記者 | 王婷婷
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更深層次的調(diào)整——房企新格局正在重構(gòu)。
由年初疫情反復(fù)引發(fā)的市場(chǎng)低迷，融資遇阻，房企普遍面臨流動(dòng)性壓力，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)下行。在這一輪調(diào)整周期中，過去憑借高負(fù)債、高杠桿模式發(fā)展的民營(yíng)房企迅速出清，相對(duì)穩(wěn)健的央國(guó)企開始站上行業(yè)中央舞臺(tái)。
在反映房企活躍度和投拓能力的土地市場(chǎng)上，今年民企拿地積極性和能力明顯減弱。從今年22城拿地分布來看，央國(guó)企總占比 35%，民企總占比僅17%，另外一部分則是國(guó)資的地方平臺(tái)。
當(dāng)絕大部分民營(yíng)房企減速后，以中建、中鐵建、中鐵和中交等為代表的“建筑系”央企開始逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，成為房地產(chǎn)行業(yè)一批新隱形“地主”。
不可忽視的力量還有地方國(guó)企，如越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等，它們也頻繁現(xiàn)身于多個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)，在全國(guó)保持著較強(qiáng)的拿地節(jié)奏。
強(qiáng)勢(shì)拿地背后，是這些央國(guó)企在銷售端和融資端的底氣。
單從房企排名就能看出。截至目前，今年在房企銷售top30增加的新面孔中，正有越秀地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等。此外，建發(fā)房產(chǎn)和中鐵建等房企的銷售排名也快速增長(zhǎng)，分別上升了9個(gè)和7個(gè)名次。
在年底針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三支箭”融資相繼開閘后，也唯有經(jīng)營(yíng)安全性較高的房企更受青睞。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)已獲得3家銀行授信，越秀獲得2家，中交建、國(guó)貿(mào)和象嶼各獲得一家銀行授信。
橫掃土地市場(chǎng)
2022年的土地市場(chǎng)上，除保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地等頭部房企外，建筑類央企和新閩系等地方國(guó)資的力度也極為強(qiáng)勁。
得益于充足的資金優(yōu)勢(shì)和較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈資源，建筑企業(yè)逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)挑大梁的存在。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，在2022年前10月房企拿地權(quán)益金額排行榜中，10余家建筑工程類企業(yè)上榜，包括中建玖合、中建東孚、中建智地、中建三局等4家“中建系”企業(yè)，分列第20、22、58、76位，合計(jì)拿地金額347億元。
京滬是中建系企業(yè)今年的投資重地。以北京為例，中建玖合斥資66.8億元拿下朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊；中建智地以29.8億元拿下朝陽(yáng)區(qū)崔各莊棚改項(xiàng)目；中建壹品以35.7億元奪得大興區(qū)西紅門地塊?！ ?/p>
在上海，中建八局則以合計(jì)超過41億元拿下浦東新區(qū)地塊、寶山顧村地塊以及奉賢新城地塊；中建玖合也以64.36億元摘得上海嘉定未來城市理想單元地塊。
期間，除了以全國(guó)最大建筑商身份活躍在土地市場(chǎng)上的“中建系”外，中鐵建和中鐵也在繼續(xù)發(fā)力，分別以333億元和166億元拿地金額排名第8位和第15位。
從拿地面積來看，今年前10月中鐵拿地312萬(wàn)平方米，排第5位，同比增長(zhǎng)88%；中鐵建同期拿地414萬(wàn)平方米，僅次于華潤(rùn)置地和保利發(fā)展，位列第3。
2022年崛起的新閩系房企同樣不可小覷。
尤其是建發(fā)房產(chǎn)，今年累計(jì)拿地金額已達(dá)600億。在房企拿地排行榜上，建發(fā)成為唯一躋身前5名的地方國(guó)企。
國(guó)貿(mào)地產(chǎn)排名提速也較快。今年前11個(gè)月國(guó)貿(mào)實(shí)現(xiàn)權(quán)益拿地金額170億元，排在百?gòu)?qiáng)榜第15位，比去年同期提升28位，比前年同期提升68位。象嶼地產(chǎn)拿地金額也同比增長(zhǎng)35.44%至107億元，排名第26。
同為地方國(guó)企的廣州越秀地產(chǎn)，2022年仍維持較高的拿地強(qiáng)度。截至11月，越秀地產(chǎn)以304億元的權(quán)益拿地金額躋身前10，超過萬(wàn)科、龍湖等房企。
融資優(yōu)勢(shì)明顯
與大舉逆勢(shì)拿地相同步的是，這些房企在銷售業(yè)績(jī)和融資、并購(gòu)等方面也保有優(yōu)勢(shì)，在2022年嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境下，承受著較小的市場(chǎng)沖擊，韌性由此凸顯。
作為廣州市屬國(guó)企的越秀地產(chǎn)，在今年行業(yè)下行期間仍展現(xiàn)出不錯(cuò)的發(fā)展勢(shì)能。銷售業(yè)績(jī)排名從去年年底的第36位，前進(jìn)至今年第16位。
自從去年加入千億陣營(yíng)后，越秀地產(chǎn)今年前11個(gè)月的累計(jì)合同銷售金額再次突破千億，為1029.4億元，同比增長(zhǎng)約8%，并成為千億房企中唯一一家正增長(zhǎng)的房企。
其中，在大本營(yíng)廣州的銷售額就突破600億，占總銷售額的六成以上。而且布局的其他城市，也多為熱點(diǎn)一二線城市。
建發(fā)今年也實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，已取代旭輝，成為閩系房企陣營(yíng)的“新首席”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，建發(fā)超越金茂、旭輝、綠地等房企，以1448.6億元的成績(jī)位居銷售榜榜單第11名，去年同期為第23名。
國(guó)貿(mào)地產(chǎn)今年以328億元排行第51位，較之去年同期提升21名，比前年同期提升42名。
建筑系央企也不例外。如中建系地產(chǎn)公司的銷售額榜上有名，今年前10月，中建東孚實(shí)現(xiàn)243.3億元，中建信和實(shí)現(xiàn)182.2億元，僅兩家公司加起來就達(dá)425.5億元，進(jìn)入前40名陣列。
中鐵建今年也有明顯提升，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月實(shí)現(xiàn)銷售額1057.5億元，排第17名，較去年前進(jìn)11名。中鐵同期則實(shí)現(xiàn)銷售額598億元，排名第29，較去年上升19名；中交以578億元排名第31，較去年上升23名。
除了銷售外，房地產(chǎn)具有金融屬性，融資能力較強(qiáng)的企業(yè)在市場(chǎng)更具競(jìng)爭(zhēng)力。
在房企融資“三支箭”放出之前，也即今年的前10個(gè)多月，房地產(chǎn)融資持續(xù)低迷，累計(jì)融資降幅達(dá)到33.1%。疊加多家企業(yè)現(xiàn)金流惡化致美元債違約，加大了房企境外融資難度。
在此嚴(yán)峻情勢(shì)下，上述建發(fā)、中鐵、中鐵建等企業(yè)均能獲得多筆融資，成功發(fā)出債券。
如今涉房企融資的“三支箭”齊出，毫無(wú)疑問，這些有央國(guó)企背景、經(jīng)營(yíng)安全性相對(duì)較高的房企更能從中受益，融資渠道更加多元，明年房企格局分化或進(jìn)一步加速。