界面新聞記者 | 王妤涵
趕在十一假期之前,廣州和深圳連夜發(fā)布了樓市放松政策,提振市場信心。
9月29日深夜,廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》,其中指出,為回應(yīng)群眾關(guān)切,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,取消居民家庭在本市購買住房的各項(xiàng)限購政策。自此,廣州成為第一個(gè)全面解除限購的一線城市。
隨后,深圳也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知深建字〔2024〕284號》,其中提到了放寬限購、取消限售、增值稅免征年限“5改2”等樓市寬松政策。
在此之前,上海也出臺了7條樓市新政,包括社保繳納年限進(jìn)一步減少、購房首付比例下調(diào)、調(diào)整增值稅征免年限等多項(xiàng)舉措優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
受此影響疊加近日房地產(chǎn)金融支持政策的出臺,9月30日早間開盤后,A股房地產(chǎn)板塊再次迎來集體大漲,金地集團(tuán)、金融街、華僑城、綠地控股、陽光股份等十余股相繼漲停。截至發(fā)稿,WIND房地產(chǎn)指數(shù)上漲7.73%,漲幅領(lǐng)跑A股。
港股內(nèi)房股也表現(xiàn)強(qiáng)勁,截至發(fā)稿,佳兆業(yè)上漲32.61%,花樣年控股漲36.49%,弘陽地產(chǎn)漲25%,融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、龍光集團(tuán)等多股漲超10%。
“政策放松已進(jìn)入到空前寬松的階段,具有非常強(qiáng)的信號意義,也為后續(xù)各地政策放松、市場持續(xù)回暖創(chuàng)造了較好的條件。我們認(rèn)為,歷史上最寬松的政策松綁窗口期開啟,也意味著‘房地產(chǎn)牛市’行情正在逐漸開啟”,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞表示。
廣州全面取消住房限購政策
在廣州本次限購政策調(diào)整后,本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購買住房的,不再審核購房資格,不再限制購房套數(shù)。
在此之前,廣州放開限購的范圍,只針對全市120平以上戶型以及黃埔、番禺、花都、從化、增城五個(gè)區(qū)域,限購人群僅留非戶籍繳納社保6個(gè)月即可享受戶籍待遇。
而在9月27日,南沙剛官宣全區(qū)購買商品住房不再審核購房資格,限購區(qū)域僅剩下中心城區(qū)。
“在四個(gè)一線城市中,廣州的城市能級、行政地位相對北京、上海和深圳要低一些,城市對資金、投資需求的吸引力,也弱于北上深,廣州松綁限購的影響。所以,無論在預(yù)期上,還是輿論上,還是實(shí)際的效果顯現(xiàn)上,都相比北上深要小一些”,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。
從限購?fù)顺龅谋尘皝砜矗陙硎艿禺a(chǎn)下行困境影響,廣州的房價(jià)跌幅也在逐年增大。
新房市場上,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),8月份廣州一手房價(jià)格環(huán)比下降0.5%,跌幅雖然有所收窄,但仍延續(xù)了15個(gè)月的下跌趨勢,同比下降了10.1%。
二手房市場上,從近年來的數(shù)據(jù)綜合來看,2021、2022、2023、2024年1-8月,廣州二手房價(jià)格指數(shù)均值分別為0.48%、0.05%、-0.44%、-1.16%,跌幅正在逐漸加大。
但是,2024年以來廣州的調(diào)控政策松綁的力度卻是幾個(gè)一線城市中最大的,比如1月27日和5月28日相繼松綁了限購限貸政策,利率也大幅度下行。
“這意味著,廣州房價(jià)或量價(jià)已經(jīng)進(jìn)入到自我負(fù)反饋的循環(huán)下跌,即預(yù)期下跌自我實(shí)現(xiàn)以后,迎來了進(jìn)一步下跌的預(yù)期”,李宇嘉表示。
此次廣州全面退出購房限購,疊加近期“止跌企穩(wěn)”的房地產(chǎn)新政,將對行業(yè)產(chǎn)生刺激作用,提振市場信心,預(yù)計(jì)10月份的商品房交易量將有一定提升,同時(shí)也為四季度樓市企穩(wěn)打下了基礎(chǔ)。
深圳取消限售,增值稅免征年限“5改2”
相比廣州,深圳此次的政策放松幅度雖然相對較小,但與此前相比,限貸、限購政策都有了大幅松動,同時(shí)也貫徹了國家近日所強(qiáng)調(diào)的“因城施策的限購調(diào)整”原則。新政具體來看:
1、優(yōu)化了限購政策:深戶家庭可在非松綁區(qū)購買2套,另外在松綁區(qū)再買一套;單身非松綁區(qū)1套+松綁區(qū)1套;非深戶在非松綁區(qū)購買1套房需1年社保,松綁區(qū)不需要社保買1套,多孩家庭可參照首套購房政策多買一套。
2、住宅和公寓取消限售。
3、增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
4、首套房首付比例調(diào)整為1.5成,二套調(diào)整為2成(深汕合作區(qū)首套二套統(tǒng)一1.5成),多孩家庭買第二套執(zhí)行首套貸款政策。
5、名下已有住房無按揭或只有一套按揭中的,再購房時(shí)貸款政策按二套算。
6、取消新房限價(jià):商品住房和商務(wù)公寓取消限價(jià)。
其中,增值稅“5改2”,是除了取消限購?fù)馐袌龊袈曒^高的新政,其能夠在一定程度上能夠減輕購房成本,同時(shí)也有利于促進(jìn)部分業(yè)主以舊換新進(jìn)行房產(chǎn)置換,提升二手房市場活躍度。
據(jù)樂有家研究中心測算,以深圳過戶價(jià)500萬房子舉例,增值稅調(diào)整后,可以節(jié)省近25萬元的稅費(fèi)。
“此次新政取消了外地戶籍在非核心區(qū)的購房限制政策,客觀上會吸引更多人到深圳購房。而對于多孩家庭增加購房資格、增值稅5改2等也落實(shí)了寬松的政策,對于激活潛在購房需求和降低稅費(fèi)成本等都具有積極的作用,也在很大程度上促進(jìn)了買賣等環(huán)節(jié)的活躍”嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。
此外,從政策端來看,上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市的樓市新政,也貫徹了政治局9月26日會議的精神,即要回應(yīng)群眾關(guān)切,調(diào)整住房限購政策。
9月29日,住建部黨組會議傳達(dá)學(xué)習(xí)政治局會議精神再次強(qiáng)調(diào),要回應(yīng)群眾關(guān)切,支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán),因城施策調(diào)整住房限購政策。國家將調(diào)控自主權(quán)給到了地方,地方再因城施策調(diào)整限購政策。
“預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也將持續(xù)在政策調(diào)整優(yōu)化方面發(fā)力,對于十一假期和四季度房地產(chǎn)政策的寬松具有非常好的導(dǎo)向。當(dāng)期住建部的政策后,后續(xù)市場表現(xiàn)會更好,尤其是政策的支持力度會持續(xù)提高。應(yīng)該說‘房地產(chǎn)牛市’已來,市場樂觀情緒不斷增加”,嚴(yán)躍進(jìn)指出。