界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
趕在十一假期之前，廣州和深圳連夜發(fā)布了樓市放松政策，提振市場(chǎng)信心。
9月29日深夜，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，其中指出，為回應(yīng)群眾關(guān)切，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，取消居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策。自此，廣州成為第一個(gè)全面解除限購(gòu)的一線城市。
隨后，深圳也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知深建字〔2024〕284號(hào)》，其中提到了放寬限購(gòu)、取消限售、增值稅免征年限“5改2”等樓市寬松政策。
在此之前，上海也出臺(tái)了7條樓市新政，包括社保繳納年限進(jìn)一步減少、購(gòu)房首付比例下調(diào)、調(diào)整增值稅征免年限等多項(xiàng)舉措優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
受此影響疊加近日房地產(chǎn)金融支持政策的出臺(tái)，9月30日早間開(kāi)盤(pán)后，A股房地產(chǎn)板塊再次迎來(lái)集體大漲，金地集團(tuán)、金融街、華僑城、綠地控股、陽(yáng)光股份等十余股相繼漲停。截至發(fā)稿，WIND房地產(chǎn)指數(shù)上漲7.73%，漲幅領(lǐng)跑A股。
港股內(nèi)房股也表現(xiàn)強(qiáng)勁，截至發(fā)稿，佳兆業(yè)上漲32.61%，花樣年控股漲36.49%，弘陽(yáng)地產(chǎn)漲25%，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)、龍光集團(tuán)等多股漲超10%。
“政策放松已進(jìn)入到空前寬松的階段，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義，也為后續(xù)各地政策放松、市場(chǎng)持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件。我們認(rèn)為，歷史上最寬松的政策松綁窗口期開(kāi)啟，也意味著‘房地產(chǎn)牛市’行情正在逐漸開(kāi)啟”，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
廣州全面取消住房限購(gòu)政策
在廣州本次限購(gòu)政策調(diào)整后，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。
在此之前，廣州放開(kāi)限購(gòu)的范圍，只針對(duì)全市120平以上戶型以及黃埔、番禺、花都、從化、增城五個(gè)區(qū)域，限購(gòu)人群僅留非戶籍繳納社保6個(gè)月即可享受戶籍待遇。
而在9月27日，南沙剛官宣全區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房不再審核購(gòu)房資格，限購(gòu)區(qū)域僅剩下中心城區(qū)。
“在四個(gè)一線城市中，廣州的城市能級(jí)、行政地位相對(duì)北京、上海和深圳要低一些，城市對(duì)資金、投資需求的吸引力，也弱于北上深，廣州松綁限購(gòu)的影響。所以，無(wú)論在預(yù)期上，還是輿論上，還是實(shí)際的效果顯現(xiàn)上，都相比北上深要小一些”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。
從限購(gòu)?fù)顺龅谋尘皝?lái)看，近年來(lái)受地產(chǎn)下行困境影響，廣州的房?jī)r(jià)跌幅也在逐年增大。
新房市場(chǎng)上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份廣州一手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，跌幅雖然有所收窄，但仍延續(xù)了15個(gè)月的下跌趨勢(shì)，同比下降了10.1%。
二手房市場(chǎng)上，從近年來(lái)的數(shù)據(jù)綜合來(lái)看，2021、2022、2023、2024年1-8月，廣州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均值分別為0.48%、0.05%、-0.44%、-1.16%，跌幅正在逐漸加大。
但是，2024年以來(lái)廣州的調(diào)控政策松綁的力度卻是幾個(gè)一線城市中最大的，比如1月27日和5月28日相繼松綁了限購(gòu)限貸政策，利率也大幅度下行。
“這意味著，廣州房?jī)r(jià)或量?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入到自我負(fù)反饋的循環(huán)下跌，即預(yù)期下跌自我實(shí)現(xiàn)以后，迎來(lái)了進(jìn)一步下跌的預(yù)期”，李宇嘉表示。
此次廣州全面退出購(gòu)房限購(gòu)，疊加近期“止跌企穩(wěn)”的房地產(chǎn)新政，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生刺激作用，提振市場(chǎng)信心，預(yù)計(jì)10月份的商品房交易量將有一定提升，同時(shí)也為四季度樓市企穩(wěn)打下了基礎(chǔ)。
深圳取消限售，增值稅免征年限“5改2”
相比廣州，深圳此次的政策放松幅度雖然相對(duì)較小，但與此前相比，限貸、限購(gòu)政策都有了大幅松動(dòng)，同時(shí)也貫徹了國(guó)家近日所強(qiáng)調(diào)的“因城施策的限購(gòu)調(diào)整”原則。新政具體來(lái)看：
1、優(yōu)化了限購(gòu)政策：深戶家庭可在非松綁區(qū)購(gòu)買(mǎi)2套，另外在松綁區(qū)再買(mǎi)一套；單身非松綁區(qū)1套+松綁區(qū)1套；非深戶在非松綁區(qū)購(gòu)買(mǎi)1套房需1年社保，松綁區(qū)不需要社保買(mǎi)1套，多孩家庭可參照首套購(gòu)房政策多買(mǎi)一套。
2、住宅和公寓取消限售。
3、增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
4、首套房首付比例調(diào)整為1.5成，二套調(diào)整為2成（深汕合作區(qū)首套二套統(tǒng)一1.5成），多孩家庭買(mǎi)第二套執(zhí)行首套貸款政策。
5、名下已有住房無(wú)按揭或只有一套按揭中的，再購(gòu)房時(shí)貸款政策按二套算。
6、取消新房限價(jià)：商品住房和商務(wù)公寓取消限價(jià)。
其中，增值稅“5改2”，是除了取消限購(gòu)?fù)馐袌?chǎng)呼聲較高的新政，其能夠在一定程度上能夠減輕購(gòu)房成本，同時(shí)也有利于促進(jìn)部分業(yè)主以舊換新進(jìn)行房產(chǎn)置換，提升二手房市場(chǎng)活躍度。
據(jù)樂(lè)有家研究中心測(cè)算，以深圳過(guò)戶價(jià)500萬(wàn)房子舉例，增值稅調(diào)整后，可以節(jié)省近25萬(wàn)元的稅費(fèi)。
“此次新政取消了外地戶籍在非核心區(qū)的購(gòu)房限制政策，客觀上會(huì)吸引更多人到深圳購(gòu)房。而對(duì)于多孩家庭增加購(gòu)房資格、增值稅5改2等也落實(shí)了寬松的政策，對(duì)于激活潛在購(gòu)房需求和降低稅費(fèi)成本等都具有積極的作用，也在很大程度上促進(jìn)了買(mǎi)賣(mài)等環(huán)節(jié)的活躍”嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。
此外，從政策端來(lái)看，上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市的樓市新政，也貫徹了政治局9月26日會(huì)議的精神，即要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策。
9月29日，住建部黨組會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)政治局會(huì)議精神再次強(qiáng)調(diào)，要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。國(guó)家將調(diào)控自主權(quán)給到了地方，地方再因城施策調(diào)整限購(gòu)政策。
“預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也將持續(xù)在政策調(diào)整優(yōu)化方面發(fā)力，對(duì)于十一假期和四季度房地產(chǎn)政策的寬松具有非常好的導(dǎo)向。當(dāng)期住建部的政策后，后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)更好，尤其是政策的支持力度會(huì)持續(xù)提高。應(yīng)該說(shuō)‘房地產(chǎn)牛市’已來(lái)，市場(chǎng)樂(lè)觀情緒不斷增加”，嚴(yán)躍進(jìn)指出。