記者 | 黃昱
在支持房企融資的“三支箭”釋出后，萬科抓住政策窗口期提出債券及股權融資兩項議案，并在12月16日召開的臨時股東大會上審議通過。
自此，萬科獲得了新增不超過500億元的發(fā)行直接債務融資工具的授權，以及在A股或H股單獨或同時增發(fā)不超過各自已發(fā)行股份20%新股的授權，做好地產行業(yè)曙光重現(xiàn)后的起跑準備。
對于接下來的市場走勢，萬科董事會主席郁亮還是重申了其在6月份的判斷：從短期來看，市場已經筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。“現(xiàn)在來看，溫和的程度比預期的還要更溫和一點。”
郁亮稱，11月份的銷售回到今年4-5月的水平，這是有點出乎預料的，當然仔細想想也能夠理解。目前疫情政策優(yōu)化后，看房和買房的人少了。這件事情對短期市場顯然有影響，但從長期來看是一個積極的信號，因為社會經濟活動假以時日一定會恢復。
郁亮對行業(yè)的樂觀判斷來自11月份政策端對房企融資的支持，除了信貸、債券、股權“三支箭”外，還有內保外貸這“第四支箭”。此外，12月15日，國務院副總理劉鶴重提房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，上一次地產行業(yè)被稱為支柱行業(yè)還是2003年。
對于目前行業(yè)的政策調整，郁亮表示，“毫無疑問政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度真是全面性超出我們的預期和想象，不止三支箭，第四支箭都出來了，就是美元債、內保外貸的問題，四箭齊發(fā)。我覺得這些政策，毫無疑問都是對這個市場來說有正面作用的?！?/span>
回到萬科融資層面上，之前2019年、2020年已連續(xù)兩年增發(fā)H股，但相關議案多由董事會提交給股東大會。此次增發(fā)A股的議案，不同尋常的由第一大股東深圳地鐵提請，由此引發(fā)市場關于深鐵是否會參與定增的猜測。
正如萬科董秘朱旭所解釋，萬科11月24日發(fā)出2022年第一次臨時股東大會通知，主要是為了審議申請500億債務融資工具的授權議案。沒想到四天后，證監(jiān)會重啟房企股權再融資，萬科內部經過討論希望抓住窗口期進行股權融資，在第一次臨時股東大會合并審議。
而根據規(guī)則，只有持股3%以上的股東才能夠在股東大會召開前十天提出臨時提案。于是萬科方面就與深鐵進行了協(xié)商，深鐵同意以大股東身份向萬科董事會提出臨時議案。
深鐵總經理兼萬科非執(zhí)董黃力平在股東會上表示，在當前時點，開展股權融資有利于萬科抓住面向未來的發(fā)展機遇，帶來更好的發(fā)展，所以深圳地鐵支持萬科把握當前政策窗口期，以實際行動來支持房地產整個市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，提振整個市場的信心。
對于深鐵是否會參與萬科后續(xù)股份增發(fā)，黃力平表示，由于目前具體發(fā)行方案尚未明確，未來會由董事會根據股東大會授權研究后再來進行決策。深鐵會在發(fā)行方案確定后，按照中國證監(jiān)會、香港聯(lián)交所等監(jiān)管機構法律法規(guī)，結合自身情況、市場狀況來綜合研判。
在當前的政策窗口下，發(fā)布股權融資計劃的房企不少，萬科的進展不算快，在經過股東大會授權后，后續(xù)還要經過審議具體方案、證監(jiān)會審批等流程。根據歷史經驗來看，從發(fā)布預案到完成上市耗時平均約為12個月。
除了可以優(yōu)化資產結構等考慮外，萬科總裁祝九勝還表示：“目前行業(yè)處在底部，曙光已經出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機會?！庇纱送嘎冻鋈f科希望抓住時機儲備資金以為后續(xù)發(fā)力做準備。
這一點從萬科申請授權3年內可陸續(xù)發(fā)行的500億元債務融資工具上亦可以看出。
據界面新聞了解，2018年-2021年，除了2020年外，萬科每年股東大會都會審議通過一份授權發(fā)行直接債務融資工具的議案，但額度分別為不超過人民幣350、320億元、300億。
不過祝九勝也表示：“無論給我們多大授權，融資總額不會輕易擴大。”他指出，債務融資工具授權的擴大主要是為了增加有息負債中境內信用債的占比、償付未來三年到期債務、增強融資靈活性。
對于為何要增加有息負債中的境內信用債的占比，祝九勝解釋道，相較于銀行開發(fā)貸，信用債的期限相對比較長，成本也比較可控，同時用途也比較自由。
據悉，大概兩年前萬科境內信用債占總有息負債比例約10%，現(xiàn)在境內信用債占比大概在15%左右，未來萬科希望繼續(xù)提升到20-25%之間。信用債的提升意味著萬科將有更多的資金去拓展業(yè)務。
至于股權融資資金的用途，祝九勝表示，萬科一直強調開發(fā)、經營、服務并重，這三類業(yè)務機會都會關注，但從實際操作層面來講，目前補充開發(fā)業(yè)務這塊機會的概率可能高一點。
今年以來萬科重點做的工作就是保證自己活下去，如今隨著行業(yè)走過最艱難的時刻，萬科已經重新站到了起跑線上。
在近期一場和投資者的溝通會上，朱旭就透露，萬科要重新開始重視開發(fā)業(yè)務并積極獲取土地，萬科開發(fā)經營本部CEO張海升任聯(lián)席總裁就是一個信號。
在經營業(yè)務方面，萬科也看到了新的機會。近期，監(jiān)管層提出要推動保租房REITs常態(tài)化發(fā)行，同時要研究將市場化長租公寓及商業(yè)不動產都納入REITs試點范圍。
祝九勝指出，萬科在物流、商業(yè)、長租公寓都有一部分項目符合REITs的標準。萬緯物流是準備最充分的，最近正在等發(fā)改委批復。
此外，萬科長租公寓已經有4.28萬間納保成功，大概有十幾個項目符合REITs保租房發(fā)行條件，現(xiàn)在主要是選擇發(fā)行時機問題，既要保證新進來的投資人分派率夠，對投資回報率滿意，也要保證萬科股東滿意。
祝九勝表示，REITs政策工具更大的作用是讓萬科經營性業(yè)務員工看到了希望，只要項目做得好，都能夠退得出去，都有財務投資人愿意進來共同投資，反向促進經營能力提升。