界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)信心和預(yù)期偏弱的情形下，政策端仍然在釋放積極信號。
針對民營地產(chǎn)商融資困難的局面，7月14日，交易商協(xié)會(huì)組織召開民營企業(yè)融資座談會(huì)，聽取民營企業(yè)對擴(kuò)大民企債券融資支持工具（“第二支箭”）服務(wù)范圍、更好促進(jìn)民營企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見和建議。
此次參加座談會(huì)的有12家民企，其中地產(chǎn)商包括新城控股、碧桂園，還有涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新希望。
交易商協(xié)會(huì)表示將認(rèn)真研究民營企業(yè)提出的意見和建議，扎實(shí)推進(jìn)“第二支箭”工作開展，持續(xù)支持民營房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)債券融資，助力民營經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展。
這或許意味著，民營地產(chǎn)商融資難的問題上或?qū)⒂兴黄啤?/p>
同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)對界面新聞表示，這一方面是國家政策的繼續(xù)貫徹和實(shí)施，前不久也明確了“金融16條”將延續(xù)執(zhí)行到2024年；另一方面，主要是針對民營企業(yè)融資目前還存在難度而推出的，因?yàn)閺慕衲晟习肽暌詠?，又出現(xiàn)了一些新的遭遇債務(wù)危機(jī)的房企，而且部分民營企業(yè)存在展期之后二次出險(xiǎn)的情況。這說明民營企業(yè)在融資方面的支持力度和通暢性還不夠，需要政策進(jìn)一步支持。
去年底，“金融16條”以及支持房企融資的“三支箭政策”相繼出臺，但半年多政策落地的效果并不明顯，房企尤其是民營房企融資仍困難。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1～6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%，其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出現(xiàn)下降，海外債、信托更是銳減，信用債成為融資主力。
這其中信用債的發(fā)行主體仍以央企、地方國企為主，占比近90%，其中中央國有企業(yè)發(fā)債占比30.1%，地方國有企業(yè)發(fā)債占比59.9%，民營房企發(fā)行占比5.8%，較去年同期僅微升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
從這次融資數(shù)據(jù)可以明顯感受到，民營房企依然面臨融資困境，作為房地產(chǎn)市場的主要參與主體，在保交樓方面也面臨著挑戰(zhàn)。
融資端沒有改善，絕大多數(shù)房企在銷售層面也表現(xiàn)疲軟，因此近期市場上對于一線城市放開限購的呼聲不小。
對此，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在7月14日的發(fā)布會(huì)上表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的結(jié)構(gòu)，鄒瀾也披露了最新數(shù)據(jù)，即近7成是個(gè)人預(yù)收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負(fù)債占比大約為31%，其中銀行貸款占比又不到一半。
銀行房地產(chǎn)貸款不良率上升以及地產(chǎn)商的融資困境，鄒瀾表示2021年下半年以來，金融部門配合有關(guān)部門加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。
上周，人民銀行、金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時(shí)結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長至2024年5月底。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策延期有助于打消機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)對房企新發(fā)放配套融資的顧慮，有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)對房企提供持續(xù)穩(wěn)定的資金支持。
鄒瀾稱，下一步，人民銀行將深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，配合相關(guān)部門和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。
另外，針對存量房貸利率高，提前還貸熱的問題，鄒瀾也回應(yīng)稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。
對于近期央行一系列政策動(dòng)態(tài)釋放的政策信號，中指院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，第一，央行指出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn)屬于疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中的正?，F(xiàn)象，一般認(rèn)為恢復(fù)正常需要一年左右的時(shí)間，向市場傳遞出穩(wěn)預(yù)期信號，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)將根據(jù)形勢，加大逆周期調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)下半年降準(zhǔn)仍有一定空間。
第二，房地產(chǎn)資金支持整體仍聚焦在“保交樓”、租賃市場、企業(yè)融資支持等方面，配套資金有望繼續(xù)跟進(jìn)。
第三，需求端更加強(qiáng)調(diào)政策精準(zhǔn)度，核心一二線城市住房信貸政策存在邊際優(yōu)化空間，降低首付比例、降低房貸利率是重要方向，但存量房貸利率下調(diào)預(yù)期偏弱。整體來看，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)仍以托底為主，市場各方應(yīng)保持合理預(yù)期。