界面新聞記者 | 黃昱
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，萬科業(yè)績在財務(wù)報表上實現(xiàn)了企穩(wěn)。
據(jù)萬科2022年財報，去年實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸母凈利潤約為226.2億元，在上一年的基數(shù)背景下，實現(xiàn)同比回升0.4%。
對于萬科而言，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨利潤大幅下降甚至虧損的局面下，這已經(jīng)是一份不用再向投資者道歉的成績單。
為使業(yè)績企穩(wěn)，萬科管理層去年主要采取有針對性的行動來提升開發(fā)業(yè)務(wù)的整體業(yè)績回報。
在3月31日萬科業(yè)績發(fā)布會上，萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部CEO張海表示，去年一年對開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的工作安排主要圍繞“保安全、穩(wěn)利潤、提回報”，經(jīng)營離散度高的問題得到了顯著改善。
房企需要認(rèn)清大勢，萬科主席郁亮表示，行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，對于大型房企而言，開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是必然選擇。萬科會在確保自己活下去的情況下，堅守開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略。
對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，郁亮認(rèn)為既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。
凈利潤企穩(wěn)
在2021年利潤大幅下滑時，萬科管理層對外做出了反思和檢討，并將原因歸結(jié)于投資管理方式存在問題以及多元化業(yè)務(wù)投入大。
如今多元化業(yè)務(wù)學(xué)費已經(jīng)基本交完，但要為萬科帶來明顯的正向盈利還需要時間，因此萬科當(dāng)下扭轉(zhuǎn)局面的關(guān)鍵還是在于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
2022年萬科約5038.4億元的營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為4704.5億元，占比93.4%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為257.7億元，占比5.1%。
萬科地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要挑戰(zhàn)在于，單一公司、單一區(qū)域能力參差不齊、操盤表現(xiàn)離散度大，一些項目達(dá)不到平均水平，從而拉低了整體的業(yè)績回報。
此外，房企近年來也普遍面臨毛利率下滑的壓力，萬科也不例外。數(shù)據(jù)顯示，萬科去年稅前整體毛利率19.6%，同比下降2.2個百分點，稅后毛利率約為14.7%，同比下降2.5和百分點。其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前結(jié)算毛利率約為20.4%，同比也有一定程度下降。
萬科財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華指出，過去兩年，特別是2022年，行業(yè)深入調(diào)整，銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當(dāng)壓力。而且房地產(chǎn)結(jié)算有一定滯后性，隨著銷售資源逐步進(jìn)入竣工交付，銷售端壓力在未來1-2年結(jié)算端會有反應(yīng)，所以結(jié)算毛利率階段性還會有一定下滑壓力。
為了提升項目回報率，萬科在2022年新增投資的精準(zhǔn)度和投后管理上進(jìn)一步優(yōu)化，新項目的質(zhì)量提高，全年權(quán)益總投資額496億元，已開項目投資兌現(xiàn)度近90%，同時新增投資的毛利水平在20%左右。
對于萬科在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平上的具體做法，張?？偨Y(jié)稱，除了對新增投資更加謹(jǐn)慎外，萬科現(xiàn)在首先做的工作是穩(wěn)存量資源的毛利率，存量資源的提效和增收。存量資源也分兩個部分，一個是在建在售的存量，另一個是土地階段存量。
“過去一年我對開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有一些感受，就是回報的水平看似是若干個指標(biāo)，但它其實背后是模式的選擇以及與之匹配的能力的體現(xiàn)?！睆埡Ｕf道。
因此，萬科要求7大地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域要根據(jù)所在市場的環(huán)境以及競爭態(tài)勢進(jìn)行專門的能力建設(shè)，比如強調(diào)上海區(qū)域、南方區(qū)域需要重點建設(shè)商辦住綜合體的開發(fā)和經(jīng)營能力。
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)付完學(xué)費
開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)對萬科凈利潤具有決定性作用，代表了萬科的當(dāng)下；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)過多年孵化，需要盡快形成正向貢獻(xiàn)，發(fā)揮第二增長曲線的優(yōu)勢，這是決定萬科未來估值高低的關(guān)鍵。
2022年，萬科明確指出，在經(jīng)過十年探索后將長租公寓與物業(yè)服務(wù)、物流倉儲、商業(yè)一同確定為經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的主要方向。
去年萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長23.1%。其中萬物云于2022年分拆上市，營收首次突破300億元，同比增長26.1%；物流倉儲實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%；長租公寓收入同比增長12.1%至32.4億元。
在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。
起步早的好處在于，把學(xué)費基本已經(jīng)交完。郁亮指出：“到去年為止，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)整體對報表的貢獻(xiàn)是0，這已經(jīng)是很好的成績了，因為過去經(jīng)營服務(wù)是要吃掉很多利潤的，所以我們叫付學(xué)費。如今學(xué)費付完了，開始有正向貢獻(xiàn)了，終于不再成為負(fù)擔(dān)?！?/span>
萬物云是萬科如今已明確盈利的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)之一，2022年歸母凈利潤約為15.1億元。
對長租公寓業(yè)務(wù)，萬科則在去年就表示將于2023年實現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。
從2022年初兼任長租公寓BU首席執(zhí)行官的萬科總裁祝九勝表示，長租公寓今年實現(xiàn)報表盈利的目標(biāo)不會改變。具體的行動方案和舉措總結(jié)為兩句話，一是圍繞需求去建設(shè)，二是經(jīng)營運營挖潛。
眾所周知，如今政策層面對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度和支持都越來越高，REITs、不動產(chǎn)私募股權(quán)基金等都已逐步開放，將推動經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”的閉環(huán)。
郁亮認(rèn)為，新發(fā)展階段下，經(jīng)營性不動產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強。經(jīng)營性不動產(chǎn)的收益率與全社會平均回報水平之間的差距將逐漸縮小，其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報的優(yōu)勢會變得更加明顯。
但相比地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)動輒幾十上百億的利潤，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)需要更長時間的運營，也需要耐得住寂寞。
“經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的就是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心?！庇袅琳f。