界面新聞記者 | 黃昱
伴隨著不少小股東的質(zhì)疑聲,萬科A股定增方案順利通過了股東大會的審議。
3月8日,在為審議A股定增方案召開的萬科2023年第一次臨時股東大會上,參會股東的第一個問題便指向了外界最關(guān)心的發(fā)行股價的問題。
該股東希望萬科管理層回應(yīng)為何在銀行、債券等融資渠道已逐漸暢通的情況下,萬科仍選擇在近期以遠低于每股凈資產(chǎn)的價格發(fā)行H股,同時對A股定增價格是否同樣會低價發(fā)行表示擔憂。
萬科總裁祝九勝表示理解近期一些股東的疑問,“我們在做這個決定之前,內(nèi)部也經(jīng)過多輪討論,也非常糾結(jié)。但公司不是因為缺錢而發(fā)的H股?!?/span>
對于接下來A股定增的價格,祝九勝稱,“我們會以更慎重的態(tài)度在價格、時機上反復(fù)權(quán)衡,希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價格和攤薄,長期還是看能不能創(chuàng)造價值?!?/span>
祝九勝也強調(diào)了進行股權(quán)融資的主要原因,一是部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機會,重新啟動投資布局應(yīng)該能帶來比較好的兌現(xiàn);二是優(yōu)化資債結(jié)構(gòu),他將債權(quán)類的資金比作水,股權(quán)類的資金比作茶,茶和水的比例一定要合適。
對于股權(quán)融資的時機問題,祝九勝表示有兩方面的考慮,一是抓住政策的窗口機會,二是出于資債替換的考量。
“A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項目,就是保交付,多余的部分用于補流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款,剩下40%用于補充流動性,相對而言H股拿到的資金使用上更靈活一些?!?/span>
祝九勝指出,過去一年境外融資,特別是美元的升息很快,現(xiàn)在的境外貸款利率達到5.3%左右的水平,比曾經(jīng)的3個多點提高了很多,選擇這個時機發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資,降低財務(wù)費用。
在此次股東大會上,祝九勝也透露了H股的配售情況,稱發(fā)行獲得7.5倍的名義覆蓋,有來自美國、歐洲、香港、新加坡等100多家投資人參與,包括一些長線的基金和主權(quán)基金。
“我們感覺到海外投資人對中國的房地產(chǎn)市場的信心在恢復(fù),萬科作為行業(yè)藍籌也得到了這部分長線投資人的認可。”
對于股權(quán)融資的重要性,祝九勝比喻道,股權(quán)性資金和利潤留存形成的凈資產(chǎn)基本上就是種子,債性資金相當于化肥農(nóng)藥?!肮蓹?quán)融資的錢是金種子,我們會加倍珍惜,跟化肥農(nóng)藥配合好,更努力種好地,提高糧食產(chǎn)量和出產(chǎn)質(zhì)量?!?/span>
自今年2月12日萬科A股定增方案發(fā)布后,就陸續(xù)有投資者質(zhì)疑萬科低價增發(fā),攤薄了原有股東的權(quán)益。
據(jù)萬科初步擬定的A股定增方案,其計劃募集資金不超過150億元,總發(fā)行股份數(shù)不超過11億股,發(fā)行價格為不低于定價基準日前20個交易日公司A股股票交易均價的80%。
折價發(fā)行是企業(yè)配售新股的常態(tài),受地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響,萬科股價持續(xù)承壓,去年以來基本低于20.73元的每股凈資產(chǎn),3月8日收盤價為16.09元/股,處于股價低位區(qū)間。
因為萬科A股定增的發(fā)行價格和定價方式,不少小股東公開發(fā)表反對意見,認為萬科低位增發(fā)攤薄了股東權(quán)益。
有投資者在股票交流平臺上指出,目前已發(fā)布A股定增預(yù)案的頭部房企中招商蛇口定價為15.06元/股,顯著高于其每股凈資產(chǎn),保利發(fā)展的定增方案中則明確發(fā)行價不低于每股凈資產(chǎn)。
萬科不僅A股發(fā)行價格沒有像保利發(fā)展那樣明確不低于每股凈資產(chǎn),H股增發(fā)定價則較每股凈資產(chǎn)打約5.7折。
相較于A股定增,萬科對外發(fā)布H股定增方案的時間更晚,但完成配售的速度明顯會更快。據(jù)萬科3月2日公告,其將以每股13.05港元的價格配售3億股H股,已獲得包括證監(jiān)會在內(nèi)的監(jiān)管部門批準,預(yù)計配售將在3月9日完成。
A股的定增則需要更長時間,在相關(guān)方案通過此次股東大會的審批通過后,還需要經(jīng)過證監(jiān)會等監(jiān)管部門的審批通過。
中信證券分析師陳聰也指出,股權(quán)融資本身無好壞之分,關(guān)鍵是時間點是否合理。當前監(jiān)管穩(wěn)妥放開地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資,且資產(chǎn)價格處于相對低位,盡快獲得股權(quán)融資不僅有望優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負債表,還有望提升ROE(凈資產(chǎn)收益率)水平。
萬科董事會主席郁亮在本次股東大會上僅回答了一個股東問題,是關(guān)于長租公寓業(yè)務(wù)的,因為年初,萬科與建信租賃合資成立了一個百億規(guī)模的住房租賃投資基金。
“我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路?!庇袅帘硎?,萬科做長租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能夠光有投入而沒有退出渠道,這個基金安排提供了一種退出渠道。
從與建行成立的這個基金,到未來發(fā)行公募REITs,再到未來可能獲取長期低息的經(jīng)營性貸款等,在郁亮看來,這些對于萬科租賃住房業(yè)務(wù)發(fā)展一定有很大的支持作用。
去年以來,萬科提高地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)生產(chǎn)質(zhì)量的核心舉措在于開發(fā)經(jīng)營本部的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、拉通底線。
祝九勝表示,在此做法下,開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)較過去有了長足進步;在經(jīng)營服務(wù)方面,萬科今年對各個經(jīng)營性業(yè)務(wù)都提出了要為集團形成正向利潤的要求。
完成股權(quán)融資只是第一步,為了完成今年的業(yè)績目標,萬科必須盡快加大拿地的步伐,以彌補當前產(chǎn)能不足的問題。
萬科首席運營官劉肖表示,1、2月份萬科廣泛參與了很多項目,有一些是搖號沒有搖中,有一些還在談判過程中,所以體現(xiàn)在披露上沒有獲取項目。
“基于我們對政策、行業(yè)和市場更積極的判斷,隨著后續(xù)股權(quán)融資的到位,在確保安全的前提下,我們會以更加積極的態(tài)度去捕捉新的項目機會。但我們同時也會堅持公司長期以來的投資原則,包括量入為出,也包括合理倉位?!眲⑿ふf道
在這次股東大會上,也有投資者提到未來三年萬科的股東分紅情況。
萬科董秘朱旭表示,“我們會爭取把股息分紅像以往一樣維持在35%左右,為長期投資者規(guī)劃現(xiàn)金流提供一個比較好的預(yù)期,即使極端情況下我們也會守住分紅30%的底線?!?/span>