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菜鳥總部萬人遷徙,能否帶動周邊樓市?

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菜鳥總部萬人遷徙,能否帶動周邊樓市?

菜鳥總部遷移,租房市場聞風(fēng)而動。

文 | 時代財經(jīng)App 鐘黛

編輯 | 羅韜

杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地未來科技城迎來一則樓市利好。

四月,位于余杭區(qū)未來科技城核心板塊的菜鳥總部園區(qū)正式啟用。約1萬名菜鳥員工,將陸續(xù)由城西西溪首座,搬入新總部。而待7月份,緊鄰菜鳥總部的菜鳥智谷開始投運(yùn),一期、二期加起來總面積達(dá)到46萬平方米,預(yù)計吸引超300家科創(chuàng)企業(yè)入駐,目標(biāo)租戶達(dá)3萬人。

互聯(lián)網(wǎng)大廠的選址和遷移,曾是杭州樓市的“財富密碼”。2020年,螞蟻集團(tuán)旗下支付寶以26.99億元拿下杭州西湖區(qū)之江度假區(qū)一宗商業(yè)用地,被外界視為螞蟻集團(tuán)總部遷址的信號。之江樓市因此受提振,一些房源掛牌價上調(diào)幾十萬。

而這次,菜鳥新總部附近的租金有所上漲,二手房價則未受明顯提振?!耙郧拔逡粫型Χ嗳藖砜捶康?,2022年開始行情不好,今年五一也沒有好轉(zhuǎn)。租房的情況稍好,五月前三天,我們門店已經(jīng)開了10多單了。”貝殼一名深耕未來科技城的資深中介對時代財經(jīng)表示,五一期間感到門庭冷清。

租售市場冰火兩重天

菜鳥總部遷移,租房市場聞風(fēng)而動。

據(jù)多名中介介紹,菜鳥新總部附近匯集著杭語藍(lán)庭、鳳璽云著、復(fù)地上城、瑞城溫莎郡等多個新老小區(qū)。其中,杭語藍(lán)庭、鳳璽云著步行可達(dá)菜鳥總部,且均為2022年新交付住宅小區(qū),租住體驗較好。唯有一點,杭語藍(lán)庭和鳳璽云著只有大戶型,篩選掉了不少租客。

“去年菜鳥總部還沒搬過來的時候,這兩個小區(qū)的95平方米的三房,整租價格大約在每月4200元左右,而到了今年三月份,整租的價格基本都到了每月5000多元。這兩個小區(qū)的租金普遍上浮了500元至1000元?!币幻赓U中介對時代財經(jīng)表示。

其稱,杭語藍(lán)庭現(xiàn)有部分房源租賃性價比較高,“一套底樓的95平方米的三房,整租價為每月4400元,還有一套二樓的,整租價是每月4700元”。

復(fù)地上城等小區(qū)有小戶型可供選擇,但離菜鳥總部相對較遠(yuǎn),房齡較老?!皬?fù)地上城的兩房現(xiàn)在整租每月要3000元到4000元左右,大約較春節(jié)前上浮了300元至500元?!鼻笆鲎赓U中介介紹稱。

二手房市場則要冷清許多?!叭ツ昃陀邢⒄f菜鳥總部要搬過來,自那個時候開始,就陸續(xù)有人在新總部附近置業(yè)了?!必悮ひ幻罡磥砜萍汲前鍓K的二手房中介對時代財經(jīng)表示,三月份,隨全市大行情一起,菜鳥新總部附近的成交量稍有回暖,四、五月又面臨下調(diào)。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,近90天,杭語藍(lán)庭、復(fù)地上城分別成交了四套二手房,瑞城溫莎郡成交了3套,鳳璽云著的成交量則顯示為零。

前述二手房中介稱,成交價方面未明顯上調(diào),“近期我在余杭街道成交的幾單,如果算上資金成本的話,原業(yè)主買入賣出基本沒有賺錢。”

該中介稱,不乏房源的掛牌價較年前下調(diào)了二、三十萬。其中,大華海派風(fēng)范的89平方米的4房2廳2衛(wèi),較2021年跌了120萬元。該戶型現(xiàn)在的掛牌價是335萬元,最低330萬元,而同樣戶型在2021年的成交價大約是450萬元、460萬元。

“坦誠講,現(xiàn)在二手房的掛牌價可能一個月比一個月低。如果你考慮在菜鳥總部附近買房,可以先租在附近,節(jié)省通勤時間,再耐心尋找高性價比的二手房抄底?!?/p>

只有少數(shù)房企能拿地了

未來科技城新盤的熱度相對較高,普遍需要搖號,且中簽率較低。原因在于,未來科技城內(nèi)新房供應(yīng)較為稀少,且嚴(yán)格限價,存在一二手房倒掛。

今年春節(jié)后,未來科技城核心區(qū)連推兩宗宅地。其中,杭州2023年首批土拍,未來科技城推出241號地塊。濱江集團(tuán)(002244.SZ)以總價10.9億元將其收入囊中,樓面價24578元/平方米,溢價率6.86%。該地塊出讓面積1.77萬平方米,土地用途為住宅用地,容積率2.5,建筑面積4.43萬平方米。

到了今年杭州第二批土拍,未來科技城推出余杭組團(tuán)79號地塊,這也是該次土拍體量最大、總價最貴的地塊。該地塊建筑面積約12.7萬平方米,容積率2.9。最終,綠城中國(03900.HK)以約32.46億元斬獲該地塊,成交樓面價25515元/平方米,溢價率10.94%。

上述兩幅地塊相隔僅有700多米。其中,余杭組團(tuán)79號地塊的西面是浙一余杭院區(qū),北面是未來科技城醫(yī)院,東北面為富力中心,距離地鐵5號線葛巷路站約500米。

數(shù)名中介認(rèn)為,這兩幅地塊的地段及配套均較佳。但從競價過程來看,房企的拿地?zé)崆椴粡?fù)往昔。近一年來,未來科技城的拿地主力軍只剩下了濱江、綠城等房企。而在前幾年,該板塊一度為眾多房企的兵家必爭之地。

杭州貝殼研究院院長上官劍對時代財經(jīng)指出,當(dāng)下未來科技城新房能夠快速去化,較為安全。但未來科技城地塊起價高,拿地利潤走低,房企拿地意愿一定幅度減少,能拿地的主要是在此深耕,能做到高周轉(zhuǎn)的、運(yùn)營能力強(qiáng)的、以及一定程度上追求規(guī)模的房企。

好地研究院浙江區(qū)域院長朱祖淵也對時代財經(jīng)指出,未來科技城高層限價較為嚴(yán)格,普遍為每平方米36100元,而周邊二手房的掛牌價可以達(dá)到每平方米5萬元,甚至每平方米6萬元。也就是說,一二手房存在著每平方米2萬元至3萬元的價格倒掛。這導(dǎo)致,未來科技城的新房銷售非???。

上官劍指出,241號地塊的實際樓面價與未來新房限價價差較小,利潤空間不大,影響了房企拿地的積極性。而根據(jù)測算,綠城拿下的79號地塊,利潤將進(jìn)一步壓縮,考驗房企工程高周轉(zhuǎn)的能力。

朱祖淵表示,濱江和綠城在本土集采等方面具備優(yōu)勢,在成本控制上可能優(yōu)于其他企業(yè)。其他房企也非常關(guān)注未來科技城板塊,但是確實拼不過這兩家企業(yè)。

事實也部分印證了分析師的觀點。拿地之后,濱江和綠城火速開工。

一名深耕未來科技城的中介表示,地塊開工建設(shè)進(jìn)度超1/3后,方可開盤。而濱江基于241號地塊打造的新盤楓映華庭,在拿地57天后即領(lǐng)到了預(yù)售證。該項目已于四月底結(jié)束搖號,中簽率為24.56%。

綠城基于79號地塊打造的楓秀云庭,也在3月的最后一天領(lǐng)到了首張預(yù)售證。最新信息顯示,該項目合計有272套房源,120、139、168、190平方米三種戶型,預(yù)計將于五月開盤。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

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菜鳥總部遷移,租房市場聞風(fēng)而動。

文 | 時代財經(jīng)App 鐘黛

編輯 | 羅韜

杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集地未來科技城迎來一則樓市利好。

四月,位于余杭區(qū)未來科技城核心板塊的菜鳥總部園區(qū)正式啟用。約1萬名菜鳥員工,將陸續(xù)由城西西溪首座,搬入新總部。而待7月份,緊鄰菜鳥總部的菜鳥智谷開始投運(yùn),一期、二期加起來總面積達(dá)到46萬平方米,預(yù)計吸引超300家科創(chuàng)企業(yè)入駐,目標(biāo)租戶達(dá)3萬人。

互聯(lián)網(wǎng)大廠的選址和遷移,曾是杭州樓市的“財富密碼”。2020年,螞蟻集團(tuán)旗下支付寶以26.99億元拿下杭州西湖區(qū)之江度假區(qū)一宗商業(yè)用地,被外界視為螞蟻集團(tuán)總部遷址的信號。之江樓市因此受提振,一些房源掛牌價上調(diào)幾十萬。

而這次,菜鳥新總部附近的租金有所上漲,二手房價則未受明顯提振?!耙郧拔逡粫型Χ嗳藖砜捶康模?022年開始行情不好,今年五一也沒有好轉(zhuǎn)。租房的情況稍好,五月前三天,我們門店已經(jīng)開了10多單了?!必悮ひ幻罡磥砜萍汲堑馁Y深中介對時代財經(jīng)表示,五一期間感到門庭冷清。

租售市場冰火兩重天

菜鳥總部遷移,租房市場聞風(fēng)而動。

據(jù)多名中介介紹,菜鳥新總部附近匯集著杭語藍(lán)庭、鳳璽云著、復(fù)地上城、瑞城溫莎郡等多個新老小區(qū)。其中,杭語藍(lán)庭、鳳璽云著步行可達(dá)菜鳥總部,且均為2022年新交付住宅小區(qū),租住體驗較好。唯有一點,杭語藍(lán)庭和鳳璽云著只有大戶型,篩選掉了不少租客。

“去年菜鳥總部還沒搬過來的時候,這兩個小區(qū)的95平方米的三房,整租價格大約在每月4200元左右,而到了今年三月份,整租的價格基本都到了每月5000多元。這兩個小區(qū)的租金普遍上浮了500元至1000元?!币幻赓U中介對時代財經(jīng)表示。

其稱,杭語藍(lán)庭現(xiàn)有部分房源租賃性價比較高,“一套底樓的95平方米的三房,整租價為每月4400元,還有一套二樓的,整租價是每月4700元”。

復(fù)地上城等小區(qū)有小戶型可供選擇,但離菜鳥總部相對較遠(yuǎn),房齡較老?!皬?fù)地上城的兩房現(xiàn)在整租每月要3000元到4000元左右,大約較春節(jié)前上浮了300元至500元?!鼻笆鲎赓U中介介紹稱。

二手房市場則要冷清許多。“去年就有消息說菜鳥總部要搬過來,自那個時候開始,就陸續(xù)有人在新總部附近置業(yè)了?!必悮ひ幻罡磥砜萍汲前鍓K的二手房中介對時代財經(jīng)表示,三月份,隨全市大行情一起,菜鳥新總部附近的成交量稍有回暖,四、五月又面臨下調(diào)。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,近90天,杭語藍(lán)庭、復(fù)地上城分別成交了四套二手房,瑞城溫莎郡成交了3套,鳳璽云著的成交量則顯示為零。

前述二手房中介稱,成交價方面未明顯上調(diào),“近期我在余杭街道成交的幾單,如果算上資金成本的話,原業(yè)主買入賣出基本沒有賺錢?!?/p>

該中介稱,不乏房源的掛牌價較年前下調(diào)了二、三十萬。其中,大華海派風(fēng)范的89平方米的4房2廳2衛(wèi),較2021年跌了120萬元。該戶型現(xiàn)在的掛牌價是335萬元,最低330萬元,而同樣戶型在2021年的成交價大約是450萬元、460萬元。

“坦誠講,現(xiàn)在二手房的掛牌價可能一個月比一個月低。如果你考慮在菜鳥總部附近買房,可以先租在附近,節(jié)省通勤時間,再耐心尋找高性價比的二手房抄底。”

只有少數(shù)房企能拿地了

未來科技城新盤的熱度相對較高,普遍需要搖號,且中簽率較低。原因在于,未來科技城內(nèi)新房供應(yīng)較為稀少,且嚴(yán)格限價,存在一二手房倒掛。

今年春節(jié)后,未來科技城核心區(qū)連推兩宗宅地。其中,杭州2023年首批土拍,未來科技城推出241號地塊。濱江集團(tuán)(002244.SZ)以總價10.9億元將其收入囊中,樓面價24578元/平方米,溢價率6.86%。該地塊出讓面積1.77萬平方米,土地用途為住宅用地,容積率2.5,建筑面積4.43萬平方米。

到了今年杭州第二批土拍,未來科技城推出余杭組團(tuán)79號地塊,這也是該次土拍體量最大、總價最貴的地塊。該地塊建筑面積約12.7萬平方米,容積率2.9。最終,綠城中國(03900.HK)以約32.46億元斬獲該地塊,成交樓面價25515元/平方米,溢價率10.94%。

上述兩幅地塊相隔僅有700多米。其中,余杭組團(tuán)79號地塊的西面是浙一余杭院區(qū),北面是未來科技城醫(yī)院,東北面為富力中心,距離地鐵5號線葛巷路站約500米。

數(shù)名中介認(rèn)為,這兩幅地塊的地段及配套均較佳。但從競價過程來看,房企的拿地?zé)崆椴粡?fù)往昔。近一年來,未來科技城的拿地主力軍只剩下了濱江、綠城等房企。而在前幾年,該板塊一度為眾多房企的兵家必爭之地。

杭州貝殼研究院院長上官劍對時代財經(jīng)指出,當(dāng)下未來科技城新房能夠快速去化,較為安全。但未來科技城地塊起價高,拿地利潤走低,房企拿地意愿一定幅度減少,能拿地的主要是在此深耕,能做到高周轉(zhuǎn)的、運(yùn)營能力強(qiáng)的、以及一定程度上追求規(guī)模的房企。

好地研究院浙江區(qū)域院長朱祖淵也對時代財經(jīng)指出,未來科技城高層限價較為嚴(yán)格,普遍為每平方米36100元,而周邊二手房的掛牌價可以達(dá)到每平方米5萬元,甚至每平方米6萬元。也就是說,一二手房存在著每平方米2萬元至3萬元的價格倒掛。這導(dǎo)致,未來科技城的新房銷售非常快。

上官劍指出,241號地塊的實際樓面價與未來新房限價價差較小,利潤空間不大,影響了房企拿地的積極性。而根據(jù)測算,綠城拿下的79號地塊,利潤將進(jìn)一步壓縮,考驗房企工程高周轉(zhuǎn)的能力。

朱祖淵表示,濱江和綠城在本土集采等方面具備優(yōu)勢,在成本控制上可能優(yōu)于其他企業(yè)。其他房企也非常關(guān)注未來科技城板塊,但是確實拼不過這兩家企業(yè)。

事實也部分印證了分析師的觀點。拿地之后,濱江和綠城火速開工。

一名深耕未來科技城的中介表示,地塊開工建設(shè)進(jìn)度超1/3后,方可開盤。而濱江基于241號地塊打造的新盤楓映華庭,在拿地57天后即領(lǐng)到了預(yù)售證。該項目已于四月底結(jié)束搖號,中簽率為24.56%。

綠城基于79號地塊打造的楓秀云庭,也在3月的最后一天領(lǐng)到了首張預(yù)售證。最新信息顯示,該項目合計有272套房源,120、139、168、190平方米三種戶型,預(yù)計將于五月開盤。

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。