文|每日財報 樂鵬
近幾年,“房地產(chǎn)+文化旅游”的模式火遍全國,地產(chǎn)、文化、旅游成為市場上最熱門的詞匯之一。然而,地產(chǎn)和文化旅游如何融合發(fā)展一直是一個大問題,尤其是對身處其中的開發(fā)商來說。
華僑城A (000069. SZ)就是一家典型的“大國企”。公司以“主題公園領(lǐng)導者、旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍者、城鎮(zhèn)化價值實現(xiàn)者、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實踐者”為戰(zhàn)略定位,在發(fā)展過程中,對這模式進行了探索和實踐。撥開紛繁復雜的表述,我們可以更加直白地表述華僑城的戰(zhàn)略:文旅項目投資金額大、開發(fā)周期長、回報慢等弊端,地方政府不愿意投、投不動,華僑城愿意幫助地方政府“造城”,以此獲得政府提供的政策和規(guī)劃支持,再通過對周邊優(yōu)質(zhì)資源的獲取力度來變現(xiàn)。
但是,地方政府并非無條件給予政策,他的目的是以文旅項目帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,相應的基礎(chǔ)設(shè)施任務也會要求華僑城完成。在十多年前,許多小縣城沒有錢,就讓包工頭墊子修橋鋪路,然后低價給一片地讓包工頭搞房地產(chǎn)。這樣兩全其美。只不過在這個模式里,包工頭變成了華僑城。
文旅業(yè)務不可持續(xù)
外界曾經(jīng)掀起一股學習華僑城的熱潮,即如上文所說的文旅造城模式。但是,這個模式真的行得通么?
在文旅“吃住游購玩”五環(huán)節(jié)中,“住”是附加值最大的環(huán)節(jié)。華僑城的文旅客單價剔除2020年和2022年1H的疫情擾動因素,平均約為550元-600元之間。迪士尼的客單價大約為481元,而以民宿著稱于世的德清其客單價大約為3400余元,因此可以認為這個數(shù)據(jù)是一個典型的“不過夜經(jīng)濟”。
迪士尼的投資額為340億元,可是華僑城的文旅投資額可不止這些。按照其云南公司披露的信息,2020年,華僑城在云南的資產(chǎn)總額達427.74億元,這個資產(chǎn)可比迪士尼都大了。
2017年,華僑城就高調(diào)宣布戰(zhàn)略入滇,承諾在十三五期間投資2000億以上開發(fā)建設(shè)云南旅游文化產(chǎn)業(yè)。2021年,再次與云南省政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,簽約金額達600億元。但是,華僑城的投入換來的并不是利潤。
根據(jù)披露,華僑城在昆明世博園上新投入了16億元進行裝修改造,但是2022年披露的數(shù)據(jù)是2022年的綜合收益是1081.7萬元,接待人數(shù)大約為45萬人。即使按照3倍計算,僅僅改造提升投入的回報率也僅為2.02%,算上原有的折舊攤銷,其必然是虧損的。
而且文旅有一個天然劣勢,即需要不停翻新,之前賺到錢還沒焐熱又得砸下去。以華僑城控股的云南旅游為例,他每年要花1500萬-2000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施翻修,而他的固定資產(chǎn)不過10億元左右,即固定資產(chǎn)的1.5%-2%用于翻修。
正如上文所述,華僑城并不是冤大頭,醉翁之意不在文旅,在房地產(chǎn)也!
房地產(chǎn)利潤前置
華僑城房地產(chǎn)板塊毛利率堪稱暴利,在2018年至2020年幾乎超過萬科30%,這也證明了華僑城用文旅項目換房地產(chǎn)平衡是事實。
但是,這是一個“只管歌舞升平,哪管后人洪水滔天”的模式。房地產(chǎn)再暴利也是一錘子買賣,快速在當期體現(xiàn)了利潤,做出了成績,可是隨著3-5年后要花更多的錢投入文旅項目,運營投入后即虧損,那時候的人該怎么辦呢?
換言之,這是一個負債驅(qū)動的模式。想要保持業(yè)績高速增長,必須要拿出更多的錢填補之前的窟窿。
在2017年,新城控股和華僑城的負債基本一樣,彼時華僑城每增加100元負債能夠為股東創(chuàng)造約6元的價值,新城僅為4元。到了2021年,只能創(chuàng)造1.11元了,新城控股則為3.05元。側(cè)面印證了華僑城模式本質(zhì)上是把負債遞延,利潤前置的模式。
華僑城的模式開始朝正確走去
2022年,執(zhí)掌華僑城8年的段先念退休,正是他把“文旅+地產(chǎn)”模式引入華僑城,留給華僑城一個負債高企、資產(chǎn)千瘡百孔的資產(chǎn)負債表。接替者是保利集團原總經(jīng)理張振高。
2023年1月31日,華僑城A發(fā)布業(yè)績預告,2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤預計為-80億元到-110億元,同比下降310.58%-389.54%;扣非后凈利潤預計為-86.5億元到-116.5億元,同比下降476.58%-607.18%。
這是連續(xù)2年,華僑城計提大額的資產(chǎn)減值了。2021年華僑城計提了21.24億元的資產(chǎn)減值損失,2020年則有8.49億元資產(chǎn)減值損失。
由此可見,即使是段先念時代,華僑城的資產(chǎn)質(zhì)量也并不如外界所看到的那樣好,雖說本次計提減值有財務洗澡的嫌疑,把不實的資產(chǎn)一次性擠干凈,為未來發(fā)展做準備也不是一件壞事。
自張振高上任以來,雖然還是要發(fā)展文旅和地產(chǎn),但是地產(chǎn)打頭,文旅輔助,二者主次已分。更重要的是,二者不再是深度綁定,不再是拆東墻補西墻,而是以利潤為核心,兩個業(yè)務都要賺錢!在文化旅游板塊,華僑城目前已搭建了5個專業(yè)化平臺,改組成立全新的文化集團,整合主題樂園業(yè)務注入歡樂谷集團,改組酒店集團,并成立旅發(fā)集團、組建商業(yè)管理公司等。
華僑城的戰(zhàn)略正在切換。公司董秘在投資者關(guān)系平臺上表示:“抓機遇、謀發(fā)展”是公司2023年工作的主旋律。公司將堅持穩(wěn)中求進,聚焦高質(zhì)量穩(wěn)增長,深入貫徹“調(diào)整、改革、創(chuàng)新、提高、安全”總體方略,全力以赴推動主業(yè)經(jīng)營整體好轉(zhuǎn)。是時候全面提高經(jīng)濟效益了,希望華僑城能夠轉(zhuǎn)型成功。