界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
萬(wàn)科大股東深鐵又出手了。
2月21日，萬(wàn)科發(fā)布了《關(guān)于深鐵集團(tuán)向公司提供股東借款暨關(guān)聯(lián)交易的公告》，萬(wàn)科第一大股東深鐵集團(tuán)擬向萬(wàn)科提供股東借款，借款金額為42億元，用于幫助萬(wàn)科償還公司到期公開(kāi)債務(wù)。
而就在11天前，深鐵集團(tuán)才剛剛借款28億元幫助萬(wàn)科還債，不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，兩次借款金額已達(dá)到70億元，足以見(jiàn)得當(dāng)前深圳國(guó)資方面對(duì)萬(wàn)科的托底決心。
值得關(guān)注的是，此次深鐵集團(tuán)對(duì)萬(wàn)科的借款依舊延續(xù)此前28億的“低利率+高質(zhì)押率”的超常規(guī)支持模式。
期限仍為3年，質(zhì)押率為70%，借款成本維持在2.34%的低利率，較全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）低76個(gè)基點(diǎn)。
“通常情況下，股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的質(zhì)押率越高，代價(jià)就越低，70%的高質(zhì)押率遠(yuǎn)超市場(chǎng)慣例的30%-60%水平，這也充分體現(xiàn)了深鐵對(duì)萬(wàn)科的支持”，有關(guān)行業(yè)人士對(duì)界面新聞表示。
增信方面則由萬(wàn)科的3家全資子公司上海萬(wàn)科投資管理有限公司、深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司、萬(wàn)科公寓管理有限公司提供保證擔(dān)保。
不過(guò)，在未來(lái)三個(gè)月內(nèi)， 萬(wàn)科需在取得股東大會(huì)審議通過(guò)后，提供不超過(guò)價(jià)值 60 億元的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，抵/質(zhì)押率設(shè)定為70%，同時(shí)解除上述三家公司的保證擔(dān)保安排。
從債務(wù)角度來(lái)看，當(dāng)前階段萬(wàn)科的還債壓力較大。
根據(jù)萬(wàn)科三季度報(bào)數(shù)據(jù)，截至2024年9月，萬(wàn)科貨幣資金為797.45億元，較2023年末減少200.6億元；短期債務(wù)（一年內(nèi)到期）約1168億元，現(xiàn)金短債比僅為0.66，短期償債覆蓋率僅為68%，顯示流動(dòng)性高度承壓。
Wind數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科當(dāng)前境內(nèi)債務(wù)共有427.42億，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約277.46億元，占比65%，未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元。
公開(kāi)市場(chǎng)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模達(dá)215.9億元，境外債的兌付高峰在今年5月，當(dāng)月有4.55億美元需要兌付。
最近的一筆為2月25日到期的“22萬(wàn)科MTN003”債券，該筆債券于2022年2月28日發(fā)行，發(fā)行金額20億元，票面利率3.0%，期限3年。
此前在2月18日，萬(wàn)科在中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息稱(chēng)，將在2月25日如期兌付“22萬(wàn)科MTN003”中期票據(jù)。
而這也將是萬(wàn)科2025年第三筆如期兌付完成的公開(kāi)債償還。
在此之前，萬(wàn)科已如期完成1月27日到期的境內(nèi)中期票據(jù)“22 萬(wàn)科 MTN001”和2月16日到期的“22萬(wàn)科MTN002”兩筆債務(wù)本金及利息的全額兌付。
同時(shí)，萬(wàn)科還于1月發(fā)布了關(guān)于行使“20萬(wàn)科02”公司債券贖回選擇權(quán)的公告，將對(duì)該債券進(jìn)行100%全額贖回。
“針對(duì)2025年將要到期的公開(kāi)債務(wù)，萬(wàn)科會(huì)全力以赴，繼續(xù)從經(jīng)營(yíng)端和融資端等多方面籌集資金，通過(guò)積極銷(xiāo)售回款、持續(xù)推進(jìn)大宗交易、加快非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和持續(xù)爭(zhēng)取融資資源等方式，應(yīng)對(duì)相關(guān)債務(wù)兌付”，萬(wàn)科方面此前對(duì)界面新聞表示。
除了償債方面的好消息外，近期萬(wàn)科在Pre-REIT基金方面也獲得進(jìn)展。
2月18日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，攜手中信金石、新華保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)共同設(shè)立“萬(wàn)新金石”P(pán)re-REIT基金，投資萬(wàn)科旗下廈門(mén)泊寓院兒·海灣社區(qū)項(xiàng)目。
公告顯示，該基金總規(guī)模為16億元，其中新華保險(xiǎn)認(rèn)繳59.94%，大家保險(xiǎn)認(rèn)繳30%，中信金石認(rèn)繳0.06%，萬(wàn)科集團(tuán)認(rèn)繳10%。基金所投項(xiàng)目地處廈門(mén)島內(nèi)，全期保租房共規(guī)劃7724套，是福建最大規(guī)模保障性租賃住房項(xiàng)目。
據(jù)萬(wàn)科方面透露，該項(xiàng)目一期開(kāi)業(yè)首年就實(shí)現(xiàn)100%出租率，二期建成投入運(yùn)營(yíng)后，將成為泊寓全國(guó)單體規(guī)模最大的集中式長(zhǎng)租公寓。
在本次交易完成后，預(yù)計(jì)將為萬(wàn)科提供正向現(xiàn)金流及利潤(rùn)。同時(shí)，萬(wàn)科也將繼續(xù)負(fù)責(zé)該門(mén)店長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)由重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
整體來(lái)看，此次深鐵集團(tuán)的70億元輸血為萬(wàn)科在短期內(nèi)贏得了喘息之機(jī)，但長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科仍需直面行業(yè)的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，能否真正“活下去”，還需依賴銷(xiāo)售端回暖與商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型。