文|斑馬消費(fèi) 楊柘
美凱龍昨日復(fù)牌即一字漲停，港股紅星美凱龍更是大漲29.59%。
這至少說明，車建興出讓美凱龍的控制權(quán)、化解流動(dòng)性危機(jī)，已經(jīng)獲得投資者的廣泛認(rèn)可。隨著建發(fā)股份接盤、阿里巴巴換股入局，公司將在不久之后，正式進(jìn)入新的歷史發(fā)展階段。
很多人評(píng)價(jià)，這是一次門當(dāng)戶對(duì)的結(jié)合，但對(duì)于車建興來說，狠心割肉后轉(zhuǎn)做二股東，個(gè)中滋味應(yīng)該五味雜陳。
他一手創(chuàng)立的美凱龍，在建發(fā)股份、阿里巴巴眼里，有著怎樣的價(jià)值值得江湖救急？
家底
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)有了明顯回暖跡象之時(shí)，車建興決意轉(zhuǎn)讓對(duì)美凱龍（601828.SH）的控制權(quán)紓困。
這宗今年首筆A吃A的交易，現(xiàn)在基本塵埃落定，廈門國資旗下建發(fā)股份（600153.SH），擬以不超過63億元現(xiàn)金收購美凱龍29.95%股權(quán)，交易完成后將成為公司新任控股股東。
阿里巴巴也表示出興趣。據(jù)紅星美凱龍（01528.HK）13日公告，前者已出具意向函，有意通過行使換股權(quán)，獲得美凱龍2.48億股，持股將達(dá)到8.67%。
有了阿里的介入，紅星美凱龍昨日開盤大漲，盤中最高漲幅38.46%，收盤仍上漲了29.59%。
很多人有了疑問，美凱龍身陷流動(dòng)性危機(jī)，為什么建發(fā)和阿里會(huì)伸手拉一把？
本質(zhì)上，這是一次利好雙方的交易。
在15日舉行的投資者電話會(huì)議上，美凱龍副總李建宏對(duì)外表示，建發(fā)股份2022年沖到全國前十，美凱龍家居業(yè)務(wù)覆蓋一、二手房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是在一手市場(chǎng)與建發(fā)有很強(qiáng)的協(xié)同性。另外，在B端供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)、C端消費(fèi)者市場(chǎng)方面，二者有待進(jìn)一步整合優(yōu)勢(shì)。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，美凱龍?jiān)诩揖邮袌?chǎng)占有率17.5%，無論在品牌、渠道布局等方面，與全業(yè)態(tài)發(fā)展的建發(fā)股份都門當(dāng)戶對(duì)。
對(duì)于建發(fā)股份來說，更大的興趣應(yīng)該在于標(biāo)的方持有的投資性房地產(chǎn)。截至2022年9月，美凱龍持有投資者房地產(chǎn)價(jià)值規(guī)模為963.23億元，占非流動(dòng)資產(chǎn)8成以上，在這其中不乏自建商場(chǎng)等，大多位于各地的核心地段。
當(dāng)然，美凱龍債務(wù)壓力也不輕。截至2022年9月，公司負(fù)債規(guī)模759.77億元，占總資產(chǎn)的56.85%。
在建發(fā)股份看來，美凱龍60多個(gè)自持項(xiàng)目主要分布在一二線城市，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs即將開閥，盤活商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以及體現(xiàn)應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，有著比較好的預(yù)期。
阿里巴巴2019年起就與美凱龍合作，為其投資提供數(shù)字化、線上化賦能，美凱龍稱將在未來將繼續(xù)相互引流。
投資版圖
除了家居商業(yè)服務(wù)主業(yè)之外，美凱龍?jiān)谕顿Y副業(yè)上也干得繪聲繪色。
作為中國家居建材流通巨頭，美凱龍的投資緊緊盯住上下游中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，主要涉及3個(gè)板塊：定制家居、智能家居、泛家居等。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在定制家居板塊，投資了皇派家居、歐派家居、奧普家居、箭牌家居等；智能家居板塊有億田智能等；泛家居板塊有中旗建材、慕思股份等，還有類似叮咚買菜等一批明星企業(yè)。
初步統(tǒng)計(jì)，在公司的投資生態(tài)中，已有10家上市，還有皇派家居、詩尼曼等正在沖刺IPO。
這些，也為公司換來了豐厚的投資收益。公開報(bào)道，截至目前，公司本金及投資收益已全部收回的項(xiàng)目13個(gè)，投資收益500%以上。
其中比較經(jīng)典的，應(yīng)該是歐派家居。公司2017年初以1.58億元對(duì)價(jià)獲得歐派家居4.99%股權(quán)，隨著后者順利在A股上市，投資回報(bào)超過20億元。僅在2018年至2020年，紅星美凱龍就收到歐派家居分紅3338萬元。
據(jù)美凱龍2021年報(bào)，當(dāng)年投資收益5.39億元，同比增長142.80%。據(jù)證券市場(chǎng)紅周刊數(shù)據(jù)，當(dāng)年紅星美凱龍投資收益浮盈24.2億元，較上年增長20.4%。
公司投資的企業(yè)運(yùn)氣也非常不錯(cuò)，去年，森鷹窗業(yè)、慕思股份、箭牌家居陸續(xù)上市，大健云倉去年8月登陸納斯達(dá)克。
公司一邊是家居賣場(chǎng)巨頭，一邊也是家居上游優(yōu)質(zhì)企業(yè)的PE玩家。
據(jù)2022年中報(bào)，公司其他權(quán)益工具投資余額為33.81億元，投資約31家企業(yè)，金牌櫥柜、億田智能、皇派家居以及新潮傳媒等均在此列。
敗在地產(chǎn)
一場(chǎng)股權(quán)交易，有著中國Mall王者之稱的車建興終歸將走下神壇，委身美凱龍二股東的角色，眾人不禁一陣唏噓。
他白手起家的故事，至今還是外界津津樂道的草根逆襲經(jīng)典案例。從一個(gè)小木匠到家居行業(yè)大佬，他花了30多年。
2016年，車建興手里已有200座家居Mall，彼時(shí)中國首富王健林手里的購物中心也不過190座。兩年后，美凱龍登陸A股，成為國內(nèi)首家A+H股家居企業(yè)。
這幾年里，成為車建興的高光時(shí)刻。在金科股份黃紅云深陷股權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)時(shí)，車建興還興致勃勃地?cái)y重金參戰(zhàn)。
車建興對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的興趣，最早可以追溯到2009年。主要是通過布局家居業(yè)務(wù)，再依托家居廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行勾地。
企業(yè)上市之后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張迅速井噴，在賣身遠(yuǎn)洋系之前，已在全國開發(fā)和運(yùn)營了72個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目。
據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2020年中，紅星地產(chǎn)土儲(chǔ)規(guī)模約1800萬平方米，當(dāng)年銷售規(guī)模達(dá)到峰頂，全口徑銷售額480.6億元，位列克而瑞百強(qiáng)榜單第66位。
不過，紅星地產(chǎn)不少土地儲(chǔ)備在低線城市，隨著行業(yè)周期轉(zhuǎn)換，成了埋在公司腳下的一顆雷。2021年7月，車建興將紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋系，對(duì)價(jià)40億元，僅相當(dāng)于北京、上海市中心一塊土地的價(jià)格。
想想如果當(dāng)年不忍痛割肉，現(xiàn)在車建興可能連喘氣的機(jī)會(huì)都沒了。