面工作:統(tǒng)籌管理開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù);打開每一個項(xiàng)目,強(qiáng)績效,促變革。同時他還對銷售的管理顆粒度進(jìn)一步細(xì)化,每個項(xiàng)目的銷售情況都要受到總部的嚴(yán)格管控。

這種相比以往萬科對區(qū)域或城市公司充分授權(quán),在投資、銷售端自主性強(qiáng)的反轉(zhuǎn),令萬科今年在一線的業(yè)務(wù)仍面臨不少挑戰(zhàn)。

據(jù)界面新聞了解,張海負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營這一年,對大小事務(wù)管理較為細(xì)致,甚至部分項(xiàng)目采購會親自過問,決策慢、效率低的情況難以避免。

例如在成本費(fèi)用管控方面,萬科規(guī)定,超過1000萬元以上的付款要收歸集團(tuán),超過500萬元以上收歸區(qū)域,區(qū)域和城市公司的職權(quán)大大收縮。

張海強(qiáng)管控的壓力很快傳遞至一線。不少負(fù)責(zé)一線項(xiàng)目營銷的萬科內(nèi)部人士向界面新聞反映,這一年來不僅壓力空前增大,一個人當(dāng)三個人用,而且福利砍半,導(dǎo)致離職率很高?!坝行╉?xiàng)目上的領(lǐng)導(dǎo)自己都待不下去了,來一個走一個?!?/p>

有人不堪重負(fù)選擇主動離開,有人則是被動優(yōu)化。負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃的王文(化名)最近也告別了萬科,“很遺憾沒能堅(jiān)持到這個項(xiàng)目清盤交付的那天,但市場急劇下行,縮遍也是大勢所趨?!?/p>

在今年行業(yè)前所未有的劇烈調(diào)整下,保安全和活下去是所有房企的第一職責(zé),在張海的帶領(lǐng)下,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)住了大盤,也為萬科今年實(shí)現(xiàn)整體業(yè)績的企穩(wěn)回升打下了基礎(chǔ)。不過,作為行業(yè)的“好學(xué)生”,外界對萬科的要求也往往不止是“活下去”,還有如何進(jìn)一步發(fā)展的問題。“保安全”與“促發(fā)展”是企業(yè)永恒的兩難命題,這也考驗(yàn)著張海這名老將的管理智慧。

謹(jǐn)慎投資

行業(yè)陣痛期,萬科不僅要“活下去”,還要向管理要紅利。

過去一年,張海主導(dǎo)各區(qū)域、城市的投資、開發(fā)決策權(quán)。壓力與挑戰(zhàn)并存,他采取了更嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目管理舉措。

受制于現(xiàn)金流壓力,房企拿地?zé)崆闇p弱,部分企業(yè)甚至停止拿地。萬科也不例外,投資較之過去愈發(fā)謹(jǐn)慎。

萬科首席運(yùn)營官劉肖曾對界面新聞表示,過去一年來,萬科嚴(yán)格了投資標(biāo)準(zhǔn),在量入為出、合理倉位基礎(chǔ)上,還強(qiáng)調(diào)要獲取“特別好的項(xiàng)目”,每個項(xiàng)目都要上投委會討論。

如果有些城市公司在投資方面確實(shí)做不好,可能就會被撤銷建制,收回番號。

一位萬科內(nèi)部人士對界面新聞透露,在地產(chǎn)行業(yè)下行期,萬科強(qiáng)調(diào)大平臺強(qiáng)管控,趨勢是強(qiáng)公司合并稍弱的公司,今年萬科珠海公司合并江門公司就是在這個邏輯下進(jìn)行的。

在投資端,萬科今年上半年新增加開發(fā)項(xiàng)目23個,總地價386.8億元,權(quán)益地價約248.3億元,權(quán)益面積和權(quán)益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%。

萬科今年的投資思路是通過集中管控,將資金投向于市場穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)。在上半年投資金額中,一二線城市占比95.6%,包括在深圳拿地金額約70.5億、杭州58億、東莞46.9億、南京20.8億以及合肥21億等。

這與9月初張海對界面新聞的回答吻合。當(dāng)時,被問及萬科今年的投資計(jì)劃,他未加思索,表示“會重點(diǎn)關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊?!?/p>

這也是張海對開發(fā)經(jīng)營部今年的要求之一:投資獲取一批好項(xiàng)目,將投資的增量轉(zhuǎn)化為業(yè)績的增量,從而穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤。

然而,未能借助市場下行機(jī)會適當(dāng)補(bǔ)充土儲,也會影響萬科今后的持續(xù)增長,以及在核心重點(diǎn)城市的市場地位。

劉肖在12月16日的萬科股東會上表示,今年前11月份一共拿了33個項(xiàng)目,總地價是700億,權(quán)益部分是408億。這33個項(xiàng)目平均凈利潤水平約12%。

但這一投資金額不僅落后于華潤、中海、保利發(fā)展,也在民企濱江之后。

去年同期,萬科共揮金1261億元斬獲土地面積1609萬平方米,拿地金額、拿地面積均排名第2,僅次于碧桂園。

張海選擇的審慎投資在財(cái)務(wù)上保證了安全,但過度“克制”也會付出代價,萬科目前在京滬兩地的土儲已告急。

據(jù)界面新聞了解,萬科已闊別上海、北京公開土地市場將近3年,在廣州也兩年未拿地。今年在北京土拍中雖有報(bào)名但終一無所獲,目前在北京待開發(fā)項(xiàng)目僅剩1個。

在上海市場,萬科則可能以合作形式參與靜安國資以120億高價拿下的地塊。在今年9月競拍時,萬科臨時將拿地公司的7成股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了靜安國資。但到了10月,靜安國資又再度公開掛牌這7成股權(quán)。市場消息稱萬科極有可能重新解盤,目前該股權(quán)轉(zhuǎn)讓還未落地。

誠然,在利潤承壓的市場環(huán)境下,萬科減少在公開市場拿地可控制支出成本,保住現(xiàn)金流,但也因此失去了在核心城市如廣州、北京深耕的良機(jī),畢竟2022年的土地市場,不僅拿地門檻降低、供地質(zhì)量提升且溢價普遍降低,還為房企留足了利潤空間。

嚴(yán)控投資導(dǎo)致整體拿地量大幅下降外,張海今年在銷售端也關(guān)注更多。

張海曾透露,開發(fā)經(jīng)營本部如今對每個項(xiàng)目按照難度和競爭力度,實(shí)施分類分級的管理,且每個月對七個區(qū)域56個城市公司的在售項(xiàng)目曬成績、排座次,以天為單位對認(rèn)購簽約和回款進(jìn)行監(jiān)測和分析。

在總部對一線銷售強(qiáng)壓力的背景下,受市場環(huán)境影響,萬科今年業(yè)績?nèi)猿袎?。?1個月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2343.1萬平方米,銷售金額3772.2億元,同比分別下降了32.25%、33.14%。

目前萬科仍位居行業(yè)第三,但落后第二名保利發(fā)展233.4億元,與第一名碧桂園的差距是645.2億元。

另外在一些核心城市,萬科今年的銷售業(yè)績也出現(xiàn)下滑。

萬科在大本營深圳市場,今年的銷售業(yè)績已明顯落后于招商蛇口、金地、卓越、中海等房企,排名降至第9,銷售額剛過百億。去年同期,萬科還位居第2,銷售金額逼近300億元。

北京和上海市場也是如此。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),前10月萬科在北京的銷售額為109.5億元,排在第13位,而2021年同期的排名是第5;在上海也由去年同期的位列第6,落后至今年的第12名。

正如張海所言,萬科有93個城市56個公司,團(tuán)隊(duì)操盤能力差異較大,用拉通的做法雖能夠降低差異帶來的業(yè)績損耗。但也依然會面臨市場波動帶來的影響,強(qiáng)管控,或許有時并不能敏銳捕捉一線市場的機(jī)遇。

2022年,據(jù)統(tǒng)計(jì),行業(yè)整體銷售下滑近4成,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)盡管銷售也同比下滑30%多,但從半年報(bào)來看,仍實(shí)現(xiàn)了結(jié)算收入和面積的同比提升。從結(jié)果來看,張海及其領(lǐng)導(dǎo)的開經(jīng),這一年實(shí)現(xiàn)了萬科提升投資質(zhì)量,保障業(yè)務(wù)基本盤的目標(biāo)。不過投資者和市場對萬科都有更高的預(yù)期,如何在保安全的同時,更有效地捕捉市場機(jī)會,目前看來對張海仍是一盤極具挑戰(zhàn)的棋局。

集權(quán)的爭議

由分布式作戰(zhàn)到統(tǒng)籌式作戰(zhàn),萬科這場組織重塑調(diào)整,業(yè)內(nèi)評價褒貶不一。

從初衷來看,與龍湖成立的地產(chǎn)航道邏輯類似,特別時期,萬科的開發(fā)經(jīng)營部重在加強(qiáng)對風(fēng)險的把關(guān)和管控。

一方面將區(qū)域各個職能做扎實(shí),以降低城市公司在快速發(fā)展的同時,可能會在前端投資、后端營銷以及整體經(jīng)營上出現(xiàn)的錯誤概率。

另一方面,萬科以前各區(qū)域相對獨(dú)立,各方信息決策互通不夠,平行受控于集團(tuán),統(tǒng)籌平臺的設(shè)置將改善這種局面。

目前的市場反饋似乎對這場變動給出了肯定答案。比如在開發(fā)經(jīng)營本部的統(tǒng)管下,半年時間內(nèi)萬科的業(yè)績實(shí)現(xiàn)止跌,毛利率穩(wěn)定在20%左右,通過謹(jǐn)慎投資穩(wěn)定住了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤等。

包括最近萬科新的一則人事調(diào)整,在保留原職的基礎(chǔ)上張海再獲任公司的聯(lián)席總裁,協(xié)助制裁祝九勝負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。足以說明張海帶領(lǐng)開發(fā)經(jīng)營本部這一年,得到了集團(tuán)的認(rèn)可。

不過,開發(fā)經(jīng)營本部的出現(xiàn),意味著在七大區(qū)首所轄區(qū)域之上,再多出一個負(fù)責(zé)部門,一線公司和區(qū)域部分權(quán)力被收回,原來的三級架構(gòu)變成四級架構(gòu)。

這多少與當(dāng)下房企的組織架構(gòu)精簡趨勢有些相悖。近日,為優(yōu)化管控效率,新城控股對公司架構(gòu)作了精簡,如取消城市公司編制,拆分為區(qū)域+片區(qū)公司,城市總變成多項(xiàng)目總直接管控地區(qū)所有項(xiàng)目統(tǒng)籌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整,房企精簡架構(gòu)較為普遍,“多由三級架構(gòu)變成兩級架構(gòu),甚至由總部直管項(xiàng)目?!?/p>

融創(chuàng)亦是如此。區(qū)域總裁下沉,一線可直通總裁,每個區(qū)域總裁可直接與每個項(xiàng)目總對話,業(yè)務(wù)開展更為高效。在融創(chuàng)內(nèi)部人士看來,很多資源在市場好的時候可以整合,但在市場差的時候是整合不了的。

而且,平臺向下把控過多,有時沒能提供到應(yīng)有的支持,反而會輸出不少阻力。

無論如何,萬科的邏輯是要“合力”。正如郁亮年初所說,“我們所有對手都是以一個集團(tuán)來應(yīng)對我們,萬科幾大區(qū)域的設(shè)置,如果暴露弱點(diǎn),不能形成合力,如果萬科只是分散的BG、BU,我們怎么跟別人打仗?”

帶領(lǐng)萬科開發(fā)經(jīng)營本部一周年,張海帶領(lǐng)的開經(jīng),保住了萬科開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的穩(wěn)健,實(shí)現(xiàn)了投資質(zhì)量的提升,為萬科整體業(yè)績的企穩(wěn)回升打下了基礎(chǔ),不過在最重要的銷售端暫時還沒有回正,張海是否能實(shí)現(xiàn)郁亮設(shè)想的目標(biāo),還有待觀察。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

萬科

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“保安全”與“促發(fā)展”這個兩難命題,考驗(yàn)著開經(jīng)的管理智慧

萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海

記者 | 王婷婷

編輯 | 彭飛

12月2日之后,52歲的張海更忙了。這一天,他被任命為萬科聯(lián)席總裁。

三個月前,談到從萬科上海區(qū)首到集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營部負(fù)責(zé)人的任職變化,張海向界面新聞用一句話總結(jié):“會比之前忙得多?!?/p>

彼時正值萬科一年一度的媒體交流會,他身穿一件印有“筋廠制造”的黑色T恤,像個旁觀者一樣站在角落里,期間偶爾也有人過來跟他碰杯交流兩句。

在地產(chǎn)行業(yè)劇烈變動的這一年,作為萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO,張海主導(dǎo)著各區(qū)域、城市的投資、開發(fā)決策,此前的“各區(qū)域自主投拓體系”一去不復(fù)返。

去年12月16日,張海卸任在位10年之久的上海區(qū)首,開始負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營本部的管理。這是萬科首次在集團(tuán)和七大區(qū)域之間新設(shè)的構(gòu)架平臺:統(tǒng)籌地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2021年,萬科遇到了上市以來第三次凈利潤下滑,萬科主席郁亮將主因歸于過去一直采用充分授權(quán)、分布式的投資管理模式,“城市公司或區(qū)域間離散度大、協(xié)同度不夠,操盤能力參差不齊。”

張海上任后主抓兩方面工作:統(tǒng)籌管理開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù);打開每一個項(xiàng)目,強(qiáng)績效,促變革。同時他還對銷售的管理顆粒度進(jìn)一步細(xì)化,每個項(xiàng)目的銷售情況都要受到總部的嚴(yán)格管控。

這種相比以往萬科對區(qū)域或城市公司充分授權(quán),在投資、銷售端自主性強(qiáng)的反轉(zhuǎn),令萬科今年在一線的業(yè)務(wù)仍面臨不少挑戰(zhàn)。

據(jù)界面新聞了解,張海負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營這一年,對大小事務(wù)管理較為細(xì)致,甚至部分項(xiàng)目采購會親自過問,決策慢、效率低的情況難以避免。

例如在成本費(fèi)用管控方面,萬科規(guī)定,超過1000萬元以上的付款要收歸集團(tuán),超過500萬元以上收歸區(qū)域,區(qū)域和城市公司的職權(quán)大大收縮。

張海強(qiáng)管控的壓力很快傳遞至一線。不少負(fù)責(zé)一線項(xiàng)目營銷的萬科內(nèi)部人士向界面新聞反映,這一年來不僅壓力空前增大,一個人當(dāng)三個人用,而且福利砍半,導(dǎo)致離職率很高?!坝行╉?xiàng)目上的領(lǐng)導(dǎo)自己都待不下去了,來一個走一個?!?/p>

有人不堪重負(fù)選擇主動離開,有人則是被動優(yōu)化。負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃的王文(化名)最近也告別了萬科,“很遺憾沒能堅(jiān)持到這個項(xiàng)目清盤交付的那天,但市場急劇下行,縮遍也是大勢所趨。”

在今年行業(yè)前所未有的劇烈調(diào)整下,保安全和活下去是所有房企的第一職責(zé),在張海的帶領(lǐng)下,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)住了大盤,也為萬科今年實(shí)現(xiàn)整體業(yè)績的企穩(wěn)回升打下了基礎(chǔ)。不過,作為行業(yè)的“好學(xué)生”,外界對萬科的要求也往往不止是“活下去”,還有如何進(jìn)一步發(fā)展的問題。“保安全”與“促發(fā)展”是企業(yè)永恒的兩難命題,這也考驗(yàn)著張海這名老將的管理智慧。

謹(jǐn)慎投資

行業(yè)陣痛期,萬科不僅要“活下去”,還要向管理要紅利。

過去一年,張海主導(dǎo)各區(qū)域、城市的投資、開發(fā)決策權(quán)。壓力與挑戰(zhàn)并存,他采取了更嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目管理舉措。

受制于現(xiàn)金流壓力,房企拿地?zé)崆闇p弱,部分企業(yè)甚至停止拿地。萬科也不例外,投資較之過去愈發(fā)謹(jǐn)慎。

萬科首席運(yùn)營官劉肖曾對界面新聞表示,過去一年來,萬科嚴(yán)格了投資標(biāo)準(zhǔn),在量入為出、合理倉位基礎(chǔ)上,還強(qiáng)調(diào)要獲取“特別好的項(xiàng)目”,每個項(xiàng)目都要上投委會討論。

如果有些城市公司在投資方面確實(shí)做不好,可能就會被撤銷建制,收回番號。

一位萬科內(nèi)部人士對界面新聞透露,在地產(chǎn)行業(yè)下行期,萬科強(qiáng)調(diào)大平臺強(qiáng)管控,趨勢是強(qiáng)公司合并稍弱的公司,今年萬科珠海公司合并江門公司就是在這個邏輯下進(jìn)行的。

在投資端,萬科今年上半年新增加開發(fā)項(xiàng)目23個,總地價386.8億元,權(quán)益地價約248.3億元,權(quán)益面積和權(quán)益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%。

萬科今年的投資思路是通過集中管控,將資金投向于市場穩(wěn)定、安全邊際高、團(tuán)隊(duì)操盤能力強(qiáng)的地區(qū)。在上半年投資金額中,一二線城市占比95.6%,包括在深圳拿地金額約70.5億、杭州58億、東莞46.9億、南京20.8億以及合肥21億等。

這與9月初張海對界面新聞的回答吻合。當(dāng)時,被問及萬科今年的投資計(jì)劃,他未加思索,表示“會重點(diǎn)關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。”

這也是張海對開發(fā)經(jīng)營部今年的要求之一:投資獲取一批好項(xiàng)目,將投資的增量轉(zhuǎn)化為業(yè)績的增量,從而穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤。

然而,未能借助市場下行機(jī)會適當(dāng)補(bǔ)充土儲,也會影響萬科今后的持續(xù)增長,以及在核心重點(diǎn)城市的市場地位。

劉肖在12月16日的萬科股東會上表示,今年前11月份一共拿了33個項(xiàng)目,總地價是700億,權(quán)益部分是408億。這33個項(xiàng)目平均凈利潤水平約12%。

但這一投資金額不僅落后于華潤、中海、保利發(fā)展,也在民企濱江之后。

去年同期,萬科共揮金1261億元斬獲土地面積1609萬平方米,拿地金額、拿地面積均排名第2,僅次于碧桂園。

張海選擇的審慎投資在財(cái)務(wù)上保證了安全,但過度“克制”也會付出代價,萬科目前在京滬兩地的土儲已告急。

據(jù)界面新聞了解,萬科已闊別上海、北京公開土地市場將近3年,在廣州也兩年未拿地。今年在北京土拍中雖有報(bào)名但終一無所獲,目前在北京待開發(fā)項(xiàng)目僅剩1個。

在上海市場,萬科則可能以合作形式參與靜安國資以120億高價拿下的地塊。在今年9月競拍時,萬科臨時將拿地公司的7成股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了靜安國資。但到了10月,靜安國資又再度公開掛牌這7成股權(quán)。市場消息稱萬科極有可能重新解盤,目前該股權(quán)轉(zhuǎn)讓還未落地。

誠然,在利潤承壓的市場環(huán)境下,萬科減少在公開市場拿地可控制支出成本,保住現(xiàn)金流,但也因此失去了在核心城市如廣州、北京深耕的良機(jī),畢竟2022年的土地市場,不僅拿地門檻降低、供地質(zhì)量提升且溢價普遍降低,還為房企留足了利潤空間。

嚴(yán)控投資導(dǎo)致整體拿地量大幅下降外,張海今年在銷售端也關(guān)注更多。

張海曾透露,開發(fā)經(jīng)營本部如今對每個項(xiàng)目按照難度和競爭力度,實(shí)施分類分級的管理,且每個月對七個區(qū)域56個城市公司的在售項(xiàng)目曬成績、排座次,以天為單位對認(rèn)購簽約和回款進(jìn)行監(jiān)測和分析。

在總部對一線銷售強(qiáng)壓力的背景下,受市場環(huán)境影響,萬科今年業(yè)績?nèi)猿袎?。?1個月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2343.1萬平方米,銷售金額3772.2億元,同比分別下降了32.25%、33.14%。

目前萬科仍位居行業(yè)第三,但落后第二名保利發(fā)展233.4億元,與第一名碧桂園的差距是645.2億元。

另外在一些核心城市,萬科今年的銷售業(yè)績也出現(xiàn)下滑。

萬科在大本營深圳市場,今年的銷售業(yè)績已明顯落后于招商蛇口、金地、卓越、中海等房企,排名降至第9,銷售額剛過百億。去年同期,萬科還位居第2,銷售金額逼近300億元。

北京和上海市場也是如此。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì),前10月萬科在北京的銷售額為109.5億元,排在第13位,而2021年同期的排名是第5;在上海也由去年同期的位列第6,落后至今年的第12名。

正如張海所言,萬科有93個城市56個公司,團(tuán)隊(duì)操盤能力差異較大,用拉通的做法雖能夠降低差異帶來的業(yè)績損耗。但也依然會面臨市場波動帶來的影響,強(qiáng)管控,或許有時并不能敏銳捕捉一線市場的機(jī)遇。

2022年,據(jù)統(tǒng)計(jì),行業(yè)整體銷售下滑近4成,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)盡管銷售也同比下滑30%多,但從半年報(bào)來看,仍實(shí)現(xiàn)了結(jié)算收入和面積的同比提升。從結(jié)果來看,張海及其領(lǐng)導(dǎo)的開經(jīng),這一年實(shí)現(xiàn)了萬科提升投資質(zhì)量,保障業(yè)務(wù)基本盤的目標(biāo)。不過投資者和市場對萬科都有更高的預(yù)期,如何在保安全的同時,更有效地捕捉市場機(jī)會,目前看來對張海仍是一盤極具挑戰(zhàn)的棋局。

集權(quán)的爭議

由分布式作戰(zhàn)到統(tǒng)籌式作戰(zhàn),萬科這場組織重塑調(diào)整,業(yè)內(nèi)評價褒貶不一。

從初衷來看,與龍湖成立的地產(chǎn)航道邏輯類似,特別時期,萬科的開發(fā)經(jīng)營部重在加強(qiáng)對風(fēng)險的把關(guān)和管控。

一方面將區(qū)域各個職能做扎實(shí),以降低城市公司在快速發(fā)展的同時,可能會在前端投資、后端營銷以及整體經(jīng)營上出現(xiàn)的錯誤概率。

另一方面,萬科以前各區(qū)域相對獨(dú)立,各方信息決策互通不夠,平行受控于集團(tuán),統(tǒng)籌平臺的設(shè)置將改善這種局面。

目前的市場反饋似乎對這場變動給出了肯定答案。比如在開發(fā)經(jīng)營本部的統(tǒng)管下,半年時間內(nèi)萬科的業(yè)績實(shí)現(xiàn)止跌,毛利率穩(wěn)定在20%左右,通過謹(jǐn)慎投資穩(wěn)定住了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤等。

包括最近萬科新的一則人事調(diào)整,在保留原職的基礎(chǔ)上張海再獲任公司的聯(lián)席總裁,協(xié)助制裁祝九勝負(fù)責(zé)萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理。足以說明張海帶領(lǐng)開發(fā)經(jīng)營本部這一年,得到了集團(tuán)的認(rèn)可。

不過,開發(fā)經(jīng)營本部的出現(xiàn),意味著在七大區(qū)首所轄區(qū)域之上,再多出一個負(fù)責(zé)部門,一線公司和區(qū)域部分權(quán)力被收回,原來的三級架構(gòu)變成四級架構(gòu)。

這多少與當(dāng)下房企的組織架構(gòu)精簡趨勢有些相悖。近日,為優(yōu)化管控效率,新城控股對公司架構(gòu)作了精簡,如取消城市公司編制,拆分為區(qū)域+片區(qū)公司,城市總變成多項(xiàng)目總直接管控地區(qū)所有項(xiàng)目統(tǒng)籌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整,房企精簡架構(gòu)較為普遍,“多由三級架構(gòu)變成兩級架構(gòu),甚至由總部直管項(xiàng)目?!?/p>

融創(chuàng)亦是如此。區(qū)域總裁下沉,一線可直通總裁,每個區(qū)域總裁可直接與每個項(xiàng)目總對話,業(yè)務(wù)開展更為高效。在融創(chuàng)內(nèi)部人士看來,很多資源在市場好的時候可以整合,但在市場差的時候是整合不了的。

而且,平臺向下把控過多,有時沒能提供到應(yīng)有的支持,反而會輸出不少阻力。

無論如何,萬科的邏輯是要“合力”。正如郁亮年初所說,“我們所有對手都是以一個集團(tuán)來應(yīng)對我們,萬科幾大區(qū)域的設(shè)置,如果暴露弱點(diǎn),不能形成合力,如果萬科只是分散的BG、BU,我們怎么跟別人打仗?”

帶領(lǐng)萬科開發(fā)經(jīng)營本部一周年,張海帶領(lǐng)的開經(jīng),保住了萬科開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的穩(wěn)健,實(shí)現(xiàn)了投資質(zhì)量的提升,為萬科整體業(yè)績的企穩(wěn)回升打下了基礎(chǔ),不過在最重要的銷售端暫時還沒有回正,張海是否能實(shí)現(xiàn)郁亮設(shè)想的目標(biāo),還有待觀察。

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