文|豹變 詹方歌
編輯|邢昀
比起買賣市場的長周期，租房市場對人口遷移的反饋就敏感多了。
一線城市熱鬧的辦公聚集區(qū)周圍，每一間、每一套待租的房源，似乎都對應(yīng)著離鄉(xiāng)的年輕人。而在互聯(lián)網(wǎng)公司聚集的地方，從后廠村、中關(guān)村，到望京，員工們的租房需求是區(qū)域租賃市場的重要支撐。
2022年，互聯(lián)網(wǎng)公司裁員的消息從年中綿延至年尾，離開的年輕人把空房子留在原地，整個(gè)區(qū)域的租房市場也冷清下來。
房屋租賃市場里的一些風(fēng)向標(biāo)地帶，不再呈現(xiàn)單一的“上漲”趨勢，雖然互聯(lián)網(wǎng)裁員并不能簡單的與此劃等號，但它是觀察這些變化背后的關(guān)鍵一環(huán)。
01 未來科技城，支撐力在哪？
高薪的互聯(lián)網(wǎng)員工從來都是房東眼中的“香餑餑”。房補(bǔ)、股票期權(quán)、上市造富這些話題不止流傳在大廠人之中，也流傳在各個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司周邊的房東耳朵里。
過去二十年里互聯(lián)網(wǎng)公司的高速發(fā)展，讓房東們形成漲租的慣性思維。
2013年，杭州CPI同比上漲2.5%，而據(jù)錢江晚報(bào)援引的我愛我家數(shù)據(jù)，2013年杭州市平均租金同比上漲近5%，房租的漲勢超過了CPI，租金上漲最快的兩個(gè)區(qū)域之一，是未來科技城。
那一年的8月，阿里巴巴總部搬遷到未來科技城，不僅帶去了數(shù)萬名員工，還有與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)。新房價(jià)格被拉動，房租也明顯上漲。
DAU、GMV在增長，互聯(lián)網(wǎng)公司的人員規(guī)模也越來越龐大。2013年還只是2萬名阿里人，到2020年末達(dá)到了25萬人，雖然控股并表了高鑫零售（大潤發(fā)）增加了12萬人，但是去掉這部分也意味著阿里體系員工數(shù)量有13萬人之多。
辦公地點(diǎn)也不斷外溢。
2022年9月，阿里云總部啟動大搬遷，從未來科技城到云谷，這場大遷徙涉及人數(shù)過萬。年末，圍繞阿里巴巴西溪園區(qū)，未來科技城明顯空了不少。退租潮波及2.6公里外的北大資源未明府，左同的房東主動找上門來：如果明年能夠續(xù)租，房子又保持得好，每月房租降到2800塊。
不過，以往這種因?yàn)楣^(qū)搬遷帶來的租金變動，經(jīng)歷一段時(shí)間的供需博弈后會再度達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。如今形勢似乎有所不同，未來科技城板塊的租金下探?jīng)]有見底，另一股力量在拉扯往下。
2021年5月小漁入職阿里時(shí)，租了附近最火的小區(qū)之一——合景映月臺。合景的出租情況一直比較緊俏。小漁記得，找房路過附近回遷房小區(qū)時(shí)，會有騎著電動車的房東阿姨來問：租房嗎？但合景沒有。
小漁和男友最終花了6000元租了一套接近90平米的三室一廳，房子裝修一般，頂層，房東還放了一批家具不肯搬走。但當(dāng)時(shí)空房不多，公司安排的酒店又馬上要到期，她沒有什么選擇。
到2022年5月，小漁遭遇裁員，變成了前阿里員工，同組中還有10%的成員被優(yōu)化。5月初房子剛剛續(xù)租，5月末被裁員，降本增效從公司政策變成個(gè)人生活方針。2023年5月，中介掛出的房租在5500元/每月的水平，但房東還是不肯降價(jià)，要維持每月6000塊，無奈之下，小漁只好大包小包從住了兩年的房子里搬走。
一個(gè)多月后，房東降了200塊，還是沒有找到下一個(gè)租客。
房東的執(zhí)拗，其實(shí)只是過去多年間心態(tài)的延續(xù)，市場變化之快，房東們還沒能迅速理解。畢竟類似的戶型和面積，阿里周邊一公里的房子比六公里之外貴了將近一倍，現(xiàn)在也依然如此。
小漁原本有在合景買房的想法，加入了小區(qū)車位群。群里，房東們熱火朝天地討論阿里1+6+N拆分之后的上市計(jì)劃，還有前仆后繼來到的年輕人，最終回到他們的房價(jià)和房租能否跟著再上漲一波，至少不要再跌了。
對于此刻租房市場的冷清，小漁也有另一種理解。阿里在西溪建了C區(qū)，2023年年底之前可能會全面建成投入使用，其他區(qū)域的阿里人也將陸續(xù)搬過來，或許能夠逐漸填補(bǔ)上此前搬出去的人員空缺。
不過，未來科技城板塊的人員流動還沒結(jié)束，房租的支撐力量足夠穩(wěn)固嗎？
02 “節(jié)區(qū)房”神話在改寫？
除了依靠傳統(tǒng)中介以外，互聯(lián)網(wǎng)大廠人有自己的找房秘籍：阿里用釘釘，字節(jié)用飛書。
小漁說，今年這波裁員過后，釘釘?shù)膬?nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)租群里，和她同小區(qū)同戶型的房子每月租金跌到了5200到5300元。左同離開杭州，來到北京字節(jié)后，開始查閱飛書群里中介整理好的房源表格。
《豹變》獲得了兩份房源表格，4月和6月，6月是畢業(yè)季，來自全國各地的字節(jié)實(shí)習(xí)生也都將趕赴北京，房價(jià)一般會普漲一波，但就6月初的情況來看，房租和4月相比差別不大，同一套房源甚至還有下調(diào)。今年的漲價(jià)季似乎還沒正式拉開帷幕。
如果以字節(jié)人的身份，去到字節(jié)辦公地點(diǎn)附近尋求租房，會發(fā)現(xiàn)這附近的距離多半以腳步丈量，距離工區(qū)步行15分鐘以內(nèi)是一個(gè)價(jià)格，30分鐘以內(nèi)是另一個(gè)價(jià)格。因?yàn)樽止?jié)的租房補(bǔ)貼對應(yīng)著地鐵公交導(dǎo)航20分鐘，或騎自行車20分鐘，或步行30分鐘，補(bǔ)貼每月1500。
房租補(bǔ)貼原本是互聯(lián)網(wǎng)公司給與員工的一項(xiàng)福利，但也成為高房租的推手。
2021年，一名自稱深圳南山區(qū)房東的用戶在脈脈平臺上問“大廠房補(bǔ)漲了沒”，正是想借機(jī)漲一波租金。前幾年迅猛發(fā)展的字節(jié)跳動，因?yàn)榉垦a(bǔ)政策拉高了本就處于高位的海淀知春里附近的租金，那些圍繞著字節(jié)工區(qū)的小區(qū)也被戲稱為“節(jié)區(qū)房”。
楊楠的公司與字節(jié)靠近，但她卻住在地鐵通勤時(shí)長近一小時(shí)的位置，只因?yàn)楣靖浇姆孔鈱?shí)在太貴。類似面積的兩居室，楊楠和朋友的整租租金是7400元/每月，但在字節(jié)附近要貴上2000多塊?！昂命c(diǎn)的裝修，帶電梯的房子（整租兩居）就要過萬了?！弊笸f。
2022年降本增效、去肥增瘦也成為字節(jié)的重要目標(biāo)，“可能取消房補(bǔ)”的消息在社交平臺傳開。有網(wǎng)友稱，字節(jié)要把房補(bǔ)改成交通補(bǔ)貼。更多人開始討論，取消房補(bǔ)，“節(jié)區(qū)房”房租能降下來嗎？
事實(shí)上，不少字節(jié)工區(qū)附近區(qū)域，房租比去年降了些。背后的助推力，也離不開“降本增效”這四個(gè)字。
抖音位于大屯路附近的一處辦公區(qū)域，整租房源每月的價(jià)格比2022年同期普降了兩三百塊。有字節(jié)前員工告訴《豹變》，“去肥增瘦”的理念指導(dǎo)下，抖音在今年年初把大部分審核業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給了外包公司，自有員工則轉(zhuǎn)崗的轉(zhuǎn)崗，離開的離開，25到30個(gè)人的組，裁到只剩5人左右，這些員工都是在2021年末隨抖音搬到大屯路附近的。
望仲就是其中之一，不同的是，他是4月中旬主動離職的。雖然不算租房旺季，但望仲怎么也沒想到，這間每月3000塊的主臥竟然遲遲轉(zhuǎn)租不出去，差點(diǎn)拖到房子到期。押金還是比房租低，權(quán)衡之下，他決定放棄押金，直接搬走。望仲走后，這個(gè)房間的價(jià)格降了一兩百塊，繼續(xù)招租。
這不是附近租金降幅最大的小區(qū)，望仲說，政策上不允許對外出租的一個(gè)小區(qū)降幅更大，與二房東隱秘的私下交易中，這里的房源每月房租降幅達(dá)到500元。
海淀方恒時(shí)尚中心和紫金數(shù)碼工區(qū)附近房租也在下滑，尤其是方恒附近，有整租房源每月比去年便宜1000塊。
與之對應(yīng)的是，在2021年達(dá)到11萬員工之后，字節(jié)各個(gè)業(yè)務(wù)條線的優(yōu)化調(diào)整一直沒有斷過。
此前有媒體報(bào)道稱，2022年末，字節(jié)跳動整體的裁員規(guī)模約在10%左右，涉及商業(yè)化、教育、游戲等多條業(yè)務(wù)線。而字節(jié)CEO梁汝波在去年7月更新自己的個(gè)人OKR，“根據(jù)業(yè)務(wù)形勢更新人力計(jì)劃，讓組織不膨脹和效率提升”“盤點(diǎn)務(wù)虛和冗余組織，保持團(tuán)隊(duì)精干”等。
不過，和杭州的未來科技城不同，字節(jié)的工區(qū)更為分散，知春里、大屯路、大鐘寺附近也有不少中小型互聯(lián)網(wǎng)公司駐扎，房租的下滑，并不能完全和字節(jié)的裁員相關(guān)聯(lián)。
大廠裁員，小公司更是撐不過風(fēng)暴。離開的員工也是離開的租客。
而以雙榆樹為代表的“節(jié)區(qū)房”背后，還疊加了一股海淀媽媽的力量，學(xué)區(qū)屬性一直也是這一片租金的重要推手。每年6、7、8月份，除了來找房的實(shí)習(xí)生和應(yīng)屆生，還有千軍萬馬剛過完獨(dú)木橋的學(xué)生和家長。
但今年的情況有所不同。大鐘寺附近的中介告訴《豹變》，這片區(qū)域100平米以上的大戶型整租跌幅不小，形勢不好，大家都不想租更貴的房子，包括拖家?guī)Э跒楹⒆由蠈W(xué)的海淀媽媽。
03 空出的幾百間房源
相比杭州，北京的租房價(jià)格實(shí)在很高，這是左同來到北京最大的感受。獨(dú)居太貴，所以不少大廠員工會選擇和同事合租，尤其是沒有房補(bǔ)的大廠。
意檸在新浪上班，那是赫赫有名的后廠村，號稱中國互聯(lián)網(wǎng)的十字路口，除了新浪，騰訊、百度、快手、小米、網(wǎng)易都匯集在此。
意檸和同事合租在附近的融澤嘉園，這里同樣是快手的房補(bǔ)區(qū)。
快手的租房補(bǔ)貼曾經(jīng)是每月2000元。2021年最后一天，公司發(fā)布內(nèi)部信，次年2月將大幅縮小房補(bǔ)的適用范圍：僅面向社會工齡3年以內(nèi)的普通員工。不過，這并不足以拉低附近的平均房租。
真正的風(fēng)暴發(fā)生在2022年尾聲。
2022年10月，意檸的房子快要到期，她和同事看了一圈，發(fā)現(xiàn)附近的空房明顯變多了，價(jià)格也降了下來。去和二房東談，對方對降租表現(xiàn)得很爽快。“我們這片基本都是二房東，對市場清楚得很?！币鈾幷f。最終，每月7600塊的三居室降到7300塊。
但這還不是融澤嘉園房租的最低點(diǎn)。附近的中介告訴《豹變》，年末快手和小米的大量裁員，讓片區(qū)內(nèi)一下子空出了幾百間房源，加之年末剛好是租房淡季，單間每月價(jià)格普降了200塊。
2022年末，有媒體曝出小米的裁員規(guī)模達(dá)到6000人，中國區(qū)個(gè)別部門的裁員比例高達(dá)75%。隨后小米對外承認(rèn)了裁員消息，但澄清規(guī)模并沒有外界宣稱的那么大。財(cái)報(bào)顯示，2022年末，小米的員工數(shù)量比三季度末減少了近2800人。
快手這邊，2022年底到2023年春節(jié)前，多個(gè)業(yè)務(wù)線同樣經(jīng)歷了大幅裁員，涉及電商、商業(yè)化、游戲、算法等多個(gè)業(yè)務(wù)線。有媒體報(bào)道稱，個(gè)別團(tuán)隊(duì)的裁員比例達(dá)到30%以上。
是大廠的裁員，讓租房市場遭遇重創(chuàng)嗎？
或許不能這樣簡單理解。更準(zhǔn)確地說：即便是如此大體量的互聯(lián)網(wǎng)公司，似乎也撐不起租金持續(xù)下跌的市場了。
沒有產(chǎn)業(yè)集聚的地方，房租下降的幅度更大。意檸的男友在雍和宮附近工作，北二環(huán)，無可爭議的北京核心區(qū)位，但沒有明確的產(chǎn)業(yè)支撐。2022年11月，這附近一個(gè)單間的價(jià)格從每月4000元降到了3400元。有中介告訴《豹變》，不止海淀、朝陽，甚至西城的房租也在小幅下跌。相反的，國貿(mào)附近相似裝修條件下的一居室，已經(jīng)由疫情期間的5700元/每月漲到了6600元/每月。
貝殼研究院發(fā)布的住房租賃市場報(bào)告顯示，2023年一季度，包括北京、上海、杭州等在內(nèi)的重點(diǎn)40城，租金水平相比去年同期下跌了4.7%。四個(gè)一線城市中，除北京之外的租金水平都低于去年同期，而北京的租賃成交量也相對去年有所下滑。
房租和房價(jià)漲跌的邏輯是類似的：房子多，人少的情況如果持續(xù)一段時(shí)間，就會引起價(jià)格的下跌。在過去的很多年中，以北京為代表的一線城市不是沒經(jīng)歷過這種情況，但過量的庫存總能被迅速增加的人口消化掉，所以房租一直呈現(xiàn)上漲趨勢?，F(xiàn)在，這些租房的年輕人都去哪兒了呢？
值得注意的是，來自鏈家和我愛我家的數(shù)據(jù)均顯示，2023年5月北京住房租賃市場的成交規(guī)模相較4月份有所回升。我愛我家研究院公布的整租交易數(shù)據(jù)還顯示，北京市場每平方米的租金比四月份微漲0.6%，同比微漲0.8%。
這對于留在北京的年輕人來說或許不是好消息，但某種意義上來說，可能也意味著新的希望。
（應(yīng)受訪者要求，文中人物為化名）