文 | 債市觀察 蒲肅

身為央企開(kāi)發(fā)商，而連續(xù)虧損的并不多見(jiàn)，華僑城A（000069.SZ）就是其中之一。

由于巨虧百億，深交所對(duì)華僑城發(fā)送問(wèn)詢函，函中連發(fā)11問(wèn)，要求在5月5日前詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)收入、計(jì)提減值、往來(lái)款項(xiàng)等財(cái)務(wù)賬目，并評(píng)估償債能力、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。

這相當(dāng)于讓華僑城再算一次“賬”，并給予公開(kāi)。但5月5日，華僑城不僅沒(méi)有按時(shí)回復(fù)，還宣布公司總會(huì)計(jì)師馮文紅離職，隨后又公告將回復(fù)時(shí)間延長(zhǎng)到5月19日。

作為財(cái)務(wù)高層，馮文紅在此時(shí)離職讓投資人士有些敏感。華僑城在公告中的表達(dá)比較平淡，只說(shuō)是“因工作調(diào)動(dòng)”，而且離任后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。

在馮文紅離職前，華僑城先后發(fā)布了2022年財(cái)報(bào)和2023年一季度報(bào)，凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)虧損。不少投資人士在股吧留言，希望華僑城可以改善業(yè)績(jī)，提振股票。

01、連續(xù)5個(gè)季度虧損，現(xiàn)金流持續(xù)告負(fù)

其中，2022年財(cái)報(bào)披露，公司全年歸母凈利潤(rùn)虧損109.05億元，同比大幅下降387.05%。

不少媒體報(bào)道稱，這是華僑城“歷史首虧”。但若從扣非后凈利潤(rùn)來(lái)看，華僑城實(shí)際從2022年開(kāi)始，每個(gè)季度都在虧損。

從每季度的凈利潤(rùn)情況看，華僑城全年虧損難以避免。不少財(cái)務(wù)人士分析認(rèn)為，在公司財(cái)會(huì)處理中，在公司凈利潤(rùn)虧損成定居的情況下，有些公司會(huì)選擇大幅計(jì)提減值，為下一財(cái)年恢復(fù)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)做鋪墊，這也被稱為“洗大澡”。

讓人關(guān)注的是，即使今年2、3月份各地樓市短暫回暖，華僑城2023年一季度的凈利潤(rùn)仍是虧損。

截至2023年一季度，華僑城營(yíng)收約69.17億元，同比減少7.44%；凈利潤(rùn)虧損約3.03億元，去年同期約為1.76億元。如果按扣非后凈利潤(rùn)來(lái)看，華僑城則虧損約3.38億元，自去年底至今，華僑城已經(jīng)連續(xù)虧損5個(gè)季度。

來(lái)源：東方財(cái)富數(shù)據(jù)

華僑城方面表示，凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)同比分別下降 121%、272%，主要系結(jié)轉(zhuǎn)量減少，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降所致。

實(shí)際上，從銷售情況來(lái)看，華僑城今年1季度約85.54億元，超過(guò)去年同期的81.11億元。雖然銷售額同比增加，但結(jié)轉(zhuǎn)量卻減少，導(dǎo)致凈利潤(rùn)不如去年同期，“含金量”不足。

需要注意的是，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目包括去年甚至前年的部分已售項(xiàng)目，其回款比例也影響著利潤(rùn)情況。

同時(shí)，去年同期華僑城的主要在售項(xiàng)目多達(dá)84個(gè)，并且還有部分尾盤，而今年一季度只有55個(gè)主要項(xiàng)目在售。這一方面影響結(jié)轉(zhuǎn)情況，但另一方面則說(shuō)明，雖然減少了近30個(gè)項(xiàng)目，但華僑城留下的項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)，又恰巧趕上一季度樓市短暫提振，所以銷售額反而超出去年。

同時(shí)，華僑城2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~虧損5.75億元，貨幣資金416.2億元，同比下降38.41%。

截至2023年一季度末，華僑城經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流繼續(xù)虧損約79.82億元，去年同期虧損約113.83億元，這與凈利潤(rùn)保持5個(gè)季度虧損的節(jié)奏非常同步。

深交所也關(guān)注到這一問(wèn)題，要求華僑城結(jié)合公司有息債務(wù)情況，分析短期及長(zhǎng)期償債能力，是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源：企業(yè)公告

同時(shí)，華僑城貨幣資金也減少至371.9億元，為2019年以來(lái)新低。而短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約203.87億元，一年內(nèi)并無(wú)境內(nèi)債券到期，從兌付角度來(lái)看，尚能覆蓋一年內(nèi)的償債要求，但現(xiàn)金流若持續(xù)虧損可能會(huì)加大還債壓力。

02、百億文旅大盤尚未完工，仍需注資開(kāi)發(fā)

在一眾房企中，華僑城是較早打磨出成熟的“文旅+地產(chǎn)”雙主業(yè)模式的開(kāi)發(fā)商，北京、深圳、上海等一線城市的歡樂(lè)谷主題公園和中高端豪宅華僑城也都是城市名片一般的存在。

2020年之前，地產(chǎn)紅利仍在，華僑城分別2020年和2021年實(shí)現(xiàn)銷售額破千億和營(yíng)收突破千億。

但可惜隨后遇到了三年疫情，華僑城在“沖千”之后迅速回落，銷售和營(yíng)收兩端開(kāi)始下滑，而此前收購(gòu)的土儲(chǔ)項(xiàng)目也開(kāi)始“賣賣賣”模式。

早在2021年，華僑城就轉(zhuǎn)讓了多達(dá)24個(gè)子公司的股權(quán)，其中涉及廣州、上海、深圳等一線城市的在建項(xiàng)目。

2022年，華僑城放慢了出貨節(jié)奏，但仍有一些項(xiàng)目股權(quán)被出售，如間接從屬于華僑城集團(tuán)旗下的劍門關(guān)華僑城旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司、建水僑博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和西安華盛佳成置業(yè)有限公司部分或全部股權(quán)，擬回籠資金約8.35億元。

另外，港股上市公司華僑城（亞洲）旗下的華僑城（上海）置地有限公司51%股權(quán)和華僑城（A）旗下的涿州僑城惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的50股權(quán)及相關(guān)債權(quán)也被出售，擬出售金額約合計(jì)約9.46億元。

在賣賣賣的同時(shí)，華僑城也在收購(gòu)新的項(xiàng)目。從華僑城戰(zhàn)略投資管理部總監(jiān)汪文進(jìn)在業(yè)績(jī)會(huì)上的介紹來(lái)看，2021年華僑城新獲取項(xiàng)目23個(gè)，土地總價(jià)款302億元，權(quán)益地價(jià)177億元，但剩余可開(kāi)發(fā)建面較2020年末仍減少118萬(wàn)平米。

華僑城在2022年新收購(gòu)項(xiàng)目大幅縮水至5個(gè)，權(quán)益地價(jià)僅14.49億元?？傆?jì)剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建面約為1151.89萬(wàn)平米，項(xiàng)目總數(shù)也從2021年的77個(gè)大幅減少至43個(gè)。

雖然項(xiàng)目有所減少，但華僑城用錢的地方還很多。

目前華僑城主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（土地成交金額超50億元）還有12個(gè)，累計(jì)投資總額達(dá)1343.8億元，與預(yù)計(jì)總投資金額相比，還有約496.32億元的差額。

這其中，華僑城依然有多個(gè)百億投資級(jí)別的大盤尚未開(kāi)發(fā)完畢，比如成都信和御龍山項(xiàng)目早在2012年就已經(jīng)開(kāi)工，至今仍有約29%的工程尚未完工。

這個(gè)開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)達(dá)10年的項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資高達(dá)285億元之多，累計(jì)投資已經(jīng)超過(guò)185億元，也就是說(shuō)還需要100億元才能建設(shè)完成。

另外，武漢華僑城歡樂(lè)天際中央?yún)^(qū)由華僑城100%持有，預(yù)計(jì)投資超146億元，項(xiàng)目在2018年底開(kāi)工，至今4年多時(shí)間，工程進(jìn)度只有23%，累計(jì)投資已達(dá)83.08億元。

這些項(xiàng)目接下來(lái)是籌集資金開(kāi)發(fā)，還是繼續(xù)出售項(xiàng)目股權(quán)減負(fù)，關(guān)鍵因素之一，還是要看華僑城自身現(xiàn)金流的恢復(fù)情況。

同時(shí)，華僑城計(jì)劃在2023年推進(jìn)存量項(xiàng)目更新，包括推進(jìn)東部華僑城改造、深圳歡樂(lè)谷冒險(xiǎn)山改造及北京歡樂(lè)谷七期改造；同時(shí)，要求推進(jìn)新項(xiàng)目建設(shè)，如南京歡樂(lè)濱江、寧波歡樂(lè)海岸、常熟沙家浜文旅綜合項(xiàng)目計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)迎客。

有利的消息是，隨著文旅復(fù)蘇，華僑城有望今年獲得較大幅度的文旅收入。

據(jù)公開(kāi)資料，剛剛過(guò)去的“五一”假期，華僑城共計(jì)接待游客596萬(wàn)人次，按可比口徑較去年同期增長(zhǎng)148%，復(fù)蘇速度大幅領(lǐng)跑行業(yè)。

其中深圳歡樂(lè)谷累計(jì)接待游客超15萬(wàn)人次，創(chuàng)下了開(kāi)園25年來(lái)同期歷史新高，同比2019年增長(zhǎng)70%；華僑城旗下深圳酒店“五一”假期入住率同比去年增長(zhǎng)31%，營(yíng)業(yè)收入同比去年增長(zhǎng)76%。

希望這些營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的項(xiàng)目，能幫助華僑城盡快扭虧。