界面新聞記者 | 王婷婷
物流地產(chǎn)不是新話題，但卻是一種新趨勢。
較高的出租率和穩(wěn)定的租金，且投資回報率也高于其他商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，令倉儲物流地產(chǎn)逐漸成為一門好生意，其火熱景象在北京、上海、蘇州、無錫等一二線核心城市群持續(xù)出現(xiàn)。
上海在這一領域發(fā)力尤為明顯。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海倉儲物流市場共有7個新項目入市，累計供應達78.7萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。
不僅如此，今年上半年凈吸納量共計31.4萬平方米，達到7年內(nèi)歷史最高水平，三方物流和電商的新興增長點持續(xù)為上海市場帶來新租需求。
另據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，今年第二季度入市的兩個竣工項目，總建筑面積超過42萬平方米，也使得二季度的新增供應甚至超過了2022年全年水平。其中，易商青浦雨潤項目的新入市，為青浦子市場新增了34.6萬平方米的高標物流倉儲空間。
大量新增供應后，也導致上海物流地產(chǎn)的租賃活動在經(jīng)歷了一季度的短暫復蘇后出現(xiàn)放緩，凈吸納量錄得僅1.5萬平方米。
仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務部資深董事黃暉表示，大部分租戶采取維持現(xiàn)狀的租賃策略，對于新的擴張尤其謹慎，但他們同時也在積極地評估自己現(xiàn)有的租賃狀態(tài)并密切關注市場的走向。
雖然第二季度上海物流地產(chǎn)的租賃需求整體放緩，但仍有部分第三方物流企業(yè)的擴租現(xiàn)象。比如，一家本地第三方物流公司在青浦子市場租賃了9千平方米的面積。
從整個上半年的需求結(jié)構(gòu)來看，依然是三方物流持續(xù)主導需求首位，占比達到63%。
據(jù)世邦魏理仕報告，化工、鞋服箱包行業(yè)的頭部企業(yè)重視核心區(qū)域的供應鏈布局，年內(nèi)錄得大面積成交。電商需求也有所回暖，即時零售的高時效性與品類多元性迎合了消費者的需求，成為現(xiàn)階段電商平臺的重點布局方向，錄得頭部電商企業(yè)在樞紐門戶青浦的積極布局。
與此同時，消費市場顯現(xiàn)復蘇態(tài)勢，錄得食品飲料類在松江干倉和冷庫的新租。制造業(yè)方面，則屬醫(yī)藥類活躍度有所提升。
分區(qū)域來看，由于新增供應的集中入市，導致個別子市場如金山和青浦的空置率上升明顯。不過，租戶仍然重視核心區(qū)位的布局，浦東機場、閔行、寶山等多數(shù)子市場保持10%以下的低位水平。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，上半年上海物流地產(chǎn)的整體空置率累計上行5.1個百分點至14.4%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，在二季度較大新增供應的影響下，非保稅物流地產(chǎn)整體空置率上升至13.8%。
租金方面，上海租金報價上半年累計上漲0.5%，報49.7元/月/平方米。
“不同子市場的租金表現(xiàn)持續(xù)分化。”仲量聯(lián)行方面表示，較為穩(wěn)定和成熟的子市場的租金保持增長，但在新增供應集中的子市場，租金表現(xiàn)則相對疲軟。
今年二季度整體租金保持上漲，但漲幅進一步放緩?！岸径壬虾Ｎ锪鞯禺a(chǎn)整體租金環(huán)比小幅上漲0.2%，達到1.58元每平方米每天?！?/p>
即便是供應大幅增加，上海物流市場依然可觀。
世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人孫潔表示，上半年短期的集中供應并不會影響倉儲物流市場長期的穩(wěn)健發(fā)展，上海雄厚的制造基礎和多元化消費產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動需求端保持活躍。
“伴隨著新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群的加速集聚和迅猛發(fā)展，以及工業(yè)品行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，高端制造對于產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈降本增效的要求提高，相關企業(yè)將會更加重視倉儲環(huán)節(jié)與制造的適配性，倉庫區(qū)位選擇尤為重要?！?/p>
此外，內(nèi)生消費力作為上海核心經(jīng)濟動能，將會持續(xù)吸引電商進行新模式的探索和推動零售行業(yè)需求的擴張。預期市場進入存量去化快速通道，空置率將進一步下探，租金將會呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
今年下半年新增供應還將繼續(xù)處于高位。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，年內(nèi)還有5個新項目完工入市，總建筑面積達43.6萬平方米。因此，受年內(nèi)剩余新增和近期竣工項目的影響，以青浦、金山和松江等為例的子市場空置率和租金預計還會承壓。
長期看好這一賽道，各物流地產(chǎn)商拓展的步伐還在加快，要搶先占領優(yōu)質(zhì)市場。以ESR為例，近期對外宣布在中國西南部廣西南寧建成首個電商物流園，總建筑面積98402.56平方米，包括單層和雙層倉庫。
對此，ESR聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初表示，中國電子商務和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的反彈推動了電商物流需求的產(chǎn)生，也是ESR新經(jīng)濟在中國發(fā)展加速的基礎。