文|《中國企業(yè)家》記者 李艷艷
編輯|李薇
“之前賣8字頭的，現(xiàn)在只要6開頭了?！闭勂鸷贾菝餍前鍓K未來科技城的二手房價，一位杭州本地中介向《中國企業(yè)家》感慨道，“我說的是這里最好的幾個小區(qū)，8萬跌回6萬。”
這話的背景是，去年9月以來，阿里將云與科技事業(yè)部從未來科技城遷出。與此同時，上萬名阿里員工開啟大遷徙，目的地是距此5公里以外的云谷園區(qū)。作為最敏感的那條神經(jīng)，大廠周邊的房價、房租往往最先聞風而動。正如，跟著阿里買房，曾是很多人的“財富經(jīng)”。互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴張，帶來了人口和財富的聚集，助推了樓市上漲行情。
但隨著大廠也開始過上了“開源節(jié)流”的苦日子，這個神話還靈不靈？從北京、杭州、深圳，再到上海和東莞，大廠對房價的影響到底有多大？
“阿里定律”
互聯(lián)網(wǎng)大廠已成為帶動周邊房價、房租的有力參與者。
去年9月，阿里云谷園區(qū)正式啟用，隨后，員工陸陸續(xù)續(xù)搬過來。據(jù)了解，本次搬入云谷園區(qū)的，絕大多數(shù)部門來自阿里云，包括此前在之江飛天園區(qū)，未來科技城歐美金融城EFC、未來PARK、樂佳中云&科技辦公的員工。此外，達摩院也暫時在云谷園區(qū)安營扎寨。
杭州西湖區(qū)云谷小鎮(zhèn)，荊大街與燈彩街交叉口西北角，是阿里巴巴云谷園區(qū)所在地。園區(qū)總建筑面積45萬㎡，規(guī)模大概相當于63個標準足球場。自2013年由城西搬遷至未來科技城西溪園區(qū)以來，時隔9年，阿里員工又一次迎來了“萬人大遷徙”。
那段時間，“阿里員工搶房、一大波人深夜跟中介看房”的新聞俯首皆是。據(jù)當?shù)刂薪榉答?，很多在阿里云、西湖大學上班的阿里員工，早早就跑來租房了。
云谷園區(qū)啟用前的半年時間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)房租價格漲幅已超過20%；部分熱門小區(qū)的房子，租金漲幅近千元。一位熟悉杭州樓市的市場人士形容，“阿里員工所到之處，周邊房租大漲”。
云谷園區(qū)啟用后，距離園區(qū)直徑約1.5公里的樓盤“紫璋臺”成為最大贏家，房租一路飛漲，漲幅超過50%；距離園區(qū)直線距離1.7公里的萬科西雅圖小區(qū)，租金同樣上漲明顯。
58安居客研究院統(tǒng)計顯示，距離阿里巴巴云谷園區(qū)最近的兩個板塊（紫金港、三墩），去年10月后的租金基本都在上漲，但紫金港的租金早在9月就出現(xiàn)了明顯上漲，漲幅為8.31%，而此前兩個月，這個小區(qū)的租金其實還在持續(xù)下跌。
“以此來看，大廠搬遷對周邊板塊的租金影響確實比較明顯?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對《中國企業(yè)家》分析稱。
2009年，阿里總部從文三路搬到濱江；2013年阿里搬至淘寶城，次年在紐交所上市，制造了一批千萬富豪。有人說，阿里員工幾乎買空了未來科技城的新樓盤，不到10年，區(qū)域房價翻了數(shù)倍。
不止阿里，互聯(lián)網(wǎng)超級大廠所到之處，都能帶動周邊房價和房租的上漲。
自阿里在杭州遍地開花后，杭州樓市形成了一條“阿里定律”：阿里到哪兒，房價漲到哪兒。跟著阿里買房，已經(jīng)是公開的財富密碼。
一個廣為流傳的案例是，2020年11月，螞蟻集團總部選址杭州之江，消息傳出后，之江路某小區(qū)某房源的掛牌價，直接從68萬翻漲到186萬。事實上，2020年7月，螞蟻上市的消息傳開，離螞蟻總部幾公里外的之江九里，房價就開始一路看漲。
有統(tǒng)計稱，截至當年9月，之江九里部分樓盤每平米上漲7000元，90平的戶型漲幅超過63萬元。盡管后續(xù)螞蟻上市被緊急叫停，杭州還出臺了新政加碼新房調(diào)控，但之江九里房價上漲的熱潮并未受到明顯波及。
“地段論”不過時
杭州未來科技城此前不僅有阿里坐鎮(zhèn)，還入駐了vivo、OPPO、抖音等一大批企業(yè)。2020年，該區(qū)域樓盤單價一度觸及8萬，市場情緒當時認為，漲到10萬沒問題。
“以前，阿里附近的主力樓盤成交價是500多萬，現(xiàn)在是400多萬，普遍降了100萬。”一位杭州房產(chǎn)中介曾對媒體表示?；ヂ?lián)網(wǎng)高薪人群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，撬動了該板塊的升值預(yù)期。
此前，很多房企如富力、新城、合景泰富等，都將未來科技城作為深耕杭州的試驗田。2020年疫情暴發(fā)后，未來科技城一度出現(xiàn)“報復性買房”。2020年中，未來科技城還出現(xiàn)“6萬人搖號”的盛況。
58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從杭州未來科技城區(qū)域的新房價格走勢來看，2018年至今5年間，新房價格從28627元/平方米上漲到當前36751元/平方米，漲幅為28.4%；二手房價格掛牌均價也從2018年初的27643元/平方米，上漲到2022年底的42856元/平方米，漲幅55%。
不過，2022年相比2021年出現(xiàn)了下調(diào)，新房成交均價出現(xiàn)了1.5%的下跌。2022年9月，阿里將云與科技事業(yè)部從未來科技城遷出。
“這是未來科技城區(qū)域新房成交價，近五年以來首次出現(xiàn)下跌的年份?！标戲T麟說，“因此，單從數(shù)據(jù)來看，阿里對原區(qū)域的房價影響還是相對較大的，尤其是，未受限價影響的二手房會更大?！?/p>
與杭州房價走勢擁有同樣軌跡的，還有東莞。
這座城市的房價漲幅一度超過深圳，位居全國第一。尤其是松山湖區(qū)域，目前均價已逼近4萬，和2015年相比，漲了近3倍。
松山湖的房價上漲與華為有著莫大的關(guān)系。2014年，華為設(shè)立東莞松山湖基地，包括終端總部、第二代數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心等等，占地總計1900畝。遷址消息一出，人們對松山湖區(qū)域寄予厚望，房價逐漸攀升。這一切的變化，都與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的發(fā)展軌跡密不可分。互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴張，帶來了人口和財富的聚集，助推了樓市上漲行情。
在深圳南山科技園，2018年前還有租金幾百元的“農(nóng)民房”，隨著互聯(lián)網(wǎng)公司的擴張，這些房子由二房東承包，搖身一變成了“公寓房”，并以2000元~4000元的價格，租給附近從事互聯(lián)網(wǎng)工作的年輕人。
就深圳市場來看，先是今日頭條2020年6月以10億元代價，拍下南山區(qū)粵海街道某一地塊，與BAT做鄰居。接著，位于同一區(qū)域的迅雷大廈大本營傳出順利封頂消息，大疆、vivo總部項目隨后接連啟動。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)大廠的買地建樓史，深圳房地產(chǎn)市場行情一路高漲。
無論過去多少年，“地段論”依舊是不少人買房所信奉的金科玉律。
當年的華為深圳坂田總部，南山科技園的騰訊大廈所在區(qū)域，身價早已高不可攀，但這些地塊也曾無人問津，商業(yè)配套匱乏、交通設(shè)施不足。隨著大廠落子，短短幾年，區(qū)域熱度提升，配套迅速成熟。
大廠定律要“失靈”？
阿里云總部搬遷已近半年，還未帶動云谷區(qū)域房價明顯上漲，尤其是二手房交易市場，甚至出現(xiàn)反向走勢。
今年以來，受杭州二手房市場大環(huán)境低迷影響，有中介稱，云谷園區(qū)附近的萬科西雅圖小區(qū)一些房源，“相比460萬的掛牌價，已經(jīng)跌掉了近100萬”。
難道樓市大環(huán)境變了，大廠定律要“失靈”？
回到10年前，無論是阿里“過江”，還是淘寶城落戶未來科技城，都能極大攪動周邊房價的原因是新房供應(yīng)不足，大量需求涌入。而現(xiàn)在，城市版圖不斷擴大，供地規(guī)模常年保持高位，購房可選余地太大了。
最近幾年，互聯(lián)網(wǎng)大廠不斷制造新事業(yè)總部，員工更換上班地點成為常態(tài)。越來越多的大廠員工選擇“買房+租房”的居住模式。大廠搬家背景下，相比房價，房租波動更明顯。
2021年3月，字節(jié)跳動宣布，上海電商部門將選址在楊浦區(qū)，與B站做鄰居，消息一出，附近小區(qū)房租應(yīng)聲上漲，漲幅高至千元。
“如果園區(qū)完全依靠周邊商品房市場供應(yīng)，來滿足產(chǎn)業(yè)總部人員居住需求，必然會推高房價和租金，因此人才公寓的開發(fā)建設(shè)短期內(nèi)能對區(qū)域房價產(chǎn)生平抑效果?！标戲T麟說。華為總部研發(fā)中心落戶坂田后，開發(fā)了人才公寓，一定程度保障了研發(fā)人員的居住需求。
有人在網(wǎng)上發(fā)文——失去阿里的未來科技城，會不會涼？
在杭州，未來科技城一直是房價高位區(qū)。隨著未來科技城二手房價的水漲船高，該板塊核心地段的次新房，一套小戶型也要500多萬。
不過，過去兩年，受互聯(lián)網(wǎng)公司裁員降薪影響，部分大廠員工暫緩了買房計劃。但中介稱，這部分人群并非該區(qū)域購房主力，整體影響有限。
陸騎麟認為，阿里搬遷后，未來科技城二手房掛牌均價數(shù)據(jù)環(huán)比逐月下跌，阿里對板塊房價短期影響相對較大。
“但從長遠看，未來科技城板塊發(fā)展已經(jīng)相對成熟，即便阿里退出，新的企業(yè)也會入駐，且服務(wù)于阿里的相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在該板塊落地，短期內(nèi)也不可能集體搬走?！标戲T麟強調(diào)，“因此長期不會對未來科技城板塊房價帶來巨大沖擊?！蓖ㄟ^調(diào)研他發(fā)現(xiàn)，未來科技城板塊的整體租金變化，也未出現(xiàn)明顯波動。
陸騎麟提醒，不能神化大廠對樓市的影響。
“近兩年紛紛爆出大廠裁員，周邊房價下跌，出現(xiàn)員工背負高額房貸無力償還的情況，并且整體經(jīng)濟環(huán)境處于深度調(diào)整中，樓市的調(diào)整也不會因為一家企業(yè)而持續(xù)堅挺?！标戲T麟強調(diào)。
值班編輯：王怡潔 審校：吳瑩 制作：部夢凡