文 | 債市觀察 蒲肅
身為央企開(kāi)發(fā)商,而連續(xù)虧損的并不多見(jiàn),華僑城A(000069.SZ)就是其中之一。
由于巨虧百億,深交所對(duì)華僑城發(fā)送問(wèn)詢函,函中連發(fā)11問(wèn),要求在5月5日前詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)收入、計(jì)提減值、往來(lái)款項(xiàng)等財(cái)務(wù)賬目,并評(píng)估償債能力、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等。
這相當(dāng)于讓華僑城再算一次“賬”,并給予公開(kāi)。但5月5日,華僑城不僅沒(méi)有按時(shí)回復(fù),還宣布公司總會(huì)計(jì)師馮文紅離職,隨后又公告將回復(fù)時(shí)間延長(zhǎng)到5月19日。
作為財(cái)務(wù)高層,馮文紅在此時(shí)離職讓投資人士有些敏感。華僑城在公告中的表達(dá)比較平淡,只說(shuō)是“因工作調(diào)動(dòng)”,而且離任后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。
在馮文紅離職前,華僑城先后發(fā)布了2022年財(cái)報(bào)和2023年一季度報(bào),凈利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)虧損。不少投資人士在股吧留言,希望華僑城可以改善業(yè)績(jī),提振股票。
01、連續(xù)5個(gè)季度虧損,現(xiàn)金流持續(xù)告負(fù)
其中,2022年財(cái)報(bào)披露,公司全年歸母凈利潤(rùn)虧損109.05億元,同比大幅下降387.05%。
不少媒體報(bào)道稱,這是華僑城“歷史首虧”。但若從扣非后凈利潤(rùn)來(lái)看,華僑城實(shí)際從2022年開(kāi)始,每個(gè)季度都在虧損。
從每季度的凈利潤(rùn)情況看,華僑城全年虧損難以避免。不少財(cái)務(wù)人士分析認(rèn)為,在公司財(cái)會(huì)處理中,在公司凈利潤(rùn)虧損成定居的情況下,有些公司會(huì)選擇大幅計(jì)提減值,為下一財(cái)年恢復(fù)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)做鋪墊,這也被稱為“洗大澡”。
讓人關(guān)注的是,即使今年2、3月份各地樓市短暫回暖,華僑城2023年一季度的凈利潤(rùn)仍是虧損。
截至2023年一季度,華僑城營(yíng)收約69.17億元,同比減少7.44%;凈利潤(rùn)虧損約3.03億元,去年同期約為1.76億元。如果按扣非后凈利潤(rùn)來(lái)看,華僑城則虧損約3.38億元,自去年底至今,華僑城已經(jīng)連續(xù)虧損5個(gè)季度。
來(lái)源:東方財(cái)富數(shù)據(jù)
華僑城方面表示,凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)同比分別下降 121%、272%,主要系結(jié)轉(zhuǎn)量減少,導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降所致。
實(shí)際上,從銷售情況來(lái)看,華僑城今年1季度約85.54億元,超過(guò)去年同期的81.11億元。雖然銷售額同比增加,但結(jié)轉(zhuǎn)量卻減少,導(dǎo)致凈利潤(rùn)不如去年同期,“含金量”不足。
需要注意的是,結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目包括去年甚至前年的部分已售項(xiàng)目,其回款比例也影響著利潤(rùn)情況。
同時(shí),去年同期華僑城的主要在售項(xiàng)目多達(dá)84個(gè),并且還有部分尾盤,而今年一季度只有55個(gè)主要項(xiàng)目在售。這一方面影響結(jié)轉(zhuǎn)情況,但另一方面則說(shuō)明,雖然減少了近30個(gè)項(xiàng)目,但華僑城留下的項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì),又恰巧趕上一季度樓市短暫提振,所以銷售額反而超出去年。
同時(shí),華僑城2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~虧損5.75億元,貨幣資金416.2億元,同比下降38.41%。
截至2023年一季度末,華僑城經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流繼續(xù)虧損約79.82億元,去年同期虧損約113.83億元,這與凈利潤(rùn)保持5個(gè)季度虧損的節(jié)奏非常同步。
深交所也關(guān)注到這一問(wèn)題,要求華僑城結(jié)合公司有息債務(wù)情況,分析短期及長(zhǎng)期償債能力,是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源:企業(yè)公告
同時(shí),華僑城貨幣資金也減少至371.9億元,為2019年以來(lái)新低。而短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約203.87億元,一年內(nèi)并無(wú)境內(nèi)債券到期,從兌付角度來(lái)看,尚能覆蓋一年內(nèi)的償債要求,但現(xiàn)金流若持續(xù)虧損可能會(huì)加大還債壓力。
02、百億文旅大盤尚未完工,仍需注資開(kāi)發(fā)
在一眾房企中,華僑城是較早打磨出成熟的“文旅+地產(chǎn)”雙主業(yè)模式的開(kāi)發(fā)商,北京、深圳、上海等一線城市的歡樂(lè)谷主題公園和中高端豪宅華僑城也都是城市名片一般的存在。
2020年之前,地產(chǎn)紅利仍在,華僑城分別2020年和2021年實(shí)現(xiàn)銷售額破千億和營(yíng)收突破千億。
但可惜隨后遇到了三年疫情,華僑城在“沖千”之后迅速回落,銷售和營(yíng)收兩端開(kāi)始下滑,而此前收購(gòu)的土儲(chǔ)項(xiàng)目也開(kāi)始“賣賣賣”模式。
早在2021年,華僑城就轉(zhuǎn)讓了多達(dá)24個(gè)子公司的股權(quán),其中涉及廣州、上海、深圳等一線城市的在建項(xiàng)目。
2022年,華僑城放慢了出貨節(jié)奏,但仍有一些項(xiàng)目股權(quán)被出售,如間接從屬于華僑城集團(tuán)旗下的劍門關(guān)華僑城旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司、建水僑博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和西安華盛佳成置業(yè)有限公司部分或全部股權(quán),擬回籠資金約8.35億元。
另外,港股上市公司華僑城(亞洲)旗下的華僑城(上海)置地有限公司51%股權(quán)和華僑城(A)旗下的涿州僑城惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的50股權(quán)及相關(guān)債權(quán)也被出售,擬出售金額約合計(jì)約9.46億元。
在賣賣賣的同時(shí),華僑城也在收購(gòu)新的項(xiàng)目。從華僑城戰(zhàn)略投資管理部總監(jiān)汪文進(jìn)在業(yè)績(jī)會(huì)上的介紹來(lái)看,2021年華僑城新獲取項(xiàng)目23個(gè),土地總價(jià)款302億元,權(quán)益地價(jià)177億元,但剩余可開(kāi)發(fā)建面較2020年末仍減少118萬(wàn)平米。
華僑城在2022年新收購(gòu)項(xiàng)目大幅縮水至5個(gè),權(quán)益地價(jià)僅14.49億元。總計(jì)剩余可開(kāi)發(fā)計(jì)容建面約為1151.89萬(wàn)平米,項(xiàng)目總數(shù)也從2021年的77個(gè)大幅減少至43個(gè)。
雖然項(xiàng)目有所減少,但華僑城用錢的地方還很多。
目前華僑城主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(土地成交金額超50億元)還有12個(gè),累計(jì)投資總額達(dá)1343.8億元,與預(yù)計(jì)總投資金額相比,還有約496.32億元的差額。
這其中,華僑城依然有多個(gè)百億投資級(jí)別的大盤尚未開(kāi)發(fā)完畢,比如成都信和御龍山項(xiàng)目早在2012年就已經(jīng)開(kāi)工,至今仍有約29%的工程尚未完工。
這個(gè)開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)達(dá)10年的項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資高達(dá)285億元之多,累計(jì)投資已經(jīng)超過(guò)185億元,也就是說(shuō)還需要100億元才能建設(shè)完成。
另外,武漢華僑城歡樂(lè)天際中央?yún)^(qū)由華僑城100%持有,預(yù)計(jì)投資超146億元,項(xiàng)目在2018年底開(kāi)工,至今4年多時(shí)間,工程進(jìn)度只有23%,累計(jì)投資已達(dá)83.08億元。
這些項(xiàng)目接下來(lái)是籌集資金開(kāi)發(fā),還是繼續(xù)出售項(xiàng)目股權(quán)減負(fù),關(guān)鍵因素之一,還是要看華僑城自身現(xiàn)金流的恢復(fù)情況。
同時(shí),華僑城計(jì)劃在2023年推進(jìn)存量項(xiàng)目更新,包括推進(jìn)東部華僑城改造、深圳歡樂(lè)谷冒險(xiǎn)山改造及北京歡樂(lè)谷七期改造;同時(shí),要求推進(jìn)新項(xiàng)目建設(shè),如南京歡樂(lè)濱江、寧波歡樂(lè)海岸、常熟沙家浜文旅綜合項(xiàng)目計(jì)劃今年開(kāi)業(yè)迎客。
有利的消息是,隨著文旅復(fù)蘇,華僑城有望今年獲得較大幅度的文旅收入。
據(jù)公開(kāi)資料,剛剛過(guò)去的“五一”假期,華僑城共計(jì)接待游客596萬(wàn)人次,按可比口徑較去年同期增長(zhǎng)148%,復(fù)蘇速度大幅領(lǐng)跑行業(yè)。
其中深圳歡樂(lè)谷累計(jì)接待游客超15萬(wàn)人次,創(chuàng)下了開(kāi)園25年來(lái)同期歷史新高,同比2019年增長(zhǎng)70%;華僑城旗下深圳酒店“五一”假期入住率同比去年增長(zhǎng)31%,營(yíng)業(yè)收入同比去年增長(zhǎng)76%。
希望這些營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的項(xiàng)目,能幫助華僑城盡快扭虧。